Petitproprio [42] : étude de cas immobilier (financement d'un studio meublé)

Bonjour,

Je vais faire très simple pour certain mais en ce qui me concerne avant toute chose, je regarde la rentabilité brute.
Dans votre cas:

(300 (Loyer) *12)/42000= 8,57%

Ce n’est pas assez haut, il vous faut au minimum 10% et même si vous pouviez soustraire la taxe foncière dedans tout en étant au dessus de 10% se serait un plus.

@Caceray
Oui il est déjà loué en meublé avec un locataire en place. C’est aussi pour cela que je pense maintenir la gestion locative par l’agence pour ne pas avoir à gérer la passation de locataire moi même.

Pour le cout des travaux je n’ai rien fait estimé, je vais essayer de constituer une provision de 300€ par an.

Pour l’épargne de précaution oui elle est constituée sur un compte épargne séparé mais existe déjà pour nos autres bien. C’est histoire de ne pas chercher des sous pour le moindre truc qui lâche.

Mais j’ai fait mes calculs détaillés avec mes paramètres et tombe effectivement sur une trésorerie mensuelle négative.

Entrées
Loyer x11: 3300€
Provisions pour charges: 220€
__________
3520 €

Sorties
Taxe foncière: 350€
CFE: 250€?
Comptable: 150€
Assurance emprunt: 202€
Echéances de pret: 2480€
Gestion locative: 270€
Charges récupérables: 240€
Charges non récupérables: 110€
Provisions pour gros travaux: 300€
IR: quasi zéro d’après le comptable mais c’est à faire calculer
__________
4102 €

Flux de trésorerie annuel négatif de 582€ soit 48,5€

Qui peu s’améliorer en fonction de l’assurance, de la CFE et en gérant en direct et se dégrader en fonction des travaux de la fiscalité et de la vacance.

Je vais essayer de travailler avec madame pour rester sur la plus grande durée en argumentant qu’on pourra toujours réduire la durée par après, mais jamais la rallonger.

@Caceray, @Ddtee
Pour le raisonnement des 70% c’est simplement celui de mon banquier, les chiffres détaillés  ne l’intéressent pas et comme c’est lui qui tiens les cordons de la bourse…

En fait, avec mon beau dossier trop détaillé (façon rendement locatif) j’ai même eu l’impression qu’il pensait que je cherchais à l’embrouiller. Il m’a quand même servi pour répondre à ses questions rapidement et avec assurance pour qu’il saisisse dans son logiciel, mais je suis reparti avec. Il a préféré se retrancher derrière les 70%.

Finalement, les chiffres que je lui ai présenté (optimisé en ne prenant pas en compte la CFE, la compta et la provision pour gros travaux) j’arrivai finalement pas loin de ses 70%, ce qu’il a interprété comme une validation de sa méthode de calcul donc on est tombé d’accord.

Tout ça pour conclure que tant que je continue avec lui, c’est lui le maitre du jeu et que je raisonne en jouant avec ses propres règles.

C’est effectivement une des banque citées par DDtee, mon interlocuteur n’a pas l’air particulièrement calé en immo mais semble disposé à me suivre, même si je sais qu’en réalité il se contentera de suivre la décision de sa société de cautionnement.

@Shakaiolos
Effectivement je cherchais mieux, mais je n’ai eu une disponibilité suffisante que quelques semaines pour faire des visites, et cette fenêtre de tir est terminée. C’est le projet qui m’a paru le meilleurs parmi les visites que j’ai pu faire. Je préfère transformer l’essai pour me mettre le pied à l’étrier que de continuer à chercher au risque de procrastiner.

Je me dit qu’au pire je ne serais qu’obligé de piocher dans mon épargne pour faire remonter le cashflow artificiellement.

DDtee a écrit :

petitproprio a écrit :

Pour le raisonnement des 70% c’est simplement celui de mon banquier, les chiffres détaillés  ne l’intéressent pas et comme c’est lui qui tiens les cordons de la bourse…

Par expérience, c’est le banquier d’une affaire ou deux…
Si vous souhaitez en réaliser un plus grand nombre il vous faut trouver un autre partenaire et avoir une relation de confiance inscrite dans la durée avec lui (en commençant par ne pas lui mentir en oubliant des charges)

My 2 cents

Je pense que vous avez raison, il fait en réalité étudier le dossier par la société de cautionnement. Il est juste assez confiant pour passer le temps à saisir tout ça et à envoyer. Je ne pense pas qu’il défendra le dossier en cas de refus, surtout que le montant est très modeste. S’il me suit sur un ou deux dossiers ce sera déjà pas mal.

Après parler de mensonge pour une CFE dont j’ignore le montant réel et pour une provision sur des travaux pas vraiment prévus, je vous trouve un peu sévère mais je comprends l’idée. C’est vrai que si un jour je veux passer à la vitesse supérieure, il faudra que j’arrive à bâtir une relation de confiance avec un banquier plus impliqué, je tacherais d’y penser si je démarre finalement une relation avec une autre banque.

Ces trois réseaux ont des organisations régionales, des différences peuvent donc exister selon les régions.
Cependant, je confirme que ces trois banques sont organisées sur le principe d’interlocuteurs décisionnaires avec des niveaux d’engagement (montant de prêts) différents selon le niveau hiérarchique (conseiller, directeur d’agence…)

Généralement quand un conseiller veut dire non, il dit que cela vient de la hiérarchie, du comité d’attribution des prêts etc. C’est plus "facile" que de dire directement non. D’ailleurs ils ne disent jamais être décisionnaires…

Un simple conseiller peut cependant avoir besoin de consulter sa hiérarchie si le prêt dépasse le montant sur lequel il est décisionnaire.

A titre d’exemple et de mémoire dans mon coin au CMumu le conseiller peut s’engager sur environ 150K€/200K€, le directeur d’agence sur 1M€, il existe selon les agences 1 ou 2 niveaux hiérarchiques intermédiaires avec des niveaux de décisions qui vont avec.

Je reviens sur ma propre file pour donner des nouvelles:
Finalement, je ne suis pas allé au bout du premier projet cité, car j’en ai trouvé très similaires mais meilleur sur plusieurs points:

-Il est à Roanne même, à proximité immédiate de la zone piétonne. Donc selon moi mieux situé.
-Il est moins cher: 39000€, négocié 37000€
-La copro est plus petite: 5 copropriétaires
-Il est aussi vendu avec un locataire en place en meublé mais le loyer est plus élevé: 320€+30 € de charges
-Il est mitoyen d’un grenier vendu avec l’appartement, qui pourrait peut-être donner lieu à une extension.

J’ai tout de même identifié des défauts:
-la copro était (visiblement mal) gérée en syndic bénévole. Un syndic pro est en train de reprendre la main mais je n’ai pu obtenir d’autres PV d’AG que celui nommant le syndic pro. Il y a donc une incertitudes sur les charges estimées par le syndic pro à 380€.
-la taxe foncière est un peu plus élevée: 420€
-le stationnement est payant dans le secteur.

Nous avons déjà signé le compromis.
J’ai aussi convaincu madame de partir sur 20 ans.

Je vais donc bientôt savoir si mon banquier est vraiment prêt à me suivre. On a monté le dossier (taux proposé à 1,80% hors assurance) mais je continue à rechercher ailleurs en parallèle.

à ce sujet, je me posait une question sur les "usages" en la matière. Il y a quelques années j’avais monté le dossier de demande de prêt dans deux banques, et avait signé l’offre éditée par la banque la plus rapide. Lorsque j’ai finalement reçu l’offre de prêt de la seconde banque, le banquier de la seconde banque s’était montré assez choqué que j’ai monté deux demandes de prêts en parallèle. Pour ma part j’avais estimé que les accords de principe ne valaient pas grand chose et que tant que je n’avais pas d’offre de prêt en main, je n’avais rien.

Alors, qu’en pensez vous, monter deux dossiers en parallèle, ça se fait ou ça ne se fait pas?

Il était choqué, le pauvre ? C’est quand même amusant. Choqué qu’on puisse le mettre en concurrence ? Il vit dans quel monde ce monsieur ?

Combien de personnes ont vu leur projet d’investissement retardé voire annulé parce qu’ils avaient fait une demande à une seule banque qui a refusé ou n’a pas répondu à temps ? Consulter (au moins) deux banques n’est pas seulement une mise en concurrence parfaitement normale et saine, mais c’est, de plus, une mesure de sécurité pour éviter de se retrouver le bec dans l’eau !

Notre petit projet avance. J’ai vu pas mal de banques. J’ai obtenu une proposition pour un financement des frais de notaires mais pas des frais de dossier (on attend la réponse de la société de cautionnement). Mais la plupart ne voulaient pas entendre parler de financement total et voulaient soit un règlement des frais de notaire + frais de dossier et de cautionnement, soit de la moitié.

pour les offres que j’ai eu les taux sont entre 1,70 et 2% sur 20 ans.

Quelques surprises:
-J’ai vu un banquier pour qui le projet est trop petit pour du prêt immo.
-J’ai vu une banquier qui ne veut pas y aller car j’ai le profil du client trop informé pour qu’il puisse me vendre des produits (mais peu être étais-ce une manière flatteuse de me dire non)
-J’ai vu une banque ne voulant pas financer car le bien est en dehors du département.
-Un autre m’a averti qu’il prenait 70% des loyers en compte (normal), sauf pour les LMNP en bail professionnel pour lesquels il prend 0% des loyers en compte (raison de plus pour éviter ces produits)

petitproprio a écrit :

Je ne peut pas encore faire le calcul précis du rendement, en attendant de connaitre la fiscalité et les charges réelles.
…/…
Prochaine étape: un projet de LMNP de dimension similaire, mais cette fois ci avec travaux, histoire d’améliorer le rendement et d’acquérir de l’expérience.

Avant de vous lancer dans un second projet, il me semble raisonnable de vivement vous conseiller d’être au plus clair avec vous même sur la fiscalité et les coûts ou revenus de chaque investissement, sans quoi vous pourriez courir à la catastrophe sans en être conscient…

Avez vous calculé la rentabilité ?
325x12-75-350-110-350-250=2765/41000 = 6,7%
J’ai repris les chiffres sans compter :
- les intérêts d’emprunt
- les travaux
- l’IR

Vous serez largement inférieur à 5% sans compter les aléas exceptionnels (vacances, travaux copro, rénovation).

A votre place, je chercherai à optimiser cette acquisition en calculant quel serait la solution pour augmenter le loyer (rénovation du grenier)? Intérêt d’avoir une agence qui vous prend 7% ? Le prix demandé par votre comprable est cher, avez vous consulté d’autres comptables ?

Si vous avez un autre projet, surtout choisissez une rentabilité meilleure sinon vous risquez de déchanter rapidement.

@lachignolecorse
En fait j’arrive même à un calcul de rentabilité encore plus bas que celui que vous avez calculé.
Rendement brut:    9,3
Rendement net:    4,22

prix:    37000
frais:    4000
cout total:    41000

loyer:    320
Forfait de charges:    30
Revenu annuel:        4200

Taxe foncière:        420
Vacance locative:    350
provision pour travaux:    350
comptable:        350
assurance:        75
gestion agence:        294
Charges:        380
CFE:            250
Total de charges:    2469

C’est nettement mieux que nos deux premiers appartements pourtant gérés en direct, un studio (brut 6.7%, net 3.6%) et un T2 (brut 5,8, net 3,4).
Ces biens sont néanmoins dans des villes bien plus cotées et pour lesquelles il nous n’avons connu aucun jour de vacance locative en 10 ans.
Pour la fiscalité, le passage du micro foncier, puis au LMNP forfaitaire et enfin au LMNP réel nous a fait un tel changement que je la considère aujourd’hui comme anecdotique (c’est surement une erreur)

En effet, je réfléchis à la pertinence de conserver la gestion locative, ce pourrait être un moyen d’améliorer la rentabilité.
Pour le comptable, il faudra vraiement que je voie, car c’est tout de même le 3ème bien que je lui confie, s’il est hors marché donc il doit pouvoir faire un effort, et à défaut être remplacé.

Pour le grenier, je sais que j’ai cette cartouche, mais pour l’instant j’ai du mal à engager des travaux coûteux dans une ville ou le m² est aussi peu cher. Je vais déjà commencer par demander en AG l’autorisation de changement de destination de ce grenier pour être fixé.

@DDTee
Je pensai avoir fait une affaire correcte, et je vous remercie de me faire redescendre sur terre! Je ferais mieux d’optimiser l’existant avant d’envisager un nouvel investissement. Néamoins rassurez vous, si je me lance sur des projets aussi modestes, c’est justement pour éviter toute prise de risque inconsidérée.

@floppy
Je compte garder suffisament d’épargne pour faire face, mais j’aime bien l’idée d’avoir une trésorie positive si ca ne me coute pas trop. Sur un petit montant de crédit, un apport même de 5000€ a déjà un effet significatif.

@Bernard2K
Pour vous au moins, j’ai une bonne réponse! Il sont négocié à 0€, pour un remboursement d’au moins 5000€

Je n’étais pas revenu sur ma file, mais en effet, les 350€ étaient pour le premier bien. mon comptable demande 150€ pour le suivant, donc quand même dans la fourchette haute que vous avez indiqué.

Pour l’agence, je préfère déléguer vu la distance. C’est aussi une première pour moi, car j’ai pour l’instant géré en direct donc je vais voir si ca vaut le coup. Le détail qui m’a convaincu de leur laisser la gestion du bien est la précision de leur état des lieux de l’appartement qui m’a véritablement impressionné. Pour l’instant je considère que c’est le prix d’une certaine tranquillité, ils font les quittances, encaissent les loyers et les caf, et me reversent le tout moins leur com. Mais j’espère aussi avoir du service en plus. Ils ont par exemple géré la blague des 5€ de CAF en moins que j’aurait été mal à l’aise à faire moi même. Si je renouvelle ce type d’investissements, la délégation de la gestion me semble de toute façon incontournable. Et je préfère démarrer directement avec la gestion, quitte à garder la possibilité de la reprendre à mon compte si j’ai vraiment besoin d’améliorer ma rentabilité

J’ai aussi fait le choix de m’appuyer sur la même agence pour mon prochain investissement. Je ne sais pas si le fait d’avoir laissé le premier bien en gestion a aidé ou s’il sont toujours aussi pro, mais ils ont été hyper réactif pour la réalisation des devis que je voulais, n’ont pas trainé des pieds pour transmettre des offres d’achats basses.

Le nouveau projet en question est un poil plus gros mais n’a pas de particularité méritant une étude de cas et est déjà trop avancé pour demander conseils.  Comme le premier, la rentabilité est limite et je suis conscient de devoir envisager de remettre la main au portemonnaie. Je ne pourrait pas dire que le forum ne m’aura pas prévenu et essayé de tempéré mon enthousiasme! Là encore je l’ai sélectionné comme le meilleur projet trouvé au terme d’un campagne de recherche et de visites intensive sur une période donnée.

c’est un 50m² affiché à 50 000€ négocié 46 000€ auquel il faut ajouter 3000€ de travaux. Situé à une rue du premier, je pense pouvoir le louer 380€. Financement total de l’acquisition, des frais de notaires et des travaux sur 20 ans obtenu avec un TAEG de 2,7% (ADI à 100% sur 2 têtes) pour arriver à des échéances de 280€.