Petitproprio [69] : étude de cas immobilier (local professionnel vendu loué)

Je viens vous présenter une nouvelle étude de cas. Il s’agit d’un local pro vendu loué à un poignée de km de chez moi. Je n’envisageait pas de remettre le pieds à l’étrier aussi rapidement. Notre banquier non plus, du coup il ne nous suis pas.

La rentabilité brute est assez bonne (8,7%), mais bien sûr, quand on déduit tout les frais elle fond comme neige au soleil. (J’ai fait ma simulation avec un gestion par agence et une vacance locative de 6 mois tout les 5 ans pour avoir une marge de manœuvre).

Le prix bas est du à une localisation non centrale, à une activité (snack) qui ne fait pas rêver et à un locataire n’ayant pas encore un exercice entier, ce qui constitue clairement un risque identifié. Le commerce est rempli tous les midi (+vente à emporter) de par la proximité d’un lycée. Le gérant semble sérieux, la nourriture est correcte et surtout il est en bon terme avec la copropriété et les voisins.

Le vendeur était propriétaire de la moitié de l’immeuble qu’il vend séparément. Les autres lots étaient soient déjà vendus, soit trois chers pour moi. Je n’ai pas les raisons précises de sa vente, sinon qu’il est âgé et habite loin.

L’objectif pour nous est la constitution d’un patrimoine en vue de la retraite, pas forcement anticipée. La protection du conjoint en cas de décès fait partie de nos objectifs aussi, ainsi que la constitution d’un patrimoine à transmettre aux enfants. La découverte de ce nouveau type de locataire nous intéresse. L’idée de posséder un local commercial proche de chez nous nous séduit aussi par l’idée que peut-être un jour l’un d’entre nous ou un de nos enfants pourrait en avoir l’utilité (mais çà reste une considération mineure, aucun d’entre nous n’ayant de projet, même à long terme).

Nous faisons le choix de la SCI à l’IS, afin de limiter l’impact sur notre imposition personnelle (nous sommes pas loin de la limite de changement de TMI 14% vers 30%). La SCI pourrait avoir vocation à loger d’autres investissements à l’avenir (logements nus, immeubles voire SCPI).

Cela nous permet d’ajouter une corde à notre arc et aussi de ne pas dépendre exclusivement du régime LMNP que nous utilisons déjà sur d’autres biens. Et puis c’est une nouvelle expérience.

- Statut, Age, TMI, revenus: Couple salarié, quarantaine en approche

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: faibles
- Fiscales: faible
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie): expériences de travaux sur RP par moi même et par artisans
- Sociales: timide qui se soigne
- Temps disponible: faible

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : murs de restauration rapide (40m²)
- Année de construction: 1930
- Étage :RDC/2
- Déjà occupé : Occupé par un locataire en place depuis moins d’un an
- Si appartement : syndic bénévole
- Chauffage individuel électrique
- Pas de volets
- Espaces verts dans la copropriété ? Non
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? individuels
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires, pas propriétaires débiteurs
- Concierge  ? Non
- Décoration : refait à neuf par le locataire

LOCALISATION DU BIEN

- Banlieue de Lyon
- périphérie
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique : Emplacement le plus proche d’un lycée et d’un collège
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Non


RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire: 75000 + 7000 FDN
- Loyer déjà pratiqué 600 + 20 € charges
- Taux de vacance envisagé : 6 mois tous les 5 ans = 10% (j’espère être large, sur les 15 dernières années les 2 précédents changements se sont fait sans vacance par vente du fond de commerce)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation: en cours de réflexion (504€)

- Travaux immédiats: Aucun
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent: aucun
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire): aucun
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture): La toiture est en bon état, le commerçant a refait sa partie de façade et vitrine.

- Taxe foncière hors TEOM: 720
- Assurance PNO (propriétaire non occupant): Je n’ai pas encore de devis
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés: Non
- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire 7200/82000*10= 8,7%
- Rendement opérationnel:  5,4% (7200-720 (vacance)-120 (charges) - 700 (TF) - 504 (gestion) - 200 (Ass) - comptable 500 € = 4456 € / an  = 371 €/mois
4456 € / 82000€ = 5,4 %

FINANCEMENT DU BIEN

Concernant le financement, nous avons demandé aux banques de nous perter le maximum sur la durée la plus longue. Visiblement un local professionnel en SCI à l’IS c’est plus compliqué pour pas mal de banques, nous faisant basculer vers les clients professionnels avec des barèmes, des durées et des frais peu avantageux.

En excluant les propositions mauvaises, reste en lisse 2 banques proposant:

Un financement à 100% à 1,3% sur 20 ans.
Un financement à 110% à 1,6% sur 15 ans.

- Montant de l’apport: 0
- Type de crédit : amortissable 1,6%
- Assurance : 0,270 % (DC-PTIA 100% sur deux têtes)
- Durée du crédit: 180 mois
- Frais de tenue de compte : convention compte personnel accepté pour SCI familiale.
- Échéance: 531,16 € AI

Ou

- Montant de l’apport: 7000 FdN
- Type de crédit : amortissable 1,3%
- Assurance: 0,270 % (DC-PTIA 100% sur deux têtes)
- Durée du crédit: 240 mois
- Frais de tenue de compte : convention de compte personnel accepté pour SCI familiale.
- Échéance: 371,93€  AI

Toutes les banques sollicitées nous suivaient, à l’exception de notre banque habituelle qui ne suis pas, pour cause de projet trop rapproché des précédents.

Je pense partir la proposition de crédit à 20 ans. Nous allons devoir à regret puiser un peu dans notre épargne (sans toucher à l’épargne de précaution), mais c’est inévitable pour éviter un cash-flow trop négatif.

Il va nous falloir la reconstituer un peut celle ci avant le prochain projet. Ce qui n’est pas totalement une mauvaise chose puisqu’il semble de toute façon nécessaire de lever un peu le pied sur le crédit immobilier, le temps d’amortir un peu les prêts et voir si tout fonctionne comme prévu.
pour notre crédibilité aux yeux des banques.

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue : SCI à l’IS. Les simulations de rendement locatif et autres nous confortent dans ce choix

CASH FLOW
- Cash flow (au sein de la SCI) :
Les simulations de rendement locatif font ressortir les chiffres suivants
avec crédit sur 20 ans, 0€ pendant 8 ans et -50€ ensuite.
avec crédit sur 15 ans, -160€ pendant 8 ans et -210€ ensuite.

Le cashflow pourrait être amélioré en se passant de gestion par agence et si la vacance locative est plus basse. Sans ça, il faudra que nous réalisions un remboursement anticipé partiel en cours de prêt pour maintenir le cashflow neutre.

La rentabilité nette que j’ai calculé à 5,4% dépasse mon seuil psychologique qui est le rendement des SCPI dont j’ai des parts. (par exemple Immorente à 4,7%)

QUESTIONS:
Le projet est déjà bien avancé, je ne me pose donc plus de grandes questions. Mon état d’esprit actuel est d’avancer sans me perdre dans la recherche de la perfection.

Je présente avant tout ce projet pour partager un nouvel exemple et enrichir le forum.

Néanmoins je m’en remet à la communauté pour quelques questions:

-Est ce que mes calculs de rentabilités vous semblent corrects?

-Est ce que j’ai oublié certains frais?

-Est ce que 500€ pour la compta est normal?

-La gestion locative par agence est elle plus pertinente pour un locataire professionnel que pour un particulier.

-Je me demande comment j’aurai pu faire pour creuser un peu la solvabilité d’un locataire professionnel qui n’a pas encore un exercice complet. J’ai pu voir les historiques de paiement sur quelques années par l’agence immo mais pas plus et surtout ils correspondant en grande partie à l’ancien locataire. J’ai essayé de tirer les vers du nez aux banquiers, mais ce n’était visiblement pas déontologique.

Mots-clés : immobilier, local professionnel, sci