Comment créer une SCI à l'IS : seul, avec un notaire, un expert-comptable ?

Pour la création de la sci, vous pouvez récupérer des statuts sur le net et faire vos démarches vous-même. Mais c’est à vos risques et périls. Sinon, passez par votre notaire, ça devrait vous coûter 1000/1500€ mais vous saurez le conseil qui va avec.

Pour l’achat d’un bien, inutile de créer la sci avant. Demandez à mettre une clause de substitution dans le compromis. Vous signez en nom propre le compromis et vous avertirez le notaire quelques semaines plus tard du changement. Par contre, tout cela prend du temps. Donc il y a peu de chance que vous puissiez créer la sci, monter le dossier du prêt en 2 mois. La banque vous réclamera une copie certifiée conforme des statuts dans votre demande de prêt en plus des autres documents.

Merci pour vos retours je pensais de toute façon passer par mon notaire pour plus d’informations et de conseils mais je voulais m’assurer que cela n’été pas inutile.

PS : J’ai une autre question que je me pose qui n’est pas clair pour moi pour le future.

Si je dispose de 2 SCI ayant un "revenus locatif" de 30 000 chacune la taxe sera elle de 15 % pour chacune d’elle jusque 38 120 euros ou seront-elle confondu à hauteur de mon % de possession de la SCI ?

Bonsoir
Mon retour d’expérience car je viens d’y passer :
1 ne faites pas les statuts vous même sauf si vous avez des compétences spécifiques, ça n’en vaut pas la peine (surtout si vous optez pour l’is ce qui suppose une certaine taille critique pour absorber les frais fixes). En revanche les démarches administratives sont simples (à tel point que votre notaire ou expert comptable ne vous fera sans doute pas une grosse ristourne si vous lui demandez un devis uniquement pour rédiger les statuts).

2 pour la clause de substitution, il faut faire attention au fait qu’elle n’est pas opposable au vendeur, dit autrement si vous n’avez pas votre financement et que vous voulez faire jouer la condition suspensive, il faut que le refus soit au nom de la personne désignée comme acheteur dans la promesse, alors que vous allez monter votre dossier de crédit pour le compte de votre sci. C’est un peu idiot mais si la banque ne suit pas en sci, il faudra lui demander un refus à votre nom en supplément… suivant les banques et leurs procédures ce n’est pas toujours évident d’avoir ça rapidement.

Bon courage !

Vous pouvez trouver des statuts cohérents en gratuit ou très peu cher via des sociétés sur internet qui aide à créer des entreprises (statuts, aspect juridique, …) pour pas cher.

Sincèrement, j’ai déjà utilisé ce genre de statuts plusieurs fois pour moi ou des amis.

La différence: un avocat, un comptable ou un notaire vous prendront de 1000 à 4000 e (un ami s’est vu demandé cette somme pour un statut de SCI standard par un comptable)

Ces statuts sont déjà passés dans les mains de tous les intervenants bancaire, ou de lois et autres intervenants immobiliers sans que rien ne les chagrinent.

Le prix du montage est pour la Seine et marne de 168e (Dépôt Statuts, Kbis , publicité et hors frais de photocopieuse)

Autre plus value pour ma part: si vous devez demander un crédit à une banque, elle vous demandera le Kbis et les statuts. Si vous faites établir le montage de la société par un "pro", il ne lui faut pas moins d’un mois pour effectuer les démarches à partir du moment où vous lui aurez fourni tous les documents demandés.

Si je le fais moi même, en une journée tout est plié!

J’émettrai un bémol concernant le statuts tout de même, si vous devez faire établir certaines clauses assez spécifiques comme l’intégration d’un enfant, un montage familiale avec des histoires de divorce ou tous autres cas exotiques…mieux vaut passer par un notaire.

Et pas de problème pour créer une SCI un an à l’avance si vous cherchez un bien.
tant que celle-ci est en stand by et ne possède pas de bien, vous êtes libre de ne banque avoir de compte bancaire ni de finaliser la déclaration aux impôts (même si ils ne comprennent pas cela car l’amalgame est fait entre une société  dite de production ou de rendement par le services fiscaux)

Merci pour vos retours

Pour la création de ma SCI IS je n’ai pas besoin de statut spéciaux (achat en 50/50 avec ma conjointe pacsé)

Je pense tout de même passer par mon notaire pour me rassurer (du moins sur la première )

le tarif de 1000 euros sera ma référence.

Que pensez vous du site Legalstart.fr | Création de société, Dépôt de marque, Modèle de contrat de travail CDI CDD, Modification statuts en ligne pour la création de la SCI ?
J’ai testé ça à l’air très simple et assez rapide

Il propose un service conformité pour 199/ans et leur service comptable pour 49/mois
J’aime passer en ligne car je ne sais pas ou je serais dans 5/10/15 ans et je suis plutôt à l’aise avec ceci (assurance en ligne, gestion comptable meublé en ligne …)

Bonjour,

Attention, relisez bien l’offre "comptastart" proposée par legalstart, il est bien indiqué "En option : bilan annuel avec un expert-comptable partenaire".
Or, c’est la seule formalité dont vous ayez réellement besoin.

Je passe moi-même par un cabinet d’expert comptable "bricks & clicks", pour les mêmes raisons que vous (et aussi que je n’ai pas envie de perdre des jours de congés précieux pour des rendez-vous avec l’expert comptable).
Par contre je semble être leur premier client ayant un portefeuille de SCPI, en pleine propriété et démembrées, aussi j’essuie pour l’instant les plâtres et je préfère ne pas (encore) le recommander…

J’avais échangé par email avec DDtee à ce sujet, qui m’indiquait avoir un cabinet à recommander. Je vous encourage à le contacter directement pour lui demander.

Ca c’est pour l’aspect comptable. Quant à la création, mon conseil: soit vous faites à l’économie et vous faites seul avec les moyens mis à disposition gratuitement sur internet et ailleurs; soit vous estimez que votre situation nécessite un conseil personnalisé, et dans ce cas faîtes appel à un professionnel (CGPI, notaire…).

Bonne journée

Pas d’avis sur ce montage, sinon que c’est beaucoup se compliquer la vie, surtout pour un premier investissement (si j’en crois votre présentation).
Vous devriez plutôt vous vous renseigner sur la location meublée (qui ne fait pas bon ménage avec les SCI), en commençant par Le statut avantageux de LMNP et LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel… (extrait de Nouveau venu : par où commencer ?), et compléter votre présentation (avec en particulier des chiffres, et des infos sur votre situation familiale) si vous escomptez susciter des réactions un peu personnalisées.

C’est un résumé bien simpliste si je peux me permettre M07.
Vous oubliez la totalité des frais de la sci is que vous pouvez deduire ( les classiques comme la TF ou les fdn mais les moins classiques comme les frais de peage, d’hotel et de restaurant si le bien est eloigné, achat de matériel informatique, voire de telephone pour gerer les locations), la possibilité de recuperer une somme non négligeable en indemnités kilométriques net de tout impot. Tout cela minore grandement l’is. Et sans oublier que c’est tout de meme un formidable outil en phase de constitution de patrimoine avec 0 impot IR et CSG /CRDS si vous ne versez pas de dividendes donc pour réinvestir très rapidement une partie du cashflow accumulé sur le compte de la sci.

Personnellement après un an de fonctionnement de ma sci, j’ai eu un CA de 32 000 euros avec un bénéfice net de 8000 euros après IS/CRL de 2000 euros ( en m’ayant versé 0 dividende mais recuperer tout de meme 3000 euros d’indemnité kilométrique. )
Je trouve ça genial de maitriser comme on le souhaite le versement de dividende selon les revenus de l’année pour optimiser selon sa tmi ou alors mieux encore, pour les hauts revenus (tmi de 30% et plus), pouvoir profiter du PFU à 30 % !

Re

@Licha, une SCI à l’IS est une structure dont la gestion  administrative est relativement complexe. Il faut tenir une vraie comptabilité, avec production annuelle du compte d’exploitation et du bilan, clôture et les déclarations qui vont avec, garder et classer tous les documents (factures, justificatifs, baux, qappels et quittances, etc.). Il faut préparer les AG avec tout le formalisme nécessaire (convocations en LRAR, compte-rendu dûment enregistré, nomination du gérant, etc.). La gestion des assurances n’est pas la même (responsabilité civile professionnelle, celle de votre véhicule lorsque vous effectuez un déplacement pour le compte de la SCI…) ; la gestion du siège (autorisations, publicité, accès, affichage). Etc. Etc.

Lorsque vous écrivez :

Licha a écrit :

la possibilité de récupérer une somme non négligeable en indemnités kilométriques net de tout impot

n’oubliez pas qu’il s’agit de remboursement de dépenses que vous devez pouvoir justifier (notes de carburant, traces des péages et parking, etc.)
Si vous utilisez cela comme un revenu, vous risquez fort, en cas de contrôle, d’être rattrapé par la réalité administrative, et d’être redressé et pénalisé.
Si vous passez beaucoup de temps à gérer la SCI, sans vous rémunérer en conséquence, vous risquez que l’URSSAF vous tombe dessus pour emploi non déclaré.

Comme l’a indiqué MisterVix, vous risquez aussi la requalification en société fictive.  J’ai vu un jour le cas avec une SCI ayant trois associés, avec deux associés représentants moins de 1/1000 des parts.

Evidemment, tant que vous n’aurez aucun contrôle, vous ne risquez rien.

Si vous calculez tous les frais et charges induits par la gestion d’une SCI, ainsi que le temps passé, il ne sera peut-être pas sûr que le jeu en vaille la chandelle. Surtout que, in fine, les biens appartiendront à la SCI et non à vous, et que, le jour où vous voudrez récupérer des revenus ou des biens, ça coûtera cher.

D’une manière générale, ajouter une structure intermédiaire coûte presque toujours plus cher (il faut bien gérer/entretenir cette structure).

Perso, je reste persuadé que la simplicité est presque toujours moins coûteuse.

Bonjour,

Il me semble que votre montage n’est pas correct, dans le sens ou si vous êtes associé d’une SCI et que l’autre associé est une SASU que vous contrôlez aussi, in fine il n’y a que vous qui contrôlez la SCI, et donc c’est comme s’il n’y avait qu’un seul associé.

Pour votre autre avantage que vous mentionnez, lorsque vous ferez un crédit (pour votre résidence principale par exemple), on vous demandera des comptes aussi sur vos sociétés, et c’est bien tout ce patrimoine qui sera pris en compte.
Donc si, votre capacité d’emprunt sera bien impacté.

A+

Ohe

GoodbyLenine a écrit :

Détrompez-vous : si vous déclarez sincèrement l’ensemble de votre situation, votre quote-part de la dette de la SCI dont vous êtes l’associé sera prise en compte dans le dossier que vous monterez un jour pour obtenir un nouvel emprunt.

Techniquement, je ne serai que la caution bancaire pour l’emprunt contracté par la SCI. Mais vous avez raison, si les relevés de compte font apparaître des apports en compte courant associé pour équilibrer la trésorerie de la SCI (qui a toutes les changes d’être déficitaire), la banque voudra creuser davantage… Sauf si on a prévu le coup en recapitalisant la SCI en avance…

GoodbyLenine a écrit :

Par ailleurs, la revente de parts d’une société à dominante immobilière génère un droit (de 5%, certes un peu moins que le taux des frais de mutation lors d’une vente immobilière). En général, le prix de vente, lorsque le bien immobilier est au sein d’une SCI, subit aussi une décote (potentiellement élevée si le bien a déjà été amorti).

Merci de m’avoir orienté sur cette information, effectivement la fiscalité des parts sociales d’une SCI est différente de la fiscalité des actions d’une SAS… d’où l’idée de transformer la SCI en SAS ?