Mimie84 [29t] : étude de cas immobilier (achat d'un T1 pour devenir majoritaire ds la copropriété)

mimie84 · #1

Bonjour à tous,

Je suis en pleine hésitation quant à l’achat d’un bien immo. J’ai peu de personnes qui investissent dans mon entourage, je pense donc que je trouverai plus de débat ici pour m’aider à y voir plus clair.
Pour présenter un peu les choses en amont:
Je me suis lancée dans mon premier achat il y a 8 mois en m’associant à mon frère en SCI.
Nous avons acheté 2 apparts et 1 garage (90 000€ en tout, loyers de 755€) dans une petit immeuble de 6 logements.
Un appart dans le même immeuble est à vendre, d’où mon questionnement.

Nous n’avions pour le moment pas l’intention d’acheter car nous voulions nous faire un peu la main sur les 2 premiers , mais l’acheter maintenant nous permettrait d’être majoritaires dans la copropriété.
En plus de cela, nous connaissons le vendeur qui est disposé à nous faire un prix par rapport au prix actuellement fixé en agence (par laquelle nous ne passerions pas).
Financièrement nous pouvons le faire, d’autant plus que le prix est assez bas et la rentabilité assez correcte.
Je me pose notamment les questions suivantes:
- est ce une bonne idée de chercher à être majoritaire dans une copropriété de 6 apparts ? (les avantages que nous y voyons nous sont liés au fait que nous seront décideurs des travaux à venir et notamment décideurs sur un éventuel projet futur de transformation de notre garage en T2)
- est ce qu’il ne vaudrait pas mieux acheter dans un autre immeuble afin de diversifier les "risques" ?
- faut-il acheter sans en avoir l’intention préalable mais juste parce que cela se présente ? (c’est un peu bizarre comme question, mais en gros je ne ressens pas le besoin/ l’envie d’acheter, mais je pense à le faire pour ne pas rater un occasion qui me semble intéressante et que je risquerai de regretter)

Voici le bien qui est un appart nickel avec du charme:

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : T1 bis en du dupleix de 35 m2
- Année de construction: 1973
- Étage: 2e et dernier étage, bien exposé
- Déjà occupé: inhabité
- Si appartement : syndic bénévole dont j’ai le mandat
- Chauffage individuel électrique
- Volets persiennes
- Espaces verts dans la copropriété : non, juste un parking
- Compteurs d’eau et d’électricité : individuels
- Études de la copropriété : j’en ai le mandat, c’est un syndic bénévole qui vient de se mettre en place car il n’y en avait pas avant.
- Concierge ? non
- Décoration : moderne

LOCALISATION DU BIEN

- Département: finistère
- 2 km du centre-ville
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Normal
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? je ne sais pas, mais en tout cas c’est un quartier calme et assez recherché pour acheter.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire: 48000€ (sans négo)
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé: 400€/mois
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation: 0

- Travaux immédiats: aucun
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent: rien de voté mais un ravalement sera à faire dans les 2 ans à venir : 6000€ ?
- Coût des travaux à 5 ans : ? possible intervention sur une partie métallique de la toiture.
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture): ? rien de particulier mais difficile de savoir dans 10 ans ce qu’il en sera.

- Taxe foncière hors TEOM : 400€/ an
- Assurance PNO (propriétaire non occupant): 70€/ an
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés: 0

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire: 10%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: 8000€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance: 1.35?
- Durée du crédit:18 ans
- Frais de tenue de compte : 32€
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.): 30 000€ pour ma part
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : aucun

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue : micro foncier

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI.
TMI à 14% pour moi, 0% pour mon frère
- Cash flow positif ou négatif ? 20€
pret à 220€/mois, loyer à 400€.
Entre tous les frais, travaux, impots, CRDS/CSG je me suis fait une formule pour les autres apparts et qui a l’air d’être juste pour le moment. En net net, on serait à des revenus fonciers de 240€/ mois, soit un cash flow très légèrement positif.
Le choix de mettre un apport de 8000€ vient de là: je souhaite que le bien s’auto finance par la suite, jusqu’à la fin du prêt sans "s’embêter" à devoir mettre de l’argent sur le compte de la sci

Mots-clés : copropriété, immobilier, sci (société civile immobilière)

Pierrot31 · #2

Bonjour mimie84,

Juste une remarque : dans une copropriété où vous seriez majoritaire en tantièmes, vos droits de vote serait ramené à 50% lors des AG.

Kenavo!

Dernière modification par Pierrot31 (25/02/2018 12h25)

salaze · #3

Bonjour,

Je ne pense pas que le fait de "contrôler" ou non le syndic devrait être votre soucis premier.

Vous avez déjà des parts dans cet immeuble et si vous devez acquérir un nouvel appartement, votre préoccupation devrait être sa rentabilité et pérennité sur le long terme.

En effet, avec ce nouvel achat, vous allez mettre tous vos oeufs dans le même panier. Donc si l’emplacement devenait moins attractif ou que vous écopez d’un locataire (le vôtre ou celui d’un autre copropriétaire) qui trouble tout le voisinage, cela aura une incidence sur tous les autres investissements.

Mais, le plus important est surtout l’attractivité et rentabilité de votre achat. Des renseignements que vous donnez, cela ne semble pas mal et inciterait à acheter cet appartement. D’autant plus que vous mentionnez que vous pouvez encore négocier à la baisse son prix d’achat.

Si dans l’avenir, les autres co-propriétaires venaient à vendre, vous pourriez même finir par acheter tout l’ensemble et, en tant qu’unique propriétaire, ne plus être assujetti aux formalités et administration d’un syndic, même bénévole. Ce qui pourrait être un point intéressant.

DDtee · #4

mimie84 a écrit :
Je me suis lancée dans mon premier achat il y a 8 mois en m’associant à mon frère en SCI.
Nous avons acheté 2 apparts et 1 garage (90 000€ en tout, loyers de 755€) dans une petit immeuble de 6 logements.
Un appart dans le même immeuble est à vendre, d’où mon questionnement.

Nous n’avions pour le moment pas l’intention d’acheter car nous voulions nous faire un peu la main sur les 2 premiers , mais l’acheter maintenant nous permettrait d’être majoritaires dans la copropriété.

Si la même SCI est acheteuse du second lot dans le même immeuble vous ne pourrez être majoritaire, en effet nul ne peut être majoritaire seul (personne physique ou morale) au regard de la loi (même si vous avez 90/100 des tantièmes).

lachignolecorse · #5

Pas mieux que les 3 commentaires ci-dessus. Vous ne serez pas majoritaires.

Donc à moins de faire une très bonne affaire, c’est à éviter. Vous pouvez très bien faire une offre basse pour tenter la bonne affaire.

mimie84 · #6

Vous m’apprenez quelque chose pour le fait de ne pas pouvoir être majoritaire dans un syndic, cela change encore la donne quant à cet achat.
Il reste encore du pour (10% de rentabilité brute) et du contre (tous les oeufs dans le même panier, le fait qu’on ait , à la base, pas l’intention d’acheter de suite), à voir…
Je vais continuer à réfléchir , peut être que voir quel prix me ferait le vendeur aidera à faire pencher la balance…

ohennequin · #7

De toute façon il n’y a pas de majorité dans un syndic!

Un syndic est une société payée pour gérer une copropriété.
Elle est elle-même dirigée par le conseil syndical qui est composée de copropriétaire.

Tout ce que vous pourriez avoir est une majorité du nombre de tantième.
Or votre nombre de millième est limité a ce possède l’ensemble des autres copropriétaires.

Donc si sur 1.000 millièmes vous en avez 600 et l’autre 400, vous êtes limité a 400 millième, soit 50% des millièmes "utilisables".

De même, s’il y a 3 copropriétaires ayant 240 millième et vous avec 520 millièmes, vous serez limité a 480 millième "utilisable" soit 50%.

A+

Ohe

mimie84 · #8

Je fais un raccourci en parlant de majorité dans le syndic…
Notre syndic n’est pas une société mais bien un syndic bénévole géré directement par les copropriétaires.
Ceci dit cela ne change rien au niveau des votes. Comme vous me l’expliquez, on reste limité au nombre de tantièmes utilisables donc on aura jamais plus de 50% comme je pensais.
La question d’être majoritaire étant écartée, je dois maintenant réfléchir sur d’autres critères cités plus haut, à voir…

Morey · #9

Dans votre premier message vous indiquez avoir acheté les appartements via une SCI.
Si vous achetez le T1 en nom propre vous serez indirectement majoritaire, vous aurez les voix de la SCI et les voix du T1 en nom propre.

Pour le syndic, les voix du syndic et de vous même ne serai pas les mêmes puisque il y aura une personne morale et une personne physique.

Loik · #10

Morey, effectivement cela pourrait être une astuce, mais n’y a t-il pas une jurisprudence pour justement éviter ce genre d’entourloupe ?

Surin · #11

Si, cela ne change pas grand chose :

Caroline Theuil, Juriste a écrit :
En pratique, certains copropriétaires majoritaires indélicats peuvent chercher à éluder frauduleusement l’application de l’article 22, afin de conserver le contrôle de l’assemblée générale. Pour ce faire, ils cherchent généralement à transférer la propriété d’une partie de leurs lots à un prête-nom (une société civile immobilière ou une personne physique de confiance, souvent liée par un lien familial), ces pratiques frauduleuses prenant souvent la forme d’une donation. Cependant, elles sont clairement condamnées par la jurisprudence

Source : Copropriété : que faire face à un copropriétaire majoritaire ? Par Caroline Theuil, Juriste.

Même si la création de SCI n’a pas pour objet de contourner ce garde-fou, il sera facile pour les minoritaires de demander à ce que le total des voix du copropriétaire en cause + sa SCI soit ramené aux même nombre de voix que les minoritaires.

Bernard2K · #12

Il y a quand même une grosse nuance : pour faire invalider une AG où un copropriétaire aurait abusé de sa majorité en faisant détenir un lot par un prête-nom, il faut passer par le juge. Qui évaluera de plus s’il s’agissait vraiment d’une manoeuvre dans le seul but de frauder en détenant la majorité, où s’il y avait une bonne raison à ce que soit le prête-nom qui détienne le lot ; ce qui est particulièrement subjectif. Et ça peut aller en appel, et même en cassation.

Ca veut dire que vous ne pourrez pas vous opposer à ce que le majoritaire vote en majorité à chaque AG ; vous pourrez seulement contester en justice la validité d’une AG, pour une décision qui vous serait tellement préjudiciable qu’elle vous motive à le faire. Il faut être motivé et pas pressé pour porter ainsi le pète en justice.

Donc, en pratique, faire acquérir un lot supplémentaire par un prête-nom est une manoeuvre qui fonctionne, pour avoir une majorité de voix dans l’AG de la copro ; l’invalidation d’une telle AG étant du domaine du possible mais extrêmement rare dans les faits !

Canyonneur75 · #13

Bonsoir,

1 - Il convient toutefois de garder à l’esprit que c’est le syndic qui va établir le décompte des voix en début d’AG et éventuellement réduire les droits de votes du propriétaire qui possède directement et indirectement des lots à 50 % des tantièmes présents ou représentés en fonction de sa vision de la situation…

Dans un tel cas, c’est ledit propriétaire qui devra contester la validité de l’AG et/ou on risque un blocage complet de la copropriété à 50/50.

2 - Si le contournement réussit, on s’expose à une guérilla en ligne au sein de la copropriété, ce qui est rarement une bonne chose…En particulier, les décisions devant être prises à la double majorité de l’article 26 risquent de n’être jamais approuvées…

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