Francois80 : étude de cas immobilier (devenir marchand de bien)

Si je suis votre banquier et que je lis ce message, je me dis que vous avez disjoncté.
Vos performances passées ne présagent pas de vos performances futures. Vous devez vous ménager et prendre en compte la situation macro économique. Des immeubles à des prix de plus en plus bas vont arriver sur le marché, et pour le financement, c’est la fin de l’argent gratuit.
Egalement, je me montrerai plus discret à votre place, plus vous prenez de l’importance et plus nombreux sont ceux qui voudront vous nuire ( dans les services fiscaux par exemple )

Bonjour Francois 80,

Francois80 à ecrit:
un local commercial de 150m2 loué à un bar depuis 2014 au prix de 845ht avec un bail à renégocier (sous loué!) ou possibilité de revendre les murs car le locataire en a déjà fait la demande. Ça se loue 2500-3000€/mois et coûte minimum 300k€. a écrit :

Premier point concernant un bar en rdc d’immeuble, les logements au dessus sont souvent fuis car bruyant, et source de conflits dans la copro a cause des nuisances.
est ce un bar ou un bar-restaurant ?

Pour moi la valeur des murs est lié principalement au bail et au loyer . L’emplacement a son importance bien sur, mais alors pourquoi le loyer n’est que de 845€ ?
Est ce un bail commercial 3/6/9?
Avez vous eu accès a ce bail ?
Savez vous si le commerce est rentable ?

Dénoncer un bail commercial, pour changer de locataire, ca se fait, mais il faudra payer une indemnité d’éviction. Renseignez vous sur ce point.

Le locataire est intéressé pour acheter les murs: avez vous eu accès a son offre d’achat ? savez vous quel prix il serait prêt a payer ?

D’ou sortez vous le prix de 300k€ pour le local commercial ?

Votre positionnement n’est pas clair, dans votre dernier message vous évoquez la vente a la découpe: est ce votre projet ?

Je ne suis pas expert des marchands de biens, mais acheter un bien pour le vendre ensuite a la découpe ca se rapproche quand même de la définition de marchands de biens…

A mon avis le locataire sait très bien qu’il a un loyer sous évalué ( si c’est le cas ?), et ce qu’il veut c’est acheter des murs sous évalué !

S, l’emplacement est premium en hyper centre d’une commune dynamique et attractive le rendement brut proposé par des murs de ce type serait entre 5 et 7%.

Or vous annoncez (sur quelle bases?) que le local se louerait 2500/3000€ pour un prix de vente de 300k€, ce qui fait une rentabilité brute d’environ 10%.

Est ce un notaire ou un AI qui vous propose ce bien ?

En tout cas faites bien vos propre recherche pour déterminer la valeur de chaque lots qui compose cet immeuble, car il y plusieurs warning dans la description du bien que vous faites, vous dites qu’il est en grande partie sous loué, mais revaloriser des loyers ce n’est pas chose facile, et il peu se passer de nombreuses années avant d’atteindre votre objectif de renta pour cet immeuble.

au plaisir d’echanger

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Sur la forme de votre message : comme joe75, je pense qu’envoyer un tel mail à vos conseils et relations d’affaires n’est pas du tout à votre avantage. Quand il est 6h20 et qu’on n’a pas dormi, on évite d’envoyer un mail important qui donne une impression très bizarre aux destinataires. Cela dit, vous gérez vos affaires comme vous l’entendez.

Francois80, le 03/07/2022 a écrit :

Maintenant, voilà ce qui se passe dans ma tête. Qu’est ce que c’est un marchand de biens car y a un terme qui me chagrine, c’est le terme marchand car personnellement, j’achète et je ne revends pas.

La réponse est pourtant très simple : un marchand de biens est un commerçant, qui a pour activité d’acheter et de revendre des biens immobiliers (ainsi que des parts de sociétés immobilières et des fonds de commerce), en vue d’en tirer un bénéfice.
Qu’est-ce qu’un commerçant ? Article L 121-1 du code de commerce "Sont commerçants ceux qui exercent des actes de commerce et en font leur profession habituelle".
En pratique, et notamment du point de vue du risque d’une éventuelle requalification fiscale, il faut deux choses :
- une pluralité de ventes. En effet, vu les montants élevés des ventes, la jurisprudence tend à dire qu’il y a "habitude" dès un très petit nombre de ventes, dès lors qu’il y a pluralité de ventes, or le pluriel commence à deux. Le fait qu’il y ait un seul achat n’empêche pas la requalification.
- l’intention spéculative (l’intention de revendre en gagnant de l’argent) présente dès l’achat.

En résumé : un marchand de biens est quelqu’un qui achète un (ou plusieurs) bien(s) immobilier(s) en vue de faire plusieurs reventes, avec plus-value. C’est aussi simple que cela. je ne vois pas de quoi en perdre le sommeil !

Ça fait déjà 2 banques qui me demandent de passer en marchand de biens car j’ai déjà un patrimoine conséquent (je vais commencer à le croire!), et lucratif

Si c’est vraiment ce qu’ils vous ont dit, ce sont des incompétents. Le statut de marchand de biens n’a rien à voir avec un niveau élevé de patrimoine immobilier ni avec le revenu que l’on en tire.

Exemples :
- Monsieur A achète 3 garages boxés pour 15000 € le lot, et les revend dans la foulée, chacun à une personne différente, pour 10000 € pièce. M. A a manifestement acheté ces parkings à un prix bradé, en vue de faire une plus-value de 15000 €, et il empoche la plus-value en revendant rapidement. Bien qu’il y ait un seul achat en lot, il y a pluralité de ventes donc il y a bien habitude. M. A est un marchand de biens.
- Monsieur B est propriétaire d’un immeuble de logements locatifs loués nus, valant 1M € et rapportant 100 k€ par an, d’un grand ensemble de bureaux valant 2 M€ et rapportant 180 k€ par an, et encore de plusieurs locaux commerciaux valant 4 M€ et rapportant 500 k€. C’est sa seule source de revenus. M. B n’est pas marchand de biens. S’il possède ces biens en nom propre ou en structure IR, il est tout bêtement imposé en revenus fonciers.
Madame C possède en nom propre 5000 ha de forêt valant 20 M€ et rapportant 600 k€ par an. C’est sa seule source de revenus. Mme C n’est pas marchand de biens. Si elle possède ces biens en nom propre ou en structure IR, elle est tout bêtement imposée en revenus fonciers.

Vous voyez que M. A a un tout petit patrimoine immobilier et en tire un très faible revenu, et il est marchand de biens, alors que M. B et Mme C ont un très gros patrimoine immobilier et en tirent un très gros revenu, et ils ne sont pas marchands de biens.

Une fois cela exposé, on a le droit d’avoir plusieurs activités. On peut les placer dans des sociétés différentes, pour éviter que l’une "pollue" l’autre.

Quatrième exemple, M. D a exactement le même patrimoine et revenus que M. B désigné ci-dessus. Mais un jour, on lui propose un immeuble à 1M€ qui, une fois qu’il aura fait 200 k€ de travaux dessus, pourra se revendre à la découpe dans les 2 M€. M. D a déjà assez d’investissements locatifs à son goût, donc il veut donc faire cette opération uniquement dans le but de revendre. Il va donc aboutir à la conclusion, avec l’aide de son expert-comptable, que la meilleure solution est de créer la société commerciale "Société de marchand de biens mister D" (par exemple une SAS), de façon à structurer son activité de marchand de biens indépendamment de ses revenus locatifs.

Il est erroné de vous demander "A l’instant T, je ne sais plus me dire ce que je suis. Commerçant, investisseur immobilier, porteur de projet". Ce n’est pas la question de qui vous êtes, mais de ce que vous faites. Il faut donc vous demander : "quelle est la nature des activités que je fais ? En fonction de leur nature, est-ce que je dois tout faire en nom propre, ou bien est-ce que je dois isoler certaines activités dans une société ? Quel est le meilleur choix à faire, en fonction des conséquences fiscales, mais aussi de gestion patrimoniale, d’accès au crédit, etc. ?".

A mon avis, c’est le genre de réflexion que l’on doit avoir avec une excellente personne- conseil (expert-comptable et/ou avocat d’affaires), à tête reposée, tranquillement. Je ne vois pas ce que le banquier aurait à faire dans ces réflexions.

PS : ça serait vraiment intéressant que vous nous disiez, parmi tous vos destinataires y compris ceux du présent forum, qui vous a envoyé la meilleure réponse, celle qui a le mieux répond à vos interrogations et à vos affres.

Dernière modification par Bernard2K (06/07/2022 07h48)

Bonjour,
Je suis en contact avancé avec 3 banques qui souhaitent me suivre mais qui me demandent un écrit sur une présentation du parcours professionnel CV, compétence et rôle de chaque associé (réalisation, réussite, compétences, expertise…)

Je suis Francois80, fils de commerçant. Mes parents étaient eux mêmes patron de bar, ma tante et mon frère aussi. Ma compagne a été fonctionnaire de la fonction publique de 2000 jusque 2016, l’année où elle a été titulaire de la fonction publique.
En 2005, nous achetons ensemble notre première affaire professionnelle, un bar. Je travaillais personnellement dans cet établissement de quartier de 9h à 1h du matin. Pendant le service du midi, ma compagne revenait pour faire la brasserie pour les clients et à 13h45, elle reprenait le chemin de la piscine et ça pendant 11 ans. Je faisais toute la gestion du bar seul (prise de commande, rdv commerciaux, calendrier des concerts, …). L’après-midi, entre 2 clients, je faisais la vaisselle pour avancer sur le travail. En fin de journée, ma compagne revenait dans l’établissement pour être 2 jusqu’à la fermeture. En décembre 2005, nous entamons la rénovation d’une moitié de l’établissement en refaisant la déco et le mobilier, tout en restant ouvert la journée. Un an plus tard, nous fermons deux semaines pour finaliser la rénovation avec changement du comptoir, des frigos, pose d’un faux plafond, et on termine la décoration de la salle bar. Quelques mois après tout ça, changement de la façade de style années 80 par une façade tout en chêne massif style pub. En 2010, soit 5 ans après l’ouverture, nous avons embauché un employé qui faisait nos soirées car ma compagne était enceinte. Ça a duré une bonne année puis l’employé est parti et la décision a été de nous réorganiser de façon à mettre le salaire de l’employé dans nos poches, ça a duré quelques années.
En 2015, nous arrivions dans notre dixième année d’exploitation et de progression, la décision était prise soit de remonter un établissement, soit de vendre et de quitter la région ou de vendre et remonter plus gros sur Amiens. Notre décision a été de remonter un second établissement, c’est aussi le moment où ma compagne a demandé une mise à disposition pour prendre la gestion du premier. Nous voilà, à la recherche de murs commerciaux pour nous installer. Nous trouvons un immeuble vacant depuis 7-8 ans, situé à côté du « plus gros » bar de la ville en terme de volume de bière. Les négociations commencent car le prix est très haut, plus de 150k€ de négociation à la baisse. Nous tombons d’accord, maintenant il faut trouver le financement pour réaliser l’achat de l’immeuble et l’installation du fond de commerce.
En janvier 2016, nous avons les accords de banque et en juin 2016, nous ouvrons et c’est le carton total. Le prévisionnel est réalisé en 100 jours et le chiffre d’affaire annuel a été le prévisionnel plus un million d’euros supplémentaires.
La décision a été rapidement prise d’agrandir l’établissement de 50m2 pour avoir une salle supplémentaire en créant un patio d’intérieur avec une toiture bioclimatique. Ça nous permettait d’en faire une salle fumeur en ouvrant le toit ou d’en faire une terrasse d’intérieur ou tout simplement une salle de bar ou salle privative pour les pots de départ ou d’anniversaire.
En 2018, un bar tabac dans la même rue dépose le bilan pour la troisième fois en 10 ans. Je prends contact avec le propriétaire pour reprendre l’établissement et là, il m’annonce que le propriétaire des murs les vend par ras le bol. 72h de négociation, nous voilà chez le notaire. On démonte entièrement l’établissement, nous le ré agençons et nous le mettons tendance et complémentaire du second se trouvant symboliquement à 50m. Au tribunal du commerce, nous rachetons l’exploitation. Le voilà, ouvert avec un concept novateur pour Amiens mais qui existait déjà dans les grandes ville comme Paris, Lille, Lyon. Rapidement, c’est un succès aussi.
Fin 2018, nous faisons l’acquisition d’un 4eme bar que nous modifions rapidement pour en faire un bar à tendance sportive a l’américaine avec un grosse déco, et des écrans partout diffusant différents programmes sportifs. Ça n’a pas été un franc succès mais ça vivait. La ville d’Amiens, est-elle une ville sportive avec des grands clubs de foot, rugby, handball?
Pas le temps de développer l’affaire car en 2019, je suis victime d’un accident de la circulation, une voiture me renverse sur un passage piéton avec perte de connaissance, puis de mémoire à mon réveil. Je ne savais plus où j’étais, à quel moment j’étais et ainsi de suite. Je ne reconnaissais pas ma fille par exemple, ni son âge….
En 2018, le voisin de mon premier établissement, décide de prendre sa retraite et de se séparer du local commercial que nous achetons rapidement. Et nous savons déjà ce que nous allions en faire! Avec 3 bars actifs et le 4eme en projet, nous décidons d’en faire notre central d’achat. Tout nos produits acquis passé par là en facturation puis revendu à nos établissements avec une marge supplémentaire.
A la fin des travaux de cet établissement, nous entamons la troisième phase travaux sur le second établissement en créant un étage. Au niveau supérieur, c’est un appartement de 170m2 où tout est à faire pour en faire une salle de bar. Nous créons une cage d’escalier pour y accéder en fermant une quinzaine de jours, démolissons tous les murs porteurs, refaisons la distribution d’eau propre mais aussi d’évacuation d’eaux usées tout en gardant le rez de chaussée ouvert. Création d’un nouveau plancher auto porté pour répondre aux normes d’un établissement recevant du public, création de toilettes hommes et femmes et agencement de l’établissement. Nous n’avons jamais pu exploiter cet étage car j’étais en convalescence suite à l’accident de la circulation.
En mars 2020, voilà le COVID! Nous sommes confinés, je suis toujours en rétablissement, je réaligne « les planètes » gentillement. Lors d’un repas, ma compagne m’annonce vouloir avoir une vie « normale ». La décision est prise de vendre tout nos établissements sauf le numéro 2 sur lequel nous sommes salariés et nous travaillons peu.
Le 7 juillet 2021, nous vendons notre premier établissement après 16 ans d’exploitation. A une dizaine de milliers d’euros près, nous le revendons au prix que nous l’avions acheté mais il nous a apporté tellement durant les dix premières années d’exploitation.
Le 13 juillet 2021, nous vendons le quatrième établissement sur le thème du sport à un sportif de haut niveau, champion de France, d’Europe, du monde et olympique dans sa discipline, Jeremy Stravius. Bar acheté 200k€ et revendu 430k€ après rénovation (chiffre à justifier)
Le 1er septembre 2021, nous revendons notre second établissement qui est référencé comme le « plus gros bar » au nord de Paris pour un prix d’un million deux cent soixante mille euros (1.260.000€) pour un achat de zéro car c’est une création. Notre crédit sur l’immeuble est de 3000€ pour un loyer qui a été deux fois déplafonné suite au deux agrandissements pour un loyer de 8000€ aujourd’hui et une valeur de l’immeuble de plus d’un million d’euros, cinq ans après son achat.
En octobre 2021, deux potentiels patrons se battent l’acquisition du bar tabac. Chacun y allant de sa proposition, nous terminons au prix voulu, c’est à dire cent quatre vingt mille euros, acheté trente mille euros au tribunal du commerce. Crédit sur les murs commerciaux de 1513€/mois pour un loyer de 2640€/mois. Juste avant la vente définitive, nous avons rénové le logement attenant au commerce. Changement totale de la cuisine ainsi que de la salle de bain. Isolation des murs, création des faux plafonds, et rénovation des planchers bois par un professionnel de mon réseau. Changement des fenêtres en double vitrage et pose de volets roulants électriques. Transformation de 2 petits dressing dans chaque chambre, en un grand dressing pour la chambre parentale.
En mai 2022, nous fermons définitivement notre centrale d’achats car plus utiles pour nous car nos établissements sont fermés. Le choix est fait de le remettre rapidement en fonction commerce. Nous contactons des agents immobiliers et un repreneur est rapidement intéressé. Au plafond c’était de la toile tendue avec un accroc non réparable. Il est decidé le supprimer, pour le remplacer par un faux plafond suspendu en placo et là surprise. Au dessus, du faux plafond suspendu, le plafond est fissuré dont une qui descend dans l’angle du mur et descend derrière un placo. Par curiosité, nous enlevons le placo et encore une surprise comme un kinder! La fissure démarre en haut a droite pour se finir en bas à gauche derrière la plinthe avec des trous assez énormes au point d’y passer un point et de toucher le placo voisin. J’appelle en urgence un BET structure pour connaître la gravité de la fissure. Quelques heures, il est surplace et constate que la structure du bâtiment est touché dont une poutre porteuse qui a été étayée rapidement. Affaire en cours.

Durant, ces 16 dernières années, c’est une complicité et une bonne collaboration avec ma compagne puisqu’elle a toujours été là à m’épauler dans nos affaires, à prendre des décisions importantes au moment où j’étais accidenté. C’est aussi, ma collaboratrice. Elle se chargeait de faire la comptabilité de tous les établissements des différentes SCI.

Concernant l’immobilier, j’ai lu différents livres pour ne pas faire n’importe quoi, n’importe comment comme certains. J’ai toujours voulu faire de l’immobilier rentable. Le théorème de pythagore existe, il est écrit dans tous les livres de mathématiques et je pense que pour l’immobilier, c’est pareil. La vérité est dans les livres. Pour preuve depuis le CP jusqu’à la fin de ma scolarité, on a rempli mon cartable de livres alors que j’aurai peut être préféré y mettre des jouets et des bonbons.
Suite à ça, j’ai monté un parc immobilier intéressant avec des garages, des locaux commerciaux, des appartements petits et grands, meublés ou non, en longue durée ou saisonnier, des immeubles. Le tout sur Amiens.
J’ai su m’encadrer d’une équipe d’artisans compétents comme un électricien, un plombier, un plaquiste, un menuisier, un peintre,… un architecte.

Mon défaut aujourd’hui est que je n’ai jamais fait de ventes immobilières.

Qu’en pensez-vous?

Effectivement compliqué de vous suivre ! On sent l’entrepreneur en ébullition permanente. Votre deuxieme message aide tout de même à comprendre pourquoi les banques vous voient comme risquant une requalification en marchand de bien vu le nombre de vente réalisées en deux ans pour céder vos affaires.
Vous vendez 3 bars et vous préparez à en racheter un nouveau !
Comme vous étiez exploitant des structures et que vous allez évoluer pour devenir un simple propriétaire immobilier, je pense toutefois que vous pouvez argumenter pour ne pas être requalifié en marchand de bien, surtout si vous gardez le bar en  locatif.

D’ailleurs difficile de comprendre vos difficultés à acheter vu les fonds dégagés par vos dernières ventes…?