Will : étude de cas immobilier (3 plateaux, 2 colocations et un F1 bis)

willy · #1

Bonjour à tous, étude de cas sur 3 plateaux en centre ville de provence, 59000 habitants et basin de 120 000 habitants.

VOTRE PROFIL

- célibataire 33 ans, salarié commercial, revenu 50k nets (très certainement emmenés à baissés). TMI 30%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables, relativement faible, mais j’ai un comptable pour ma colocation déjà en cours, et j’opte pour le lmnp au réel.
- Fiscales, relativement faibles, mais j’ai bien compris l’intérêt d’emprunter sur long avec le minimum d’apport, et bcp de travaux. reste à me documenter en lisant le poste sur l’effet de ciseaux. je pense à première vue, utiliser un roulement en revendant un bien lorsque je commence à payer des impôts. puis recommencer.
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie), j’ai déjà rénové seul un appartement de 100m2 hormis plomberie et électricité, mais aujourd’hui pour le gain de temps je confie tout, hormis la démolition et quelques finitions. et j’ai mené la rénovation d’une maison en 2016, ou j’ai 7 colocs, ou une partie à été faite par des artisans et l’autre par moi même.
- Sociales, c’est à dire?
- Temps disponible, très peu. mais tjrs assez pour mes affaires.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- 3 plateaux, deux plateaux de 80m2 l’un au dessus de l’autre, le premier est de 80m2 carrez , le second 80m2 au sol, et environ 45 carrez (plan en cours), ces deux plateaux sont sur la rue passante à quelques dizaines de mètres des rue piétonnes avec vue dégagée sur une place et un square. un autre plateau en rez de chaussée de 60m2, donne sur une petite rue peu passante.

-Année de construction fin 19ème.

- Plateau 1 au 3ème étage sur 3, plateau deux dans les greniers. plateau 3, rez de chaussée.

- Déjà occupé ? Inhabité ?
Au moment de la négociation tous les plateaux squattés. pdt la négociation j’ai pu faire sortir deux squatters sur 3, le derniers devrait partir, négociation amiable en cours , si cela marche sous deux mois. sinon 12 à 18 mois. il occupe les 60m2 en rez de chaussée.

- Si appartement : Syndic bénévole, nous nous partageons l’immeuble avec un ami. qui a acheté les autres plateaux.

- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? actuellement gaz individuel, après travaux électrique.

- Volets isolants ou persiennes ? ancien volets bois.

- Espaces verts dans la copropriété ?

non

- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ?

Tout est individuel (colonne montante en cours de réfection) nous serons donc sur du télé-relevé.

- Études de la copropriété : après notre projet il n’y aura que des locataires.

- Concierge ?
non

- Décoration : montée d’escalier ancienne mais en bon état (refait il y a 20 ans) les appartements sonT dans un état déplorable mais refait intégralement.

LOCALISATION DU BIEN

- Pour discrétion, ville de province. 5900 habitants, le bassin en compte 120 000.
- Centre-ville, périphérie. Pure centre ville.
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Bon dynamisme économique proximiTé des stations, deux universités, etc
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ?
Je pense que le prix resteront stables mais je n’achète pas cher.

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire 225000 euros
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé. Après rénovation j’aurai :

Un T6 loué en coloc 2000 euros hors charges. un T1 bis Loyer de 450 à 550, et enfin le T3 de 60m2, sera soit laissé en T3 à 800 euros, soit transformé en T4 à 1110 euros. Le tout hors charges.
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%), avec 18 mois de recul sur une coloc de 7, 0 jours de vacance. donc dans mon prévisionnel je ne compte pas de vacances.
- Frais de gestion locative envisagé si délégation? pas de délégation.

- Travaux immédiats oui, pour les travaux de mes lots + les travaux de copro. J’emprunte 150K. je pense être relativement large.
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent. Nous refaisons la colonne montante et les interphones.
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) rien de prévu.
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) peut être une partie de la toiture, je ne pense pas garder les biens jusqu’a ce moment là. j’estime la valeur de revente à : T6 295000 euros, F1 Bis: 85 0000 euros + T3 130 000.

- Taxe foncière hors TEOM à déterminer une fois les lots créés, mais je pense aux alentours des 1600 euros pour les 3 biens.
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) à déterminer.
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés non

- Rentabilité brute : 10%, pas exceptionnel vu la taille du projet, mais bien très bien placé, bonne valeur patrimoniale.
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats , à déterminer.

FINANCEMENT DU BIEN

deux accords, dont j’attends les offres à retourner signées.

1.

- Montant de l’apport 26 971
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance 1,95 + 0,51
- Durée du crédit 25 ans.
- Pendant 8 mois je ne paie que les intérêts du déblocage au fur et à mesure.
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année), 30 euros par an.
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) 100K.
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ? aucun

Avec ce partenaire, la collaboration est acquise, il s’est déplacé voir le bien, j’attends les offres à signer. L’apport est un point négatif, le taux est moyen, mais le discours d’accompagnement sur le prochain projet est encourageant. Néanmoins l’apport et le taux sont réels, le discours est une promesse, surtout que j’envisage de quitter mon emploi d’ici fin d’année, pour de l’entreprenariat, ce qui risque de changer son point de vue.

2.

Acquisition:208 000€
Travaux:149 744€
Frais de notaire:17 100€
Frais de garantie Crédit Logement:3 554,53€
Frais dossier: 400€
Apport:8800€ y compris les frais dossier

Financement: 370 000€

Durée: 300 mois + 24 mois de Compte Courant
Taux:1,85% (marge hypo - de 10%)
Mensualité: 1541,38€ HA/1603,57€ ASS incluse
Délégation assurance ARC M 100% DC PTIA ITT sur 300 mois
Exonération d’IRA à 5 ans
- Frais de tenue de compte (à déterminer)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) 100K.
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ? aucun

Ce partenaire ne s’est pas déplacer, ne me fait pas de promesse, à envoyé les offres à éditer. Gros avantage, le montant de l’apport.

RÉGIME D’EXPLOITATION

LMNP réel

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI, pendant la période d’amortissement, et selon ce que je fais du T3, le cashflow devrait être de d’environ 1800 euros HT

Loyer si je garde le T3: 3350. sortei d’argent 1612 + Pno (disons environ40 euros) + taxe foncière hors team (135 euros) soit 1787 euros , reste donc 1663 euros.

Si je transforme le T3 en T4: 1873 euros.

- Cash flow positif ou négatif ? cash flow positif

Reste à déterminer sur ce projet , montant de la taxe foncière, montant pno, chiffrage exact travaux, et quelle solution de financement choisir.

Pour revenir aux travaux.

Coût de la maitrise d’oeuvre:

4070 TTC déjà validé.

Coût interphone:

2612, 50 TTC

Coût colonne montante:

16443,72 ttc + intervention enedis 2842, 22.

Pour ces deux derniers poste concernant la copropriété d’environ 22K, nous allons nous le répartir, et c’est à discuter semaine pro, mais je serais autour d’1/3. soit 7300 TTC.

Coût de la démolition:

2000 euros TTC,

Coût du placo:

environ 35k, je dis environ, car le T6 et le F1 bis sont chiffrés à27K, le T3 étant encore squatté, c’est une approximation au vu des plans. (je l’ai quand même visité)

a titre d’info et en hors taxes, le m2 de cloison collé en BA13 est à 12 HT, le faux plafond hors isolation est à 32 HT. Je pense gagner sur ces posts.

Coût de la plomberie:
12783 + environ 3000 de fournitures

Coût de l’électricité:

Pour la réfection totale des 3 appartements, avec spot dans pièce de vie et salle de bains.

17753 + environ 3000 de fourniture.

les 8 chambres ont interrupteur va et vient, + Télé . je suis au dessus des standards minimum du neuf.

Coût des menuiseries:

à préciser, actuellement à 18050 euros TTC incluant:

5 velux, une tremis, un escalier quart de cercle, et 12 fenêtres.

En tenant compte que le secteur est surveillé ABF.

Coût du mobilier:

Logements entièrement meublé sans rechigné: cuisine incluse.

23K (télé dans chaque chambre ) frigo américains etc.

Coût des sols:

plantes comprises + faux plancher combles + sous couche + parquet strat AC5 + plinthes.

17500 euros HT

Budget peinture

17K

budget total (il y aura des + et des -)= 155K si mes comptes sont bons, mais cela inclus les meubles que j’espère réussir à faire passer au milieu des factures, surtout si je prends l’option de financement 1.

Certains devis sont déjà négociés, d’autres en cours.

Mots-clés : budget travaux, colocation, immobilier

Bernard2K · #2

Il y a un truc qui n’est pas clair : vous aurez 3 plateaux sur un immeuble de 4 étages. Pourtant vous dites que sur les dépenses de copro, vous n’en aurez qu’1/3. Où est le reste de la copropriété ?

Sinon, je trouve que vous payez cher. Sur 205 m² Carrez, vous achetez à 1097 €/m². Pour des plateaux où tout est à faire, sortant de squatts, c’est pas donné.

Après 155 k€ de travaux, vous êtes à (225 +155 k)/205 = 1850 €/m². Ce prix de revient total ne me semble pas très avantageux, par rapport à la somme de travaux à réaliser.

Vous arrivez certes à 10 % de renta brute, mais au prix de travaux très importants d’une part, et d’une mise en colocation d’autre part ce qui est loin d’être évident sur une petite ville, qui peut générer pas mal de vacance locative notamment en été, et et qui nécessite plus de temps de gestion qu’une location classique.

Par ailleurs, si j’ai bien suivi, en charges vous ne comptez que TF et PNO. Quid des charges de copro ?
De l’expert-comptable ? De la CFE ? De coûts d’entretien (même si vos appartements seront refaits, la coloc ça use…) ?

Bref pour moi ce n’est pas l’affaire du siècle. Vous n’avez pas de marge pour négocier le prix à la baisse ?

DDtee · #3

Quelques points :

-Copro à deux, attention ! En cas de désaccord avec votre ami toutes les décisions seront bloquées et seul un tribunal pourra statuer pour le simple entretien de l’immeuble.

- 10% brut pour une coloc, c’est vraiment pas assez ! Si en plus dans ces 10% vous oubliez des charges, sous estimez la vacance… pour les autres lots idem rentabilité insuffisante aux em.erdements : squat, gros travaux…

- 23k de mobilier. La surenchère ne sert à rien, ce n’est pas un concours du plus beau mais un investissement. L’efficacité c’est d’avoir un bon dosage pour chaque euro investi. Il vous suffit d’avoir des biens attractifs. Le mobilier "loué" à tendance à vieillir assez vite et à devoir être remplacé, gardez votre budget pour cela…

willy · #4

Bonjour DDtee, merci d’avoir pris le temps de répondre,

Je vois que ce projet ne fait pas l’unanimité, surtout en termes de rendement. Une partie de la réponse au post de Bernard2K vous apporte ma vision. (valeur patrimoniale, cashflow et valeur à la revente).

effectivement concernant la copra, c’est le plus gros risque, après on en est conscient tous les deux depuis le début.
-je ne vois pas comment trouvez mieux dans mon secteur sans perdre en valeur patrimoniale (emplacement, type de bâtiment)

- Pour le mobilier, je suis entrain d’affiner le budget, j’ai un tableau des articles avec prix, je le mettrai en ligne.

Il est vrai que dans les travaux comme dans le mobilier, je suis plutôt exigeant, le but étant de bien revendre, de sélectionner les locataires, et d’être toujours sur du premium.

Néanmoins les 23K concernent 3 appartement 8 à 9 colocataires et incluent les cuisines, en prenant en compte ces paramètres c’est tjrs bcp selon vous?

cdt

Bernard2K a écrit :
Il y a un truc qui n’est pas clair : vous aurez 3 plateaux sur un immeuble de 4 étages. Pourtant vous dites que sur les dépenses de copro, vous n’en aurez qu’1/3. Où est le reste de la copropriété ?

Sinon, je trouve que vous payez cher. Sur 205 m² Carrez, vous achetez à 1097 €/m². Pour des plateaux où tout est à faire, sortant de squatts, c’est pas donné.

Après 155 k€ de travaux, vous êtes à (225 +155 k)/205 = 1850 €/m². Ce prix de revient total ne me semble pas très avantageux, par rapport à la somme de travaux à réaliser.

Vous arrivez certes à 10 % de renta brute, mais au prix de travaux très importants d’une part, et d’une mise en colocation d’autre part ce qui est loin d’être évident sur une petite ville, qui peut générer pas mal de vacance locative notamment en été, et et qui nécessite plus de temps de gestion qu’une location classique.

Par ailleurs, si j’ai bien suivi, en charges vous ne comptez que TF et PNO. Quid des charges de copro ?
De l’expert-comptable ? De la CFE ? De coûts d’entretien (même si vos appartements seront refaits, la coloc ça use…) ?

Bref pour moi ce n’est pas l’affaire du siècle. Vous n’avez pas de marge pour négocier le prix à la baisse ?

Bonjour Bernard2K, et merci également d’avoir pris le temps de répondre.

Oui il manque une précision.
L’immeuble à deux ailes. Sur la première on trouve: RDC (deux locaux commerciaux) + 3 étages d’habitation + un étage de grenier. Sur la deuxième aile, on trouve Rdc (Mon T3 + Deux étages d’habitation.

Concernant le prix, tout est relatif au secteur, selon plusieurs indicateurs: crédit foncier : prix moyen 2535. Meilleurs Agents 2385.La Cote immo by se loger 2296.

Pour ma part le dernier appartement vendu (mais c’était en 2015) c’est vendu 285000 euros pour 96m2, soit 2968 euros par m2, l’acheteur n’a pas eu le financement et je l’ai revendu en 48h pour 255000 soit 2656 euros par m2. en touchant un dédommagement de l’acheteur 1 entre temps.

C’est vrai que le rendement de 10% n’est pas exceptionnel au vu de la taille du projet, ce qui me séduit tout de même c’est la plus value potentielle de revente. selon ma connaissance du marché, avec les prestations réalisées et après amortissement (hors variation du marché): le T6, en transformant les deux chambres + sdb du grenier en suite parentale (prévue lors de l’emménagement): entre 280 000 et 300 000 euros. le F1 bis entre 70 et 80 000 euros. le T3 du rez de chaussé entre 120 000 et 130 000.

Donc valeur de revente de 470 K à 510K.

Concernant la colocation, sur mon dernier projet j’ai 0 jours de vacances depuis septembre 2016. soit 18 mois. le tout étant d’être sur des biens plutôt haut de gamme avec des profils jeunes actifs qualifiés.

oui effectivement les charges sont à affiner. Je paie 800 euros annuels de comptables pour les 7 premiers colocataires. Poste que j’aimerai réduire. La CFE, je n’ai plus le montant exact mais aux alentours de 400 euros. charge de copropriété, à déterminer. En coûts d’entretien, j’ai du mal à déterminer, sur les 18 premiers mois de mon premier bien, j’ai eu 0 couts d’entretien, je pense qu’ils viendront après. Pas d’usure particulière pour le moment.

Bref pour reprendre votre avis, dans le secteur je n’arrive pas à faire mieux. compliqué de négocier à la baisse, voici 3 annonces en ligne actuellement:

Plateau Triplex de 85m2, dans un secteur moins coté. 155K
Plateau 65 m2 144,5K
Plateau 85m2 balcon de 7m2 145,5

Ces 3 plateaux sont avec menuiseries neuves et façade refaite. (même immeuble, mais secteur bcp moins bien côté)

Enfin d’un autre vendeur, grenier de 45m2 carrez 86000 euros.

C’est la première raison qui me fait dire qu’il sera difficile de renégocier et que le prix est bon., l’autre raison, et que l’achat est particulier.

Pour mémoire, l’immeuble entier était à la vente, je ne pouvais pas le financer, j’ai donc contacté un ami qui à acheter la globalité, (nous avons négocier ensemble auprès du vendeur pendant un an, obtenant 30% de réduction). nous étions d’accord sur le prix, donc impossible de remettre cela en question.

Néanmoins au vu des tarifs marché que je vous ai donné, votre avis est il différent?

Pour ma part j’aurai du mal à renoncer à ce projet pour différentes raisons.

Tout d’abord en factuel:

Valeur patrimoniale, très bon quartier.

Cash Flow assez conséquent.

Mais aussi plus personnel.

Bcp de temps passé sur ce projet. j’envisage de quitter mon emploi en septembre (mon employeur prépare un plan social, avec une phase de volontariat) ce serait une excellente opportunité de monter ma société dans les meilleures conditions. et je dois donc profiter de mon cdi pour un dernier investissement au plus vite, afin d’augmenter mon patrimoine et d’approcher les 3k de revenus immo.

Dernière modification par willy (04/03/2018 19h51)

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Bernard2K a écrit :

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