Lebridgeur : étude de cas immobilier (étude de cas comparative)

Même si les vendeurs ne vous dévoileront pas la Vérité, savoir le motif de vente peut-il faire pencher la balance vers l’un ou l’autre ?

La désignation d’un département est bien large. Dans une seule ville, d’un quartier à l’autre le même type de bien peut-être une opportunité ou à fuir. Une connaissance approfondie du marché local est vraiment indispensable.

Comme ça, sans plus de précisions (je connais le 45) 8.4% de rentabilité brut pour un commerce de centre ville dans un village de 4000 hab. cela parait être une rentabilité catastrophique avec un fort risque de taux de vacance. Après cela dépend du village, si il est dans l’agglo d’Orléans ou en rase campagne ce n’est pas du tout la même chose ! Le type de commerce par exemple à aussi son importance…

Zones différentes, biens de nature opposé, vous comparez un peu les carottes et les choux. Cela ressemble à une recherche de débutant (on a tous commencé en débutant) mais ne vous emballez pas.

Comme DDTee : rentabilité faible, connaissance insuffisante du marché.

Je souligne tout particulièrement : connaissance insuffisante des biens et de leurs besoin de travaux. Vous n’avez pas visité ? Tant que vous n’avez pas évalué précisément et sans lunettes roses l’état de l’immeuble et des besoins de travaux immédiats et à 5 ou 10 ans, vous êtes dans le flou. Beaucoup de gens sous-estiment les travaux initiaux ; et même ceux qui ont bien identifié les travaux immédiats, ils croient avoir ensuite un cashflow positif et, souvent, en fait, se retrouvent à injecter de l’argent en permanence pendant les 5 à 10 premières années (ou à tout le moins à y consacrer le cashflow positif qui devient du coup un cashflow nul) pour rattraper le retard de travaux ; retard dont les conséquences se font sentir au fur et à mesure  : minuterie qui tombe en panne et c’est l’occasion de reprendre l’électricité des communs qui n’est pas aux normes ; toiture qui se met à fuire et on se rend compte qu’en fait elle est bien fatiguée ; boîtes aux lettres pas aux normes. Peinture qui pèle. Etc.

De toute façon, l’entretien coûte ; mais, s’il est fait régulièrement, c’est lissé dans le temps. Toute la question est donc d’évaluer si le vendeur vous lègue un gros retard accumulé d’entretien, qui nécessitera des travaux particulièrement coûteux et nombreux, ou non.

Comme points négatifs spécifiques de ces deux immeubles, je relève :
- le premier : local commercial dans un village de 4000 habitants = ticket de loterie.
- le second : copro de deux propriétaires = gros potentiel d’ennuis.

Dernière modification par Bernard2K (28/11/2020 15h53)

Je connais un peu le Loiret, et Orléans agglo est au top pour l’immobilier.

Même en périphérie, il y a de charmants quartiers et villages, mais pour un commerce je ne sais pas.

Je ne connais pas  Ferrières plus que ça, et c’est assurément très mignon et c’est un  vrai bol d’air pour un citadin.
Montargis aussi.

Par contre pour y investir… humm, je ne sais pas, il n’y a pas grand-chose, alors forcément, ce n’est pas cher.

Comme le note Bernard2K, c’est vraiment du quitte ou double (pour le commerce).

Par contre, vous devriez chercher l’historique d’annonces de ce bien, savoir depuis quand il est sur le marché.

J’ai vu passer le nom d’un site ou d’une application sur le forum, mais je n’arrive pas à retrouver

Voila, ça doit être Castorus, mais il y a mieux que ça sur le forum, de mémoire.

Vous doubler… mon Dieu ! Je suis arrivé à un âge où la bourse est bien plus tranquille pour investir, et beaucoup plus liquide.

Oui bien sûr que j’insiste (pas tant que ça en fait), car j’étais persuadé que vous cherchiez plus une rentabilité qu’un agrément.

Je vous conseille avant tout de relire les réponses qui vous ont été et vous seront apportées, et de prendre un peu de recul.

Des affaires, que ce soit en bourse, en immobilier ou même dans la vie courante, vous en trouverez toujours, comme le rappelle kiwijuice au message #46.

Votre GROS défaut, que j’ai commencé à pointer en écrivant "connaissance insuffisante des biens et de leurs besoin de travaux. Vous n’avez pas visité ?", c’est que vous voudriez analyser les biens à distance. Ca vient de "1h30 de route" : vous voulez vous éviter de nombreuses visites, donc vous espérez qu’entre la lecture des annonces, scruter les photos, et passer les chiffres dans un logiciel de calcul (excel, rendement locatif point com, ou équivalent), vous allez pouvoir évaluer des projets.

Or, à distance on ne fait qu’un premier niveau d’analyse, et encore, à condition d’y passer du temps (google street view, DVF sur des biens similaires, etc).

Mais, pour connaître l’état du bien, ça se fait un peu sur les photos, mais surtout beaucoup sur place. Vous dites que vous visez un "bien sans / avec peu de travaux". Comment pouvez-vous dire à distance que le bien a besoin de peu ou aucun travaux ? En croyant ce que dit l’agent immobilier à ce sujet ?

Je peux vous garantir que, sur un petit immeuble, les besoins de travaux peuvent varier entre 0 et 75 000 € (et même au-delà) sans que ça soit visible à distance par un débutant non averti. L’investisseur très avisé et très expérimenté va réduire un peu cette fourchette d’incertitude : à distance, il saura peut-être évaluer le besoin de travaux à 25 k€ près (0 à 25 k€, ou 25 à 50 k€, ou 50 à 75 k€), mais pas mieux. Il n’arrivera à savoir avec certitude dans quoi il met les pieds qu’après une visite sur place ; et, assez souvent, seulement après une contrevisite avec un entrepreneur ou un architecte.

De même concernant la commune, le quartier : il faut y traîner plusieurs fois, le jour, le soir, la nuit, pour bien comprendre comment il "fonctionne".

Avec votre prétention d’évaluer des biens à distance en deux coups de cuillère à pot (en calculant d’emblée une rentabilité, en listant sur le papier les avantages et inconvénients de chaque bien, et en en déduisant que le bien A est mieux que le bien B), vous allez au-devant de gros ennuis.

Bonjour,

N’oubliez pas que vous avec à disposition des documents payés avec vos impôts qui permettent d’apprécier la valorisation d’un bien dans un quartier donné :
- le PLU et son PADD, son règlement graphique
- le PLH ou le PLUiH avec ses orientations à long terme 10/15 ans qui donne quand même pas mal d’infos cruciales : pyramide des âges, catégories socio pro, taille des ménages existant souhaités avec typologie des logements…
- la chambre consulaire et ses études sur le commerce.
Éventuellement les données sur les réflexions ORT coeur de ville et autres émanations du plan France relance : les commerces y tiennent une place de choix avec des études prospectives dédiées.
C’est gratuit, cela ne dit pas tout (c’est un cadre) et ne remplacera jamais un ressenti sur site, mais c’est bien dommage de s’asseoir dessus.

A mon sens votre projet n’est pas mort né mais doit renaître. Il a déjà le mérite d’exister, mais à votre place je le redirigerais vers des Scpi ou vers une société clé en main si vous voulez de l’immobilier physique.

Dans ses 2 cas vous aurez un rendement net équivalent avec une charge de travail divisée par 100.

Je pense qu’il est impossible de comparer des rendements bruts de Scpi avec de l’immobilier physique.

Des Scpi entre 5 et 6%, il y en a, consultez la file dédié sur le forum et pour l’emprunt entre 2 % et 2. 20% sur 20 ans c’est également réalisable.

Je vous garantis que votre rendement de 7.5 brut sur votre immeuble ne sera pas plus rentable que des Scpi. Sur votre brut vous allez devoir encore déduire :

- Une estimation de travaux réelle et non à la va vite à distance. Comme stipulé par Bernard2K cela peut être colossale.

- des trajets entre votre domicile et l’immeuble, 1h30 de route pour visiter, faire des devis, coordonnés les travaux, faire des visites aux candidats locataires, gérer les petits travaux d’entretien ect…. Je vous laisse chiffrer approximativement mais le 7.5% en prends un sacré coup.

Le temps que vous lui consacrez à aussi un coup, prenez votre taux horaire et incluez le à cela.

Et ce qui devrait être la potentiel cerise sur le gâteau serait la plus values, mais visiblement pas réaliste dans un secteur comme vous l’avez décris.

Vous verrez que le rendement net de Scpi sera meilleur. Et sans charges de travail.

Les sociétés clé en main vous donneront également entre 6 et 10% brut. Il y a une file sur le forum également.

Je ne dénigre pas l’immeuble de rapport dans un village mais avec la charge de travail et le risque de moins values + le manque de liquidités, il me faudrait une rentabilité largement supérieur à ce que pourrait me rapporter d’autres support.

Après seul vous pouvez déterminer quelle rentabilité serait acceptable pour cet immeuble de rapport, je ne peux pas répondre à votre place car cela est propre à chacun. Moi j’aime bien estimer le temps que je vais consacrer sur 1 an pour mes projets immo et je détermine un taux horaire. Si la charge de travail est telle que cela me rapporte moins que mon salaire horaire je n’y vais pas.

Encore une fois j’apprécie le temps que vous prenez pour me répondre ; ce que je conclus de vos divers retours c’est que :
- l’immeuble de rapport est une solution à exclure pour une personne vivant en région parisienne
- tout autre investissement locatif en direct et géré de façon autonome est à proscrire pour mon profil

Je vous avoue être un peu déçu par ce constat ; je pensais pouvoir réunir les qualités requises pour me lancer et m’inspirer de vos succès !

J’ai simplement une question. Pourquoi voulez vous impérativement un immeuble de rapport ? C’est certes pratique de rassembler ces biens car vous êtes autonome et vous n’avez pas de charges de copropriété.

Mais si vous débutez, vous situez dans une région où les prix sont élevés, vous pouvez très bien commencer par un appartement type studio ou f2 en fonction de la demande locative. Vouloir se lancer dans l’immobilier c’est bien. Cependant quand je vois que vous prospectez un immeuble dans un village loin de chez vous avec une rentabilité qui est normalement celle d’un centre ville d’une métropole, je me dis que vous manquez d’expérience et ne vous rendez pas compte des contraintes de l’immobilier physique.

Vous pourriez prospecter autour de chez vous. Une fois le marché bien connu, vous pourrez être réactif sur un bien et vous positionner rapidement. Ensuite, vous verrez si l’immobilier physique vous plaît. C’est vraiment particulier.