Jergaud : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport avec travaux)

jergaud · #1

Projet en cours:

Achat d’une maison bourgeoise inhabitée depuis 20 ans pour diviser en 5 t2 meublés.

Investissement en couple: 44000 euros de revenus annuels. TMI de 14%

Bonnes connaissances techniques, nous avons rénové nous-même notre résidence principale de 200 m2.

Premier projet locatif.

Ville de 25000 habitants.
Maison de 200 m2 affichée à 120 000 euros, négociée à 55 000 € FAI.

J’ai fait faire beaucoup de devis, l’estimation est à 130 000€ sachant que je fais démolition, passage gaine électrique, peinture.
Il s’agit d’une rénovation lourde avec réfection complète dont toiture (40000 euros).

L’idée est de faire 5 t2 meublés 35 à 40 m2 loués 400 euros a minima.

L’offre locative sur la ville est en mauvais état. Nous misons sur la qualité des biens proposés avec le charme de l’ancien.

Petite cerise sur le gâteau. Une dépendance avec accès indépendant en bon état de 80 m2 que je compte renover moi même pour future RP après revente de la RP actuelle.

Le rendement brut: 12,6% pour un bien entièrement rénové (sauf facade) + grange de 80 m2 avec gros oeuvre en état.

Qu’en pensez vous?

Mots-clés : division, immobilier, meublé, rénovation

Iqce · #2

Bonjour,

J’en pense que je vous payerez volontiers (très cher) pour que vous m’obteniez de telles remises ; donc soit vous êtes un négociateur extraordinaire soit peut être y à t’il quelques éléments qui manquent à la présentation, comme par exemple le taux de vacance locative sur les T2, l’état général de la ville et son attractivité potentielle, le taux de chomage etc etc

Vous devriez regarder si des conventions avec l’Etat sont possibles si le contexte évoqué n’est pas folichon, ce peut être un très bon plan :

Liste des communes en zone B2 [Investissement immobilier]

Pour en avoir le coeur net vous pouvez faire des simulations sur le site : Simulateur Investissement Locatif. Calcul du rendement net
(il y en a d’autres).

NB : pas de secteur Bâtiments de France et autre servitude ? Pas de contraintes de stationnement en cas de création de logements (je suppose que vous avez de la place sur site, mais "au cas ou") ?

jergaud · #3

Il s’agit d’une sous préfecture qui se dynamise. Nous visons des jeunes actifs car l’emploi repart dans le secteur.
Nous avons mis une annonce sur leboncoin. 10 appels en 1 semaine, 5 sérieux dont 3 ont demandés à être rappelés quand les apparts seront terminés.
Nous sommes bien en secteur ABF donc contraintes pour la toiture et les huisseries. J’ai eu la personne en charge du dossier au préalable mais c’est toujours stressant ces aspects administratifs.
Pour les parkings, j’ai eu l’urbanisme de la ville qui m’a confirmé par mail.
J’ai mis un an et une cinquantaine de visites pour trouver cette affaire.

Pour le conventionnement, je vais me renseigner. C’est vrai que nous n’avons pas regardé cette option, peut être un peu d’a priori.

DDtee · #4

jergaud a écrit :
Ville de 25000 habitants.
Maison de 200 m2 affichée à 120 000 euros, négociée à 55 000 € FAI.
…/…
L’offre locative sur la ville est en mauvais état. Nous misons sur la qualité des biens proposés avec le charme de l’ancien.

Petite cerise sur le gâteau. Une dépendance avec accès indépendant en bon état de 80 m2 que je compte renover moi même pour future RP après revente de la RP actuelle.

Le rendement brut: 12,6% pour un bien entièrement rénové (sauf facade) + grange de 80 m2 avec gros oeuvre en état.

Je trouve votre créneau intéressant. Si je devais tout recommencer je choisirais sans doute 2 ou 3 sous préfectures (afin de diversifier le risque) avec des offres locatives peu glamour pour proposer des biens qui le seraient.

Par contre, je fais en faire hurler certains, l’intérêt de ce type de ville ce sont des très hauts rendements. Je trouve le votre un peu juste pour ce contexte. Parlez plutôt en net, c’est ce qui vous reste en fin de compte…

La négociation semble avoir été bien menée, y a t-il moyen d’optimiser financièrement le coût des travaux ? Secteur ABF, c’est une vraie plaie, qui peut bien plomber les factures…

jergaud · #5

Merci pour votre réponse éclairée.
Peu de marges de manoeuvre sur les travaux, j’ai déjà bien tiré les devis.
Le rendement net après impôts est à un peu moins de 11% les 6-7 premières années avec un cash flow à environ 800€/mois.
Avec un report partiel de mensualités durant 3 ans, ça permettrait de faire une trésorerie de départ.
Je négocie actuellement un autre bien avec un meilleur rendement brut mais pas simple de passer en meublé donc pas mal d’imposition. J’en parlerai plus tard quand il sera plus avancé.
L’intérêt que je vois à la première opération c’est aussi la division du terrain avec la grange qui avec 40-50 000€ de travaux en autoconstruction pourra se revendre 100-120 000 € facilement. Elle pourrait nous servir le temps de la vente de notre maison actuelle et ainsi éviter la plus value.

FrancoisM · #6

Très beau projet qui découle d’une détermination sans faille (50 visites pour trouver la bonne affaire). Effectivement le rendement n’est pas mirobolant, mais si vous faites la division proprement vous pourriez avoir une bonne surprise à la revente.

En effet on peut se demander comment vous avez obtenez un si fort rabais, bravo à vous!

Avez-vous un peu de marge en cas d’imprévu pour les travaux?

jergaud · #7

La marge pour les travaux est effectivement limitée (10 000€), ce qui est un point noir du projet.
En cas de grosse surprise, je peux:
- faire moi même des travaux
- vendre un appartement
- vendre la grange

Mais c’est sur que l’opération deviendrait alors beaucoup moins rentable.

La difficulté venant qu’avec le projet du deuxième immeuble, je suis coincé au niveau bancaire.

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