Patrimvest : étude de cas immobilier (conditions LMP)

Patrimvest · #1

Bonjour,

Je m’apprête à investir en meublé dans un projet de 600K en région parisienne (Achat d’un appartement, travaux et acquisition des meubles).

Cet investissement devrait rapporter environ 50K annuel.

Situation actuelle :
Revenus salariés : 40K
Revenus fonciers : 70K

L’une des 2 conditions pour devenir LMP est :

BOFIP a écrit :
- ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

Dans mon cas, les revenus du foyer fiscal doivent t-ils s’apprécier revenus fonciers compris ou non ?
Un expert comptable que j’ai contacté m’affirme qu’il convient de comparer avec le revenu fiscal de référence mais j’ai des doutes en lisant la phrase ci-dessus sur le site des impôts.

Et cela change tout dans mon cas.

Car je n’ai pas la nécessité (ayant déjà une couverture de part mon activité de salarié) ni l’envie d’être LMP avec les cotisations au RSI à 35% sur le CA…

J’ai supposé que si l’on satisfaisait les 2 conditions pour être LMP, l’administration nous requalifiait automatiquement LMP mais ce n’est peut être pas le cas, a t-on la possibilité de choisir de se mettre LMNP ?

Avez-vous des informations ? Des retours d’expériences ?
En vous remerciant.

Mots-clés : condition, lmp, recettes

MichMouch · #2

Bonjour,

Il n’y a pas 2 mais 3 conditions pour obtenir le statut de LMP. La 3ème étant l’immatriculation au RCS en tant que LMP.

Autrement dit, le choix vous appartient.
Vous pouvez satisfaire les 2 premières conditions et choisir de ne pas vous immatriculer en tant que LMP, vous resterez donc sous le régime du LMNP.

skarnik · #3

Bonjour,
MichMouch pour info :

Dans une décision du 8 février 2018 (2017-689 QPC), le Conseil Constitutionnel a abrogé la condition d’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour les loueurs en meublé professionnels (LMP).

Donc ce sera automatiquement.
Pour Patrimvest le BOFIP est clair à ce sujet, ce sont l’ensemble des revenus professionnels (et non foncier).

Gamma76 · #4

Ces conditions LMNP m’ont toujours laissés perplexes…

Je suis actuellement LMNP mais avec un bénéfice faible qui ne devrait à terme ne pas dépasser les 8000 €/an, donc la question ne se pose pas. Cependant, si je trouve une opportunité dans les prochaines années, l’acquisition d’appartements meublés complémentaires seraient un investissement qui me tiendrait à coeur…

Que se passe t’il lorsque l’on est par exemple indépendant avec un revenu annuel très fluctuant d’une année sur l’autre et que les revenus BIC issus du LMNP sont supérieurs ? On pourrait être à l’avenir requalifié de LMP et de devoir payer les cotisations afférentes ?

MichMouch · #5

skarnik a écrit :
Bonjour,
MichMouch pour info :
Dans une décision du 8 février 2018 (2017-689 QPC), le Conseil Constitutionnel a abrogé la condition d’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour les loueurs en meublé professionnels (LMP).
Donc ce sera automatiquement.
Pour Patrimvest le BOFIP est clair à ce sujet, ce sont l’ensemble des revenus professionnels (et non foncier).

Au départ je l’avais pas interprété en ce sens. Je pensais que cette décision permettait de faire valoir le statut de LMP sans s’être au préalable immatriculé en tant que tel, mais pas que la réalisation des deux conditions faisait de fait basculer les LMNP en LMP.

Je viens de lire un peu de doc et il semblerait qu’en effet, du coup, percevoir plus de 23 000€ de revenus locatif en meublé, et que ces revenus soit plus élevés que les autres revenus professionnel, vous fasse basculer sous le régime LMP automatiquement.

EDIT:

Gamma76 a écrit :
Ces conditions LMNP m’ont toujours laissés perplexes…

Je suis actuellement LMNP mais avec un bénéfice faible qui ne devrait à terme ne pas dépasser les 8000 €/an, donc la question ne se pose pas. Cependant, si je trouve une opportunité dans les prochaines années, l’acquisition d’appartements meublés complémentaires seraient un investissement qui me tiendrait à coeur…

Que se passe t’il lorsque l’on est par exemple indépendant avec un revenu annuel très fluctuant d’une année sur l’autre et que les revenus BIC issus du LMNP sont supérieurs ? On pourrait être à l’avenir requalifié de LMP et de devoir payer les cotisations afférentes ?

Attention ce n’est pas le bénéfice qu’il faut considérer mais bien les recettes (loyers percus donc) pour apprécier les conditions du LMP.

Patrimvest · #6

Donc en résumé, les revenus fonciers ne sont pas pris en compte dans le calcul.

Et il semblerait que l’on soit automatiquement basculé LMP si l’on satisfait aux 2 conditions ouvrant droit au statut de LMP sans avoir le choix d’opter pour le LNMP.

De fait et afin d’éviter cela, je vais m’arranger pour que les recettes tirées du meublé soient tout juste inférieures à mes revenus salariés !
Vraiment dommage car j’aurais souhaité développer le meublé dans mon patrimoine mais avec 35% à régler au RSI sur les recettes, je ne comprends même pas comment le LMP peut être viable…

Merci pour votre réactivité même si j’aurais préféré lire autre chose ^^

cricri77700 · #7

Heuuuu , alors déjà que le rsi ne va plus exister.
On trouve cette information que par cette avocat fiscaliste.
Confond il pas uniquement avec la location saisonnière ?

Faut creuser…

Et je suis tombé sur ça :

Location meublée professionnelle : le régime fiscal du LMP

Qui dise la même chose avec une mise à jour de mars 2018.

Mais le principe d’éviter le LMP c’est surtout d’éviter le RSI qui… a normalement été supprimé le 1er janvier 2018…

Dernière modification par cricri77700 (19/03/2018 12h56)

arkamoon · #8

Cette loi est déjà effective…?
Je n’ai pas tout compris… !
Cela veut dire que toute personne rentrant dans ces deux conditions passe automatiquement en LMP…?

Donc cricri vous rentrez dans cette case?

cricri77700 · #9

Régime fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP) - professionnels | service-public.fr

Sur ce lien , il confirme que l’obligation de s’inscrire au rcs n’est pas obligatoire mais les 3 conditions sont toujours effectives.

Déjà des incohérences….

MichMouch · #10

Mais le principe d’éviter le LMP c’est surtout d’éviter le RSI qui… a normalement été supprimé le 1er janvier 2018…

Attention le RSI n’a pas été supprimé il a juste fusionné avec le régime général. Ceux qui cotisaient au RSI cotisent maintenant à la sécurité sociale des indépendants.

EDIT :

Si le Conseil constitutionnel déclare la disposition contestée contraire à la Constitution, cette décision a deux conséquences :
l’application de la disposition est écartée dans le procès concerné
la disposition est abrogée soit immédiatement, soit à compter d’une date ultérieure fixée par le Conseil lui-même.
Les décisions du Conseil constitutionnel ne sont susceptibles d’aucun recours.

Ce que j’ignore c’est si la disposition a été abrogée…
La 3eme condition figure encore partout sur service-public ou legifrance.

cricri77700 · #11

Oui fusionné mais le rsi n’existe plus.

Exactement et il n’y a aucune obligation de s’inscrire au rcs, ce point est enfin clair.

Mais petit à petit on va y venir.
-Si cela arrive , je pense qu’il faut garder nos bien 5 ans et de profiter de tout ce qu’on peut déduire durant ses premieres années puis les revendrent et de profiter de l’imposition sur les PV LMP.
-nous aurons donc un statut social.
Et plein d’autre chose à creuser.

Mais bon, sur les sites officiels, il y’a toujours 3 conditions….

J’ai trouvé ce lien qui explique bien :
http://www.thierryvallatavocat.com/2018 … -2018.html

Je comprends que cela ne peut pas être une OBLIGATION car la location meublé N’EST pas considéré comme une activité commerçante car immobilière selon l’article cité dans la décision du conseil constitutionnel du 8 février 2018.

Comme c’est illégal, cela a donc été retiré car c’est pas une obligation.

Mais si on souhaite être LMP, il faut donc s’inscrire au RCS mais non OBLIGATOIRE.

Dernière modification par cricri77700 (19/03/2018 15h47)

Crown · #12

Bonjour

L’article de l’avocat fiscaliste, maitre Duvaux, pose bien les interrogations.

La condition d’inscription au registre du commerce est abrogée

La situation est en soi assez paradoxale : Actuellement, la question de comment échapper au statut de LMP peut effectivement se poser (comme Patrimvest le souhaite)
mais si cela se trouve dans quelques mois / années la préoccupation sera peut être d’échapper au statut LMNP (comment évolueront la possibilité d’amortir, la cession selon la plus value des particuliers..).

La fiscalité est instable mais, même si cela fait bien longtemps, que la spécificité du statut LMNP pose question, plus le temps passe plus on risque de se rapprocher de diverses évolutions….

Quoiqu’il en soit comme le dit Paul Duvaux "rien n’est sûr, en fiscalité mais il faut savoir en profiter tout de suite."

Crown

perecastor · #13

Concernant l’inscription au RCS : lors de l’acquisition de mon immeuble de rapport loué meublé, en indivision à 50/50 avec ma compagne, nous avons pris un expert comptable en ligne spécialisé LMNP qui s’est occupé de toutes les démarches, notamment l’enregistrement pour la CFE.

Dans la liasse fiscale, je me suis aperçu que notre activité était déclarée au nom de "INDIVISION Mr F. / Mme F.". D’après société.com, cette nouvelle entité a la forme juridique "Indivision entre personnes physiques", son activité est "Location de logements (6820A)", et dispose d’un SIRET/SIREN.

Est-ce que cela veut dire que nous sommes inscrits de fait au RCS ?
Etait-ce obligatoire au vu de l’indivision, ou bien une liberté prise par l’expert-comptable ?

dalki · #14

Tout loueur en LMNP en indivision ou non, se voit attribuer un N° de SIRET et est redevable de la CFE.

cricri77700 · #15

perecastor a écrit :
Concernant l’inscription au RCS : lors de l’acquisition de mon immeuble de rapport loué meublé, en indivision à 50/50 avec ma compagne, nous avons pris un expert comptable en ligne spécialisé LMNP qui s’est occupé de toutes les démarches, notamment l’enregistrement pour la CFE.

Dans la liasse fiscale, je me suis aperçu que notre activité était déclarée au nom de "INDIVISION Mr F. / Mme F.". D’après société.com, cette nouvelle entité a la forme juridique "Indivision entre personnes physiques", son activité est "Location de logements (6820A)", et dispose d’un SIRET/SIREN.

Est-ce que cela veut dire que nous sommes inscrits de fait au RCS ?
Etait-ce obligatoire au vu de l’indivision, ou bien une liberté prise par l’expert-comptable ?

Non perecastor, vous avez un numéro mais n’êtes pas inscrit au rcs.

Comme le dit crown, c’est paradoxal.

Quoiqu’il arrive pour 2018 y a pas de problème pour rester en lmnp mais à partir de 2019 ?

Sur les sites de l’état, il figure encore les 3 conditions alors qu’il stipule que le rcs n’est pas obligatoire.

perecastor · #16

C’est rassurant, m.erci pour vos retours.

Le sujet m’intéresse fortement, car je vais me retrouver dans le cas où les 2 autres conditions sont remplies dès 2019, si je concrétise mes projets d’achat en cours. Dans un premier temps en parallèle d’une activité salariée classique dans le privé. Dans un second temps, potentiellement à temps plein après arrêt de mon activité salariée.

Notons tout de même qu’on nage dans un grand flou juridique, qui laisse même perplexe les avocats fiscalistes spécialisés dans les problématiques de location meublée. Entre ça et l’"année blanche" fiscale, cela ne risque-t-il pas de décourager une partie des investisseurs ?

MichMouch · #17

Moi je suis d’accord avec cricri77700, pour moi ce qui est déclaré inconstitutionnel c’est le fait de devoir s’immatriculer en tant que commerçant au RCS pour bénéficier des avantages fiscaux du LMP alors même qu’on effectue aucun acte de commerce.

De mon point de vue on peut donc toujours choisir entre LMP et LMNP.
On est par défaut LMNP et on peut opter pour le régime LMP si on satisfait les deux conditions.

Mais en effet ca reste très flou.

skarnik · #18

L’article 155 du BFIP dit :

L’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies

Je vois "être" mais je ne vois pas "peut être".

Par contre la décision indique :

9. Toutefois, l’article L. 123-1 du code de commerce prévoit que seules peuvent être inscrites au registre du commerce et des sociétés les personnes physiques « ayant la qualité de commerçant », laquelle est, en vertu de l’article L. 121-1 du même code, conférée à « ceux qui exercent des actes de commerce … ». Dès lors, en subordonnant le bénéfice de l’exonération à une condition spécifique aux commerçants, alors même que l’activité de location de biens immeubles ne constitue pas un acte de commerce au sens de l’article L. 110-1 du même code, le législateur ne s’est pas fondé sur un critère objectif et rationnel en fonction du but visé. Par conséquent, les dispositions contestées méconnaissent le principe d’égalité devant les charges publiques.

On pourrait penser que le législateur va devoir modifier le cas du LMP ?

cricri77700 · #19

Nous ne sommes pas considéré comme commerçant, on doit nous laisser le choix…

C’est pour cela qu’il on retiré l’inscription obligatoire au rcs.

Je le comprends comme ça.
Mais tout le monde se perd car rien n’est clair.

Je vais étudier fortement le LMP, sait on jamais… sa change tout le temps …

Sinon pour revenir au sujet :

Suppression de l’inscription obligatoire pour les loueur en meublé professionnel (LMP)
19 févr. 2018 - Direction de l’information légale et administrative (Premier ministre)

L’inscription obligatoire pour les LMP a été déclarée non conforme à la constitution (décision du Conseil constitutionnel n°2017-689 QPC-JO 9 février 2018).

L’activité commerciale de loueur en meublé peut être exercée à titre professionnel, en société ou non, dans certaines conditions. Le régime fiscal de la location meublée professionnelle est réservé aux locaux d’habitation comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.

Tout replierTout déplier

Conditions
Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), toutes les conditions suivantes doivent être réunies :

l’un au moins des membres du foyer fiscal doit être inscrit au RCS en tant que LMP, y compris lorsque l’activité est exercée sous le régime micro social simplifié (ou régime de l’auto-entrepreneur).
les recettes annuelles retirées de cette activité (total des loyers TTC, charges comprises) par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € sur l’année civile, y compris en cas de clôture d’exercice en cours d’année (plafond ajusté au prorata en cas de création d’activité en cours d’année),
ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC…).

Donc : l’inscription n’est pas obligatoire : nous sommes tous d’accord.
Pour les conditions : une personne du foyer fiscal blabla… doit être immatriculé EN TANT que LMP au rcs ect ect..

Donc une personne immatriculé en LMNP au rcs avec 100000 euros de recette même si cela dépasse 50% de son revenu est LMNP car il ne respecte pas la première condition : être inscrit en tant que LMP.

Dernière modification par cricri77700 (19/03/2018 20h10)

investisseur36 · #20

j’ai personnellement posé la question à mon comptable voulant faire une nouvelle acquisition en meublé et sa réponse a été clair vu avec les impôts. Le fait d’avoir un chiffre d’affaire supérieur aux revenus salariés net fait automatiquement passer en LMP.
La cotisation au régime des indépendants est de 40% du résultat donc toutes charges déduites avec une cotisation minimale de 1500€ environ.

Personnellement je n’ai pas fait cette nouvelle opération à cause de ce changement fiscal qui est loin d’être négligeable surtout en terme de plus value, qui est à mon avis le second point très compliqué.

Bernard2K · #21

J’ai déjà répondu ici : (25/25) Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport

cricri77700 · #22

Mer.ci pour le retour mais :

Pour avoir discuter avec plusieurs expert comptable sur le LMNP/LMP pour me faire la gestion, j’ai remarqué beaucoup d’incohérence entre eux.

Les impôts ? J’y suis allé 3 fois pour ma CFE, la première personne ne savait pas vraiment le remplir , la deuxième m’a donner le formulaire du régime micro alors que je suis au réel , la troisième m’a donné le bon formulaire mais à du appeler 3 personnes différente pour m’expliquer comment le remplir.
Je précise que j’étais aux impôts des entreprises.

Il faut toujours vérifier les informations des professionnels …

Sinon 40% des bénéfices devront être donnés ? Le RSI n’existe plus, mais pour le régime général c’est pareil ?

Je pense que beaucoup vont passés en nu cette année… si c’est le cas.

investisseur36 · #23

oui la cotisation au régime général est la même que le RSI, quand au passage en nu c’est à double tranchant parce que vous allez fortement augmenter l’imposition.

cricri77700 · #24

Cela dépend des travaux effectués.

@bernard, nous avons compris la même chose , je n’avais effectivement pas vu cette discution.
C’est encore trouble tout ça…
Quoiqu’il arrive , pour 2018 Le lmnp ne sera pas impacté car cela a été pondu en février alors que l’exercice fiscal est en cours.

Il va falloir se pencher sérieusement sur la question.

Si je passe en nu , j’espère que je vais pouvoir passer mes travaux effectués en revenu foncier en ayant bien sûr déduit l’amortissement déjà effectué. ( si quelqu’un a la réponse de source sur, je prends )
Sinon LMP pas le choix mais revente dans 5 ans avec exonération de PV car recette inférieur à 90000 euros.

Heureusement que mon prochain projet sera effectué avec l’anah pour les grands logements et le reste en nu.
J’avais anticipé et je souhaitais me diversifié sur la fiscalité.

Patrimvest · #25

Bernard2K a écrit :
J’ai déjà répondu ici : (25/25) Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport

Mille excuses, malgré ma recherche, je n’étais pas tombé dessus ^^

J’ai eu en fin de journée un interlocuteur de chez compta.com qui m’a effectivement confirmé qu’un pavé avait été jeté dans la marre et que l’état allait devoir faire paraître un décret pour préciser tout cela mais qu’en attendant, tout le monde était dans le flou…

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Patrimvest : étude de cas immobilier (conditions LMP)

#1 19/03/2018 10h45

BOFIP a écrit :

#2 19/03/2018 11h32

1 #3 19/03/2018 11h38

#4 19/03/2018 11h46

#5 19/03/2018 12h00

skarnik a écrit :

Gamma76 a écrit :

#6 19/03/2018 12h34

#7 19/03/2018 12h40

#8 19/03/2018 13h07

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#12 19/03/2018 16h00

#13 19/03/2018 16h07

1 #14 19/03/2018 16h15

1 #15 19/03/2018 16h38

perecastor a écrit :

#16 19/03/2018 16h54

#17 19/03/2018 17h11

#18 19/03/2018 17h29

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#22 19/03/2018 20h31

#23 19/03/2018 20h36

#24 19/03/2018 20h48

#25 19/03/2018 20h55

Bernard2K a écrit :

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