TMI élevé : achat de SCPI en nue propriété avec un crédit in fine ?

Bonjour,
Sans nous préciser quelle(s) SCPI et contrat d’assurance-vie ainsi que la répartition des montants, ça sera difficile de juger de la pertinence du montage.

AesculusHippocastanum a écrit :

J’ai sans doute du mal comprendre car je vois mal un professionnel vous proposer ce montage avec une erreur aussi grossière.Cordialement,

Voici ce que j’ai compris : une part de NP, mais aussi des SCPI dont les loyers couvrent les intérêts d’emprunt de la globalité.

Réponses rapides!

Je vais essayer d’y répondre au mieux.

@Surin : vous avez raison. Je n’ai pas précisé pour rester dans le raisonnement du montage et ne pas trop aller dans les détails (et puis j’ai l’impression de faire de la délation ^^). Il s’agit d’Allianz Pierre.

Le contrat d’AV n’est pas encore déterminé.

@AesculusHippocastanum : j’imagine que l’usufruitier est bailleur social? Mais c’est à préciser effectivement.

@Tibo : yes!

@ArnvaldIngofson : d’où l’intérêt de l’achat en NP. Pas de revenus fonciers donc pas d’imposition sur ceux-ci (du moins durant 15 ans … j’imagine qu’il faut revendre sur le marché secondaire lors du passage en PP).

Il est vrai que je considère ma RP à part. J’ai l’impression d’avoir 100% de mes économies "à faire fructifier" en mobilier. Mais c’est un biais sans doute.

Bonjour Piou Piou,

le montage que vous proposez a plus ou moins été déjà décrit dans la file :
SCPI de capitalisation ds l’achat à crédit de SCPI : des avantages !
Le montage est effectivement particulièrement pertinent quand il peut se faire avec un crédit in fine comme vous le proposez ici.

Néanmoins, je trouve que le choix de produits de capitalisation est (trop) restreint. Pour ma part je ne vois que :
1/ Pierre 48;
2/ Patrimmo Croissance;
3/ nue-propriété avec usufruit locatif social en contrepartie (type Perl).
Patrimmo Croissance est plus ou moins un moyen de mutualiser/diversifier les risques du point 3/ avec un intermédiaire en plus (le gestionnaire de la SCPI, Primonial).
Il me semble que le point 3/ n’est pas sans risque : vous payez du neuf (donc au prix fort même avec la décote de la nue-propriété) et vous risquez de faire une performance financière très médiocre (voir franchement mauvaise) par rapport à un bien ancien de même type et de même localisation.

Pour ma part avec les contraintes qui sont les vôtres en terme de TMI, je préfère un montage de type :
SCPI au travers d’une SCI à l’IS
qui offre (de mon point de vue) plus de flexibilité avec il est vrai une couche de complexité supplémentaire.
C’est l’option que j’ai retenu pour moi-même mais à chacun de peser les avantages et inconvénients.

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (18/03/2018 10h28)

Je ne connais pas bien Pierre 48 mais j’ai néanmoins un a priori positif à son sujet.

Pour autant, si les montants en jeu sont élevés, je préférerai (mais ce n’est que mon avis) avoir un choix qui ne soit pas limité à Pierre 48,  Patrimmo Croissance ou une nue-propriété type PERL.

J’ajouterai en outre que rien n’empêche d’acquérir également Pierre 48 ou Patrimmo Croissance dans une SCI à l’IS. La taxation sur les plus-values professionnelles (au taux réduit d’IS de 15%) est même est plus avantage à court-moyen terme que la taxation pour les particuliers (au-delà de 19-20 ans ce n’est plus le cas avec les abattements pour durée de détention).

EDIT : je dois modérer sérieusement ma dernière phrase. La taxation n’est intéressante que quand le produit de la vente est gardé et réinvesti dans la SCI (ex : achat avec cet argent d’usufruit de parts de SCPI). Si ce n’est pas le cas, il faut ajouter le PFU de 30% pour récupérer le produit de la vente et avoir l’argent directement dans la poche de l’associé. En ajoutant ce PFU, l’opération n’est alors plus du tout pertinente.

Dernière modification par cat (19/03/2018 09h22)

cat a écrit :

Il me semble que le point 3/ n’est pas sans risque : vous payez du neuf (donc au prix fort même avec la décote de la nue-propriété) et vous risquez de faire une performance financière très médiocre (voir franchement mauvaise) par rapport à un bien ancien de même type et de même localisation.
cat

Bonjour Cat,

IL y a aussi la possibilité d’acquérir le nue propriété d’un bien immobilier sur le marché secondaire (animé entre autres par PERL en direct ou via des cabinets spécialisés). L’avantage est de ne pas surpayer le bien au prix fort (comme vous le dites très judicieusement) et en plus la durée de démembrement est réduite (inférieure à 15 ans). Cela permet aussi de voir concrètement in situ (et non sur un plan en VEFA), le bien immobilier et d’apprécier son état et son entretien.

J’ai réfléchi à ce type de montage (acquisition à crédit de la nue propriété d’un bien immobilier sur le marché secondaire de type "PERL") couplé à un investissement à crédit en parts de SCPI (les intérêts du prêt immobilier ayant financé la nue propriété pouvant être déduits des revenus fonciers des SCPI).

Cependant, la difficulté principale réside dans les conditions d’octroi du crédit pour la nue propriété du bien immobilier. Je me suis renseigné il y a plusieurs mois auprès de la banque postale. Pour accorder un tel crédit, la banque exige que l’on soit propriétaire d’un bien immobilier non grevé de dette d’un montant supérieur au montant du crédit demandé. Ce bien sera pris en garantie.
Pour faire simple, si je veux emprunter 200K€ pour acquérir la nue propriété physique d’un bien immobilier, je dois disposer de la PP d’un bien immobilier physique non grevé d’un crédit d’une valeur supérieure à 200K€ (ou alors  pouvoir nantir une somme en cash d’un montant similaire).
Pas forcément évident pour des montants importants.
Pour arriver à remplir ces "conditions", j’envisage de vendre un ou plusieurs de mes biens en LMNP pour récupérer du cash et rembourser par anticipation le crédit sur ma RP ou sur l’un de mes studios en LMNP et disposer ainsi d’un collatéral à présenter à la banque. Je réfléchis à cette piste.

Un petit ajout :
Concernant la nue propriété en immobilier physique j’ai trouvé une plaquette de PERL pour un bien (déjà vendu) concernant un investissement sur le marché secondaire.

http://irgimmobilier.fr/wp-content/uplo … ot-A14.pdf

C’est intéressant car cela permet de comprendre comment est calculé le montant de l’usufruit et donc le prix en PP (et donc la clé de répartition).
Il semble bien que l’un des avantages réside dans la possibilité de défiscaliser des revenus fonciers existants et de gommer tout ou partie de l’ISF (quand on y est assujetti).
Par contre je suis assez réservé sur leurs hypothèses de valorisation du bien (hormis la valorisation mécanique temporelle de la NP bien entendu).
Comme d’habitude, c’est un pari sur le prix de revente du bien une fois que le démembrement aura pris fin.

Bonsoir Cat.

Comme vous le dites, il convient de comparer le prix retenu pour la PP et de le comparer aux prix pratiqués pour des biens similaires au même endroit.
Pour avoir regardé certaines annonces dans le neuf, j’ai souvent eu le sentiment que les prix étaient surestimés, le promoteur profitant de la décote due au démembrement pour masquer le prix surévalué du bien en PP. Par contre, à l’inverse, de manière générale sur le marché secondaire, s’agissant d’un marché étroit, les vendeurs de NP affichaient des prix plus raisonnables et plus en phase avec la réalité du marché.

Pour répondre à votre question, un prix de 8000 euros à Levallois Perret, pour un immeuble situé dans une ville bourgeoise du 92, à proximité immédiate de Paris et bien desservie par les transports me semble cohérent.

Concernant la qualité des constructions et des emplacements des appartements, je crois que cela dépend des promoteurs. A côté de chez moi, une belle réalisation en NP a été réalisée avec terrasses, vue sur jardin et balcons en verre. Je n’ai pas visité les appartements mais l’aspect général fait haut standing. Sur ce point je pense qu’il faut privilegier les programmes mixtes qui associent une partie d’appartements vendus en pleine propriété à des particuliers et vente en NP.

Subsiste une interrogation :quid des éventuels problémes pour récupérer le bien à la fin du démembrement : locataires qui refusent de partir et qu’il convient malheureusement d’expulser ?
Sur ce point on a peu de recul car  les premiers programmes vendus en NP ont vu leur démembrement prendre fin en 2017.

Cat,

Votre retour d’expérience est très interessant car je n’ai jamais eu l’occasion de visiter un appartement vendu en NP (seulement vu des annonces avec quelques photos).Je note donc  que les niveaux de finition sont moindres.
Par contre j’ai pu constater que des programmes non mixtes ont été récemment livrés à Paris notamment dans le 15 éme (c’est indiqué sur le panneau présentant le permis de construire). Certainement une volonté de la mairie de Paris …

Ok Cat, mer ci pour cette clarification.