Patrimvest : étude de cas immobilier (conditions LMP)

cricri77700 a écrit :

Donc un décret va faire surface ?
En attendant, tant que le bofip ne change pas.

Leur cabinet le suppose…
Wait and see, tel a été le son de cloche !

Donc sans doute pour la loi des finances du 1er janvier 2019.

Oui en effet je l’avais déjà intégré dans mes calculs…
Savez vous si on souhaite passer en location nu , les travaux effectués en LMNP peuvent ils être intégré en déficit foncier en retirant les amortissements déjà effectuer ?

Par exemple une facture de plomberie de 10000 euros amortis sur 10 ans.
Au bout de 2 ans on passe en nu , peut on déduite 8000 euros en déficit foncier par la suite ?

Je ne trouve pas l’information sur internet ou autre.

Savez vous si on souhaite passer en location nu , les travaux effectués en LMNP peuvent ils être intégré en déficit foncier en retirant les amortissements déjà effectuer ?

Par exemple une facture de plomberie de 10000 euros amortis sur 10 ans.
Au bout de 2 ans on passe en nu , peut on déduite 8000 euros en déficit foncier par la suite ?

Je ne trouve pas l’information sur internet ou autre.

Non vous ne pourrait pas les déduire des revenus fonciers car seul sont déductibles les charges payées au cours de l’année d’imposition.

Par compte, au niveau du LMNP, vous allez clôturer une activité BIC en passant en nu, et donc passer en charge la part non encore amortie. Cela viendra réduire le bénéfice BIC du LMNP. Mais du coup si cela génère un déficit, il sera perdu.

C’est logique… mais surtout totalement injuste… Cette fiscalité qui ne fait que changer avec laquelle on ne sait jamais sur quel pied danser… C’est vraiment agaçant… !

On va se retrouver avec tout le monde qui revend pour acheter avec des travaux pour créer un nouveau déficit…? Ça me semble tellement absurde… !

A mon humble avis, il n’y a pas le feu au lac.

Notez d’ailleurs que le conseil constitutionnel a censuré l’article 151 septies du CGI ; pas l’article du CGI qui reprend pourtant exactement la même rédaction. On est donc dans la situation un peu ubuesque où l’article 155 du CGI reste non censuré par le conseil constitutionnel alors même que c’est le "repreneur" du 151 septies précédent.

Notez d’ailleurs que Paul Duvaux fait la même analyse que moi : le contribuable peut bénéficier de cette décision pour être LMP si ça les arrange, mais peuvent tout autant rester au LMNP car les services fiscaux ne peuvent pas les réqualifier en LMP :

Paul Duvaux a écrit :

Du moins les services fiscaux ne pourront leur imposer d’être LMP mais inversement ils pourraient demander à être LMP selon moi si c’est leur intérêt. C’est d’autant plus vrai que l’abrogation ne porte pas sur l’article 155 mais sur l’article 151 septies VII ancienne version.

Il y a lieu de penser que le texte de l’article 155  sera ensuite modifié dans la loi de finances.

Source : La condition d’inscription au registre du commerce est abrogée

Attendez de voir ce que le législateur va pondre comme modification des conditions pour être LMP (et donc, par contrecoup, pour rester LMNP). A ce jour l’article 155 du CGI reste en application donc rien ne change.

GoodbyLenine a écrit :

cricri77700 a écrit :

Sinon LMP pas le choix mais revente dans 5 ans avec exonération de PV car recette inférieur à 90000 euros.

Attention : plus-value certes exonérée des 19% + PS, …… mais qui augmente le résultat qui sert d’assiette aux cotisations du RSI ou de ce qui le remplace (donc ça peut quand même coûter 35-40% de la différence entre le prix de vente et la valeur comptable. … mais ça validera 4 trimestres de retraite et pas mal de point de retraite complémentaire).

Si l’on vend un terrain avec une PV en 2018.
On est LMNP (mais les deux conditions pour etre LMP sont remplies), on cotise à la PUMA.
Alors, la PV est imposée à l’IR à 19% + CSG 15.5%, ok

Mais, je dois ajouter la PUMA 8% ?

Et si une loi passe sur le statut LMP, avant la signature de vente, alors à la place de la PUMA, c’est une PV taxée au exRSI à 40%?

Je me suis mal expliqué.
D’abord revenons sur LMP/LMNP quand les revenus de la locations meublés remplissent les deux conditions du LMP, on peut etre:
- soit en LMNP, on paie Puma8%+CSG 17%= 25%,
- soit en LMP, on paie si CA<70k le micro social est  à 24%,
Donc peu de différence fiscale dans les deux cas. Vous n’avez pas à tout passer en vide! Surtout qu’en vide plus d’amortissement ou d’abattement (enfin sauf un CA<15k).

Ma question, ou plutot ma frayeur est que lorsque je vais vendre un terrain cette année, je vais payer en plus de l’Ir 19%+CSG 17% sur la PV, je vais payer de la PUMA sur cette PV.

Si j’attends l’an prochain et que je dois m’inscrire au RSI, je vais payer l’Ir 19%+CSG 17% sur la PV de vente d’un terrain et le RSI de 24% en plus puisqu’il prend tous les revenus déclarés.
A moins que cette PV ayant un traitement à part 19%+CSG n’apparaisse pas dans la déclaration d’impot et donc ne soit pas prise dans le calcul de la PUMA ou RSI?

Si j’attends l’an prochain et que je dois m’inscrire au RSI, je vais payer l’Ir 19%+CSG 17% sur la PV de vente d’un terrain et le RSI de 24% en plus puisqu’il prend tous les revenus déclarés.

Vous ne pouvez pas payer des prélèvements sociaux (17.2%) et du RSI (qui sont des prélèvements sociaux) sur des mêmes revenus. Les revenus soumis à cotisations sociales ne sont pas soumis à prélèvements sociaux.

L’organisme gérant la Sécu des indépendants a disparu oui.
Mais le statut "d’indépendant" reste au niveau social distinct de celui de salarié, le RSI a disparu. Les régimes des indépendant restent dont celui créé en 2016: le régime du micro social:

Si votre CA<70k et que vous etes dit LMP donc "indépendant" vous etes d’office au régime micro social avec un taux de cotisation de 24%.

Régime "micro social", régime automatique pour les micro-entrepreneurs | AFE, Agence France Entrepreneur

Donc entre LMNP Puma+CSG ou LMP taux micro social, c’est le meme taux à cotisé au final.
Il me semble que nous n’avons plus à avoir peur d’etre classé LMP.

Je rejoins cricri77700, beaucoup de LMNP ne paie pas la puma.

Je rajouterai même que si un LMNP paie la puma alors il n’a pas d’autres activités professionnelles donc il y a de grande chance qu’il dépasse les 70k de CA. Donc en cas de passage en LMP le taux de cotisations sera autour de 45%.

Le régime micro social est à 24% des bénéfices et le régime général 45% ?

Le micro social est un régime simplifié. c’est un forfait de 24% (22% en 2018) du CA et non des bénéfices.
En revanche le régime général c’est un taux qui s’applique au bénéfice imposable.

Apres l’avantage d’être exonéré de PV est une chose mais les benefices supplémentaire feront qu’on dépassera le seuil des 70000 euros.

Sans compter que la PV, a hauteur des amortissements pratiqués, sera soumise au RSI également même si elle est exonérée fiscalement.