Patrimvest : étude de cas immobilier (conditions LMP)

Oui les cotisations sociales sont déductibles des BIC.

Il faut avoir une vision plus globale de la situation de celui qui sera LMP…
Ce sera son activité professionnelle, qui fiscalement sera traitée comme n’importe quelle entreprise individuelle industrielle et commerciale, avec des avantages fiscaux sur les plus value immobilière.

Une activité LMP va générer un CA, auquel on va pouvoir déduire toutes les charges, et les amortissements des immeubles. A l’arrivée on obtient un bénéfice imposable.

Tout ca pour dire que j’imagine pas vraiment un LMP avec un bénéfice très faibles ou à 0 pour la simple et bonne raison que le LMP devra "vivre" de cette activité. A moins d’avoir un capital en cash de départ très élevé et de tout acheter cash sans emprunt.

MichMouch a écrit :

Tout ca pour dire que j’imagine pas vraiment un LMP avec un bénéfice très faibles ou à 0 pour la simple et bonne raison que le LMP devra "vivre" de cette activité. A moins d’avoir un capital en cash de départ très élevé et de tout acheter cash sans emprunt.

Je connais pas mal de LMP (moi inclus) avec un résultat nul à cause des amortissements et frais financiers,  alors que leur activité génère un cashflow positif (qui pourrait leur permettre d’en vivre pour certains).

Je ne connais aucun LMP en régime "micro" (mais il en existe sans doute). Il est vrai que le plafond de CA de ce régime vient d’être augmenté (mais même avec un CA faible, on peut opter pour le "reel"). Le micro ne devrait présenter un intérêt que dans des cas très particuliers (plus de crédit en cours, faibles charges, très gros rendement, pour que le réel avec les amortissements ne soit pas plus favorables). Même cricri ne devrait pas y trouver d’avantages.

@candi : où donc avez-vous vu que le "nouveauRSI" se calculerait sur le CA (en dehors du régime micro) ?

LMP et usufruitier? il n’y avait une problématique concernant l’amortissement en cas de démembrement?

L’amortissement est possible pour un usufruitier sauf pour un usufruit de succession. L’usufruitier peut amortir à la hauteur de la valeur de son usufruit.

Pour l’instant, je suis au micro donc pas d’amortissement. Mais si on m’oblige à passer en LMP et donc à cotiser, non plus à la PUMA 8% du résultat, mais au nouveauRSI à 22% du CA (non pas du benefice), là peut etre que  le passage au réel, avec amortissement et expert comptable, vaut le coup, meme si dans mon cas d’usufruit, je ne peux amortir que 60% de la valeur…

Mais pour obliger à cotiser au nouveaursi, il faudrait que le legislateur cré la profession d’indépendant LMP ce qui de facto serait la fin du LMNP en BIC avec amortissement. Il y aurait alors plus que deux possibilités:
Nous serions :
- soit LMP profession indépendante (en BIC cotisation social, avec amortissement si au réel ou au forfait avec abattement de 50%) SI le seuil de 23k est franchi et que le montant de ses revenus de salaire<revenu meublé.
- soit foncier particulier (vide et meublé mélangé, soit au réel mais sans amortissement, soit au micro si<15k).

MichMouch = "Je suis d’accord avec tout votre message, mais je comprends toujours pas d’où vous sortez ces 44%.
Vous l’avez dit vous même, vous déclarez votre CA, et payez 22% de cotisations sur ce CA, pourquoi donc 44%?

Non, pour l’instant, je ne suis pas en LMP, je suis en micro LMNP, je cotise à la PUMA 8% du résultat (CA apres abattement de 50% du micro).

44%= 22% x2 en fait je croyais que en LMP micro social, on cotisait sur le résultat (comme pour la PUMA), le LMP micro cotiserait alors sur (CAx50%)x22%, je vous rejoins c’est faux.

le LMP micro cotise pas sur le résultat mais sur le CA, au niveau social, le LMP micro n’a plus l’abattement fiscal de 50%. Le LMP micro cotise donc sur : résultat x44% (ou CA x 22%) au lieu de la cotisation actuelle du LMNP : résultat x 8% Puma x 17% CSG.

Au vu de ce méli mélo social, au vu des pb financiers de la SS, vu la suppression progressive des niches fiscales, vu que les bailleurs sont les méchants, je pense comme dit au dessus que ce statut LMNP va etre supprimé et les revenus meublé seront intégrés au foncier avec la perte de tous les avantages actuelles… Il n’y aura que LMP professionnel ou foncier particulier.
Reste à savoir comment sera/est la taxation de ce statut de LMP…

Dernière modification par Candy (22/03/2018 09h58)

Autrement dit : (au régime micro) avec un CA de 100, vous aurez 50 de revenus en plus subissant le barème de l’IR, et 22 de cotisations sociales à payer.   

Les 22 seront bien 44% des 50, mais ce pourcentage ne signifie pas grand chose.

Cela signifie que pour un CA en micro bic, par exemple pour un CA de 60000 euros , 30000 euros sera donc imposable + ps et 30000 euros subiront 22% de cotisation Au régime général de la SS ?

Non non 22% de 60 000.

Et, à vérifier, mais il me semble que l’abattement fiscal n’est que de 29%.

Donc en reprenant votre exemple je dirai que 42 600 imposable + 13200 de cotisations sociales.

Vos calculs ne sont pas assez précis pour être pertinent (pour ne pas dire faux concernant le passage en nu ou 60k de CA ne sera pas imposé à 14%).

On remarque que le micro social 22% du CA ou le regime general 45% du bénéfice dans les deux cas le montant de la cotisation SS est le meme. Ceci est du au fait qu’en micro fiscal on a un abattement de 50% et que 22% x 2 =44% =45% du regime general.

Encore une fois, il n’y a rien à voir entre l’abattement FISCAL et les cotisations SOCIALES. Vous retombez sur les mêmes cotisations simplement parce que vous diminuez par 2 la base (de 60k de CA à un bénéfice réel arbitraire de 30k) quand le taux double (de 22% à 45%). Mathématiquement en effet les cotisations à payer sont les mêmes.

Pour revenir au point de départ de la discussion, c’est à dire le basculement "contraint" en LMP, le seul impact (hors vente d’un bien) sont les cotisations qui viendront se substituer aux prélèvements sociaux (d’un taux plus élevé).

Oui le RSI c’est pas donné ^^

Oui du coup vous allez avoir le même résultat fiscal donc payer l’IR, et au lieu de payer les prélèvements sociaux de 17.2% vous cotiserait au RSI pour environ 45%.

Et pour vraiment rentrer dans les détails votre EC provisionnera les cotisations RSI qui sont déductibles du résultat fiscal donc l’impact réel sera de 45% - 17.2% - économie d’impôts.

Quelle est la différence pour vous entre une SASU à l’IS et une activité de MDB dans une structure à l’IS ?
L’accès au financement ?

Pour le PFU je suis d’accord compte tenu du montant à distribuer. Après je me demande toujours en amont ce que vous allez faire de ces bénéfices ?

Si c’est pour les réinvestir, pourquoi les récupérer à titre personnel (avec l’imposition qui va avec) ?

Jean-Louis Le Boulc’h a écrit :

Dans son livre "Les nouvelles règles de la location meublée" (Édition de février 2018)

La situation des loueurs en meublé qui exercent d’autres activités
Il est fréquent que les loueurs en meublé exercent, par ailleurs, d’autres activités professionnelles à raison desquelles ils sont assujettis au versement de cotisation sociales.

- exercice d’une activité salariée,
Les cotisations sont versées à la fois au régime des salariés et au RSI.

Lors de la création de l’activité de location meublée, le loueur peut demander à ne pas verser la cotisation minimum au RSI, en faisant valoir que son activité salariée est prépondérante.

La régularisation intervient lors de la détermination de l’activité principale, étant précisé que la cotisation est alors calculée sur les revenus non salariés réels.

Si je saisis bien, cela signifie qu’un salarié pourrait ne rien verser au RSI tout en étant LMP, ce qui tendrait, dans ce cas précis à rapprocher le LMP d’un LMNP concernant l’absence de charges (je ne parle pas des reventes) ?

Comment faire valoir que son activité salariée est prépondérante ?
Mettre ses meublés en gestion locative peut-il y participer ?

Le RSI peut-il contester le fait qu’un LMP fasse valoir que son activité salariée est prépondérante ?

Y a t’il ici des personnes qui sont salariés et LMP avec des retours d’expériences ?

Mille mercis

Patrimvest a écrit :

Y a t’il ici des personnes qui sont salariés et LMP avec des retours d’expériences ?

Quand j’étais LMP et salarié, je cotisais à fond perdus au RSI (comme toutes les autres personnes dans cette situation que je connaissais).

Sur la base des résultats des démarches que j’ai effectuées auprès du RSI lors de changements de situation (par ex en changeant de gérant de ma SARL de famille, donc la personne cotisant au RSI), je ne pense pas qu’il soit raisonnable d’attendre une prise en compte de situations spéciales par le RSI, du genre "je suis LMP et salarié, mon activité de salarié est prépondérante, merci de ne pas me demander de verser de cotisations RSI". Vous vous heurterez vraisemblablement à un mur administratif, avec une absence de réponse ou une réponse standardisée ne répondant pas vraiment à votre question. Vous rendre dans les locaux du RSI, même si ça devrait aider à avoir un interlocuteur un peu plus attentif, ne devrait pas changer grand chose.

Ceci dit, on peut aussi espérer que la situation se soit améliorée depuis, ou s’améliore à l’avenir. Essayez en contactant vos interlocuteurs au niveau de ce qui remplace depuis début 2018 le RSI, et racontez-nous comment ça s’est passé….

Mon point de vue est qu’il y a des choses écrites dans des textes, et une réalité administrative derrière.

Les propos que vous citez sont vrai, je le fais valoir pour des créateurs d’entreprises qui conservent une activité salarié en parallèle. Dans ce cas les niveaux de CA et de temps consacrés à la nouvelle entreprise sont faibles.

Mais dans le cas du LMP, démontrer au RSI que l’activité de salarié est prépondérante quand votre CA de LMP est plus élevé que votre salaire et dépasse 23K c’est mission impossible.

J’ai complété mon message #71 ci-avant avec :

On peut aussi espérer que la situation se soit améliorée depuis, ou s’améliore à l’avenir. Essayez en contactant vos interlocuteurs au niveau de ce qui remplace depuis début 2018 le RSI, et racontez-nous comment ça s’est passé…

(Par exemple, la situation des multi-pensionnés (ceux qui ont cotisé pour la retraite à plusieurs régimes de retraite au cours de leur carrière) s’est significativement améliorée ces dernières années, et avec l’intention annoncée du pouvori actuel de "mêmes droits pour chaque €uro cotisé", ça devrait continuer en ce sens)