Adrien59 [59] : étude de cas immobilier (immeuble de 2 lots)

Le calcul me semble correct, même si les termes utilisés sont un peu approximatifs.

Par contre, il y a un truc qui me chagrine : vous payez 1000 €/m², mais vous louez le T5 à 7,4 €/m² et le T2 à 12,8 €/m².

Ce ratio de loyer / prix de vente ne me semble pas normal. Là où les biens se louent 10 €/m² en moyenne, ils se vendent 2000 €/m² et plus. Pour vous donner un petit exemple, j’habitais en banlieue toulousaine où on pouvait louer un T2 de la surface que vous indiquez pour le loyer que vous indiquez (ou 10 ou 20 € de plus, mais pas plus), mais où le prix de vente moyen d’un appartement est 2800 €/m².

Autre note dissonnante : le garage à 40 €/mois. Là où les garages se louent 40 €/mois (zone peu recherchée sinon on est plutôt à 60 € et plus), les T2 de 40 m² ne se louent pas 540 €/mois, me semble-t-il.

Donc :
- Soit vous surestimez les loyers.
- Soit le prix de vente bas signifie qu’il y a un problème avec cet immeuble, probablement des travaux à faire (ou qu’il y aura rapidement des travaux à faire) et donc que vous sous-estimez l’investissement (si travaux immédiats) ou les charges (si travaux futurs).

Après, vous avez choisi de nous donner aucune info sur l’immeuble en question et son état (cf. modèle que vous n’avez pas utilisé pour voir tout ce qui manque), donc j’en suis réduit à des supputations sur la base de ratios !

Bonjour Adrien,
Vous êtes propriétaire de votre résidence principale.
Votre investissement ne vous portera donc pas préjudice dans votre taux d’endettement sauf si vous voulez en changer. Un cash flow quasi neutre ne vous serait pas trop préjudiciable auprès des banques.
Il faut surtout définir le niveau d’investissement que vous visez dans l’immobilier à long terme: moins de biens, moins de problèmes ou si vous  voulez le maximum alors ce sera proportionnel aux problèmes.

Pour ma part, je pense que la ville d’Armentieres  peut être un choix audacieux pour votre investissement: vous êtes à proximité pour pouvoir réagir en cas de problème, la demande locative est forte, proximité de Lille mais prix moins élevés.
Par contre, il ne faut pas penser à une revalorisation de votre bien pour la suite de part le manque de dynamise, le risque locatif sera un peu plus élevé de part l’aspect populaire mais tout est affaire de relations et de confiance: pour 3 locations, vous pouvez partir sur des décennies avec les mêmes locataires qui auront plus tendance à être statique que dans une grande agglomération.
L’état de l’immeuble et des appartements va être essentiel pour initier l’achat sachant qu’en cas de grosses dépenses à prévoir, il faudra avoir les reins solides car vous serez seul pour agir.
Il est parfois difficile d’être trop cartésien en se réfugiant derrière descendre chiffres.
Alors je dis pourquoi pas, si vous avez un bon feeling avec les locataires et que l’état général de l’immeuble est correct.

@billou :

Oui effectivement le but est de multiplier les biens en autofinancement.

C’est pour cela qu’à la base ma question concernait la rentabilité, savoir si mes chiffres étaient les bons.

Il est vrai que j’étais un peu optimiste pour le T2 à 540€, je suis revenu à 490€ mais j’ai maintenu le T5 à 740€ et le garage à 40€.

Au final, avec 1 mois de vacances locatives/an, et un prix négocié à 155K€ je me retrouve à -102€/mois.

Je pense donc que ce n’est pas la peine d’aller plus loin sur ce bien.

@Bernard :

Oui j’avais regardé aussi. Il était à 490€/mois avant la vente et n’a jamais connu de vacances, il etait au final plus sage de maintenir ce prix je présume.

Merci à vous 2 pour vos avis. C’est toujours plaisant d’apprendre

Vos chiffres semblent corrects mais vous n’êtes pas dans la cible. Vous oubliez les travaux qui seront à faire durant les 25 ans.

Armrntieres est une bonne ville pour le locatif mais pas à ce prix. Dans votre simulation, ajoutez ce qui manque (travaux) et fixez votre cash flow afin de déterminer votre prix d’achat. Faites une offre à ce prix, ou un peu inférieur pour garder une nego. Si ça ne prend pas, cherchez un autre bâtiment.

@Flobono : trois erreurs en une seule phrase, c’est une performance :
- c’est la CSG, pas CGS
- 17,2 % sont la totalité des prélèvements sociaux, pas seulement la CSG.
- les prélèvements sociaux se calculent sur le revenu net, donc : au micro, après abattement forfaitaire ; au réel, après déduction des charges.

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