Dicci : étude de cas immobilier (achat d'un lot de 2 studios avec un budget serré)

Pour donner un avis, il faut consulter voter présentation:
- jeune
- grosse capacité d’épargne malgré un salaire médian
- emploi stable
- célibataire (ou au moins sans enfant)

Si vous êtes absolument convaincu de la qualité de cet investissement, c’est le moment ou jamais: vous avez relativement peu à perdre. Pour vous décider totalement, vous pourriez demander à votre famille si elle serait capable de vous épauler si vous connaissiez 6 mois difficiles dans la location.

Cependant, vous allez acheter loin de chez vous, des appartements au même endroit (si j’ai bien compris), vous devez donc être conscient du niveau de risque auquel vous vous exposez (mais avec un bon boulot et éventuellement une famille aidante, le risque est quand même assez faible)

- Prendre le risque et y aller comme ça, quitte à devoir souscrire un prêt à la conso si un imprévu se présente ;

Les prêts conso risquent d’être difficiles à obtenir avec des remboursements d’environ 1000€/mois pour les 3 appartements, si je ne me trompe pas trop.
Ceci dit, 1000€/mois étant votre capacité d’épargne, ça voudrait dire que même sans aucun loyer, vous ne seriez pas en trop grand danger.

Je vous souhaite bonne réflexion

@Gamma76 : effectivement, aujourd’hui les charges sont nulles car l’immeuble est géré "à l’ancienne" par le propriétaire de l’immeuble (qui se sépare progressivement de ses lots). Il ne se prend pas la tête à répartir les charges liées à l’assurance de l’immeuble et l’électricité des parties communes, et paye une femme de ménage au black une fois par semaine… S’il le faisait, le montant resterait toutefois faible car pas de syndic pro, pas d’ascenseur, espace vert etc. et c’est pas pour tout de suite, la période qui m’inquiète justement c’est le court-terme, car ensuite mon épargne se reconstituera et je me calmerai sur les investissements pour quelques années…

@Faith : je vous remercie d’avoir pris le temps de lire ma présentation et d’avoir pu cerner les autres difficultés liées à cet investissement. Je les avais occultées volontairement pour pas perdre les lecteurs et pas faire un message trop imbuvable.

Effectivement, le risque n’est pas neutre, notamment celui lié à la distance. Mais j’ai la chance d’avoir mon frère comme locataire de mon premier studio, il pourrait donc très facilement intervenir en cas de pépin sur les studios voisins, ou encore faire les visites. Je suis donc assez serein de ce côté là (mais je fais peut-être erreur). Pour l’aide familiale, pas de souci pour demander une aide sur la gestion locative, en revanche je préfère éviter d’avoir à demander une aide financière.

Vu ma capacité d’épargne, il est vrai que le risque reste relativement mesuré et la situation difficile ne serait que passagère. Espérons que ma voiture ne lâche pas d’ici là ! Je visite les studios dans deux semaines, en espérant lui faire une proposition ce jour-là.

Ou sinon, vous pourriez éventuellement négocier avec la banque, si cela est possible, un crédit qui démarrerait ultérieurement (un différé d’au moins 6 mois) : cela vous couterait des intérêts supplémentaires, mais déductibles, et vous gagneriez en trésorerie pendant ce temps. Vous pourriez aussi consulter un bon courtier en crédits qui pourrait vous trouver une meilleure solution.

Merci à tous pour vos conseils. Je n’avais pas pensé au différé qui pourrait dans mon cas être une excellente option, même si ça ne résout pas mon problème de cash disponible à l’achat pour effectuer les travaux, mon épargne se reconstituerait très rapidement et je serais plus à même de surmonter d’éventuels imprévus sans avoir à passer par la case crédit conso ou aide familiale.

Je vous tiens au courant de l’avancée de mon projet quand j’aurais visité les appartements et négocié avec le proprio.

Je pense que vous devriez partir sur une base plus basse que 125 k€ pour la négociation. Argumentez sur le fait qu’en vendant les deux studios d’un coup à quelqu’un qu’il connaît déjà, il évite des démarches, des coûts, des compromis annulés pour cause d’acheteurs pas sérieux qui changent d’avis comme de chemise ou qui n’obtiennent pas leur prêt… Essayez de jouer aussi la corde sensible : vous êtes un jeune investisseur dans l’immobilier, comme lui peut-être il y a longtemps, mais votre budget n’est pas extensible, au-dessus de (tel prix) vous pensez que vous allez laisser passer l’affaire… Donc il faut qu’il vous aide un peu, qu’il vous passe la main.

Sinon, la gestion "à l’ancienne" me semble légèrement inquiétante. Sur le premier bien, si vous étiez le premier acheteur en dehors du proprio de l’immeuble, celui-ci aurait dû vous fournir un état descriptif de division et un projet de réglement de copro. Votre notaire aurait d’ailleurs dû vérifier tout cela.

Ensuite, logiquement, dès lors qu’il y au moins un autre propriétaire que le propriétaire historique, la copropriété est créée et le projet devient un règlement de copropriété effectif qui s’applique pleinement (et non plus un projet). La copropriété doit alors fonctionner : AG annuelle, syndic…

C’est bien le cas ?

Désolé de poster après mon message, mais ce qui suit est relativement déconnecté de la discussion précédente mais ne mérite pas un fil de discussion supplémentaire.

Après réflexion, je pense être prêt à prendre le risque d’acheter deux appartements si les banques me le permettent. Je me pose cependant la question de la pratique : comment acheter deux appartements d’un coup ?

Peut-on signer un seul compromis de vente pour deux appartements distincts ? Une seule signature chez le notaire ? Un seul prêt bancaire ? Si oui, comment sont calculés les frais de notaire ?

Un seul prêt pose un certain nombre de problème : comment comptabiliser en charges (du point de vue fiscalité) les intérêts et assurance de l’emprunt à appliquer à chacun, surtout s’ils venaient à avoir des destins différents : l’un en meublé, l’autre en nu ; ou encore l’un loué, l’autre mise à disposition gratuite d’un membre de la famille… Et en cas de revente d’un seul des deux biens, vous devez rembourser l’intégralité du capital restant dû ?

Ca a donc l’inconvénient de lier les deux appartements ensemble.

En 2012, j’ai fait l’acquisition de 3 lots en un seul acte avec prêt à 110 % et cela n’a posé aucun problème… Le mieux est de vous rapprocher d’un notaire pour étudier quel est la meilleure solution pour vous.

Cela a l’avantage de faire des économies d’échelle concernant les frais de dossier et surtout les frais de notaire mais comme le souligne Bernard2K, les biens seront intimement liés ensemble et il faudra sans doute rembourser l’intégralité du prêt en cas de vente d’un seul appartement.

Pour la répartition des intérêts et des différentes charges (TF…), il est convenu d’appliquer un prorata par rapport à la surface des appartements (point vu avec mon comptable LMNP) mais ça fait un certain calcul d’apothicaire… Il en va de même lorsque l’assurance PNO est commune (cas de Pacifica qui comptabilise chaque pièce habitable et non pas par appartement). Dans mon cas j’ai un appartement loué en Borloo ancien et 2 studios en LMNP.

De toute façon, vous aurez une seule et unique TF pour l’ensemble des appartements (en tout cas c’est le cas dans ma ville) qu’il faudra faire au prorata si jamais vous avez 2 régimes fiscaux différents (ou l’un utilisé à titre personnel)

Retournement de situation, le propriétaire vient de m’appeler pour me dire qu’il ne fera finalement pas affaires avec celui qui lui proposait l’achat de tous ses lots en vente.

J’ai négocié un studio à 63.000 euros, qui est exactement le même que celui que je possède déjà. Je monte un dossier de présentation pour ma banque et je souhaiterais vous partager un tableau et recueillir vos éventuelles remarques.

Je rappelle mon investissement rapidement : studio de 20m2 acheté 63.000 euros, 9,25% de frais de notaire et 500 euros de frais bancaires. Loué meublé (LMNP) au régime réel simplifié. Bien financé à 110%, à un taux de 1,08% sur 15 ans puis durée du crédit prolongée à 18 ans à N+1. Travaux financés avec mon épargne. Loué 450 euros avec revalorisation annuelle de 1%. TMI 14% et CSG 17,2%. 80% de la valeur du bien amorti à 3% par an.



CFE totalement aléatoire… Auriez-vous des remarques à m’apporter pour peaufiner mon dossier/mes chiffres ? Je vous remercie :-)

Une "revalorisation annuelle de 1%" du loyer, c’est très optimiste, pour ne pas dire irréaliste, surtout sans aucun travaux d’entretien/amélioration en face.
Faire des projections sur cette base vous induit en erreur.

Comment pouvez-vous avoir de l’impôt sur un résultat imposable nul en année 6?
Le résultat imposable ne peut pas être négatif. Vous êtes plutôt en déficit.

Les meubles et travaux ne peuvent être passés en charges vu les montants. A passer en amortissements…

Je ne suis pas expert.

Mais j’ai de mon coté pris pour principe de passer les meubles en amortissement pour la 1ere mise en location.

Dernière modification par Philref92 (08/04/2018 00h31)