Vente d'un bien immobilier avec locataire : comment procéder ?

degege · #1

Bonjour,

Voilà cela fait 9 années que je loue une maison avec la défiscalisation maintenant mon souhait est de me séparer de ce bien hors dans cette maison il y a un locataire avec un bail signé il y a un an et normalement il lui reste deux années de location si je ne me trompe pas.
J’ai lu qu’il me faut l’avertir par une lettre recommandée avec accusé de réception lui faisant connaitre mon intention mais la vente ne peut se faire qu’à deux conditions:
1) vendre directement au locataire s’il le souhaite
2) vendre avec le locataire dans les locaux
est-ce bien cette procédure ou bien existe t’il un autre moyen, j’attends si possible vos précieux conseils par avance merci.
Bien cordialement.

Mots-clés : avec, locataire, vente

cricri77700 · #2

Oui, attendre la fin du bail et notifié la fin du bail 3 mois avant pour raison de vente.
Un préavis de 3 mois sera donc instauré.

Bernard2K · #3

Par rapport au locataire, 2 cas très différents :
1) vous pouvez vendre quand vous voulez, avec le locataire dedans. C’est la vente d’un logement occupé. Pas besoin de le prévenir, aucun droit de préférence pour qu’il achète. Le bail se transmet automatiquement à l’acheteur.
ou bien :
2) vous voulez virer le locataire pour vendre un logement vide. Dans ce cas, vous ne pouvez donner congé qu’à l’expiration du bail (dans 2 ans). Vous devez lui donner congé avec au moins 6 moins de préavis (pas 3 mois !). Et le congé vaut offre de vente, il est prioritaire pour acheter.

cricri77700 · #4

Oups en effet j’ai écris trop vite.
C’est 3 mois pour le meublé et 6 mois pour le nu.

Déformation professionnelle

Hazdrubal · #5

Bonjour,
La réponse ayant été donnée, j’aimerai bien votre retour sur cette défiscalisation. Considérez vous avoir fait une bonne affaire ? Pensez vous pouvoir revendre avec un bon rendement de l’opération au final ?

xazh · #6

"Voilà cela fait 9 années que je loue une maison avec la défiscalisation maintenant"

Question idiote : avez-vous imputé un déficit foncier sur vos revenus globaux dans les 3 dernières années ?

degege · #7

Hazdrubal a écrit :
Bonjour,
La réponse ayant été donnée, j’aimerai bien votre retour sur cette défiscalisation. Considérez vous avoir fait une bonne affaire ? Pensez vous pouvoir revendre avec un bon rendement de l’opération au final ?

Bonjour,
Pour la bonne affaire sans doute pas car trop de soucis avec certains locataires (incivilités, retard de paiement) en clair le locataire n’a que des droits à nous les devoirs alors ! au,revoir M’sieursdames à mon âge je souhaite profiter de la vie et ne plus me prendre la tête.
Pour la revente, je pense très sincèrement y laisser des plumes car depuis la dernière crise financière l’immobilier a été sévèrement touché , les loyers n’augmentent plus, je ne suis peut-être pas très représentatif de l’ensemble et encore moins professionnel dans ce milieu ceci expliquant peut-être cela.

Bonne journée à tous.

Surin · #8

La crise financière n’y est pour rien. Si vous avez surpayé ce bien lorsqu’il était neuf il n’est pas étonnant de le revendre en moins-value, crise ou pas crise.
Dans l’ancien, la plupart des biens ayant un bon emplacement ont pris de la valeur ces dernières années, indépendamment de la crise. Si baisse, les raisons sont ailleurs.
Vous n’avez pas répondu à Xazh: avez-vous imputé un déficit foncier sur vos revenus globaux dans les 3 dernières années ?

degege · #9

RE,

Pour ce qui concerne le déficit foncier OUI il y en a eu un sur les trois dernières années.

L’achat de ce bien a été dans du neuf mais lorsque je parle d’y laisser des plumes en clair je ne retrouverai pas le prix de revente escomptée, je devrais revendre avec une légère plus-value.

amoilyon · #10

degege a écrit :
L’achat de ce bien a été dans du neuf mais lorsque je parle d’y laisser des plumes en clair je ne retrouverai pas le prix de revente escomptée, je devrais revendre avec une légère plus-value.

Plus value quand même ?

xazh · #11

degege a écrit :
Pour ce qui concerne le déficit foncier OUI il y en a eu un sur les trois dernières années.

Attention : si vous avez imputé ce déficit sur le revenu global (les fameux 10700 maximum), vous devez louer pendant 3 ans suivant l’imputation sous peine d’un recalcul d’imposition !

Ca ne concerne pas le deficit foncier imputé uniquement sur les revenus fonciers.

Idem : vérifiez bien que vous êtes dans les clous sur la durée de location, sinon, 9 ans de requalification fiscale, ca fait très très mal !

degege · #12

Re,

Oui, j’ai déjà vu avec les impôts.
J’a oublié à propos de l’intention de vente vis à vis du locataire en place pour l’avertir existe t’il une lettre type?

potterthekiller · #13

Bonjour a tous.
Je viens d’avoir mon propriétaire au téléphone.
il m’annonce qu’il va mettre en vente l’appartement ou je vis actuellement.
J’aimerais être éclairé sur plusieurs points.
Si j’ai bien compris. S’il décide de m’évincé il dois donner mon congé de depart 6 mois avant la fin du bail. j’ai un bail qui court jusqu’en août 2020 et je suis en location nue.
je serais aussi prioritaire pour l’achat de cette appartement les deux premiers mois du préavis.

S’il décide de vendre a une personne pour du locatif.
Je n’ai aucune priorité c’est bien cela?

Autre question. il voudrait le vendre 89K€. Si jamais il accepte une offre à 80k€ par un acheteur en décidant de m’évincé.
dois-il me proposé aussi le prix de vente a 80k€? même si le délais de 2 mois est dépassé?

alpha2 · #14

Bonjour,

C’est bien ça : s’il vend au cours du bail pour du locatif à un investisseur, vous n’avez aucune priorité légale. Une seule exception : si l’immeuble où vous êtes n’est pas encore une copropriété (s’il est détenu par un seul propriétaire), vous êtes prioritaire.
S’il attend la fin du bail pour vous donner congé et vendre le logement, vous avez priorité. Si vous refusez l’offre du propriétaire à 89K, qu’il met en vente le logement et accepte une offre d’un acheteur à un prix inférieur (80K par exemple), vous bénéficiez à nouveau d’un droit de préemption au prix proposé par cet acheteur. Vous avez un mois pour y répondre.

Canyonneur75 · #15

Bonjour,

1 - Le texte de référence est l’article 15 de la loi de 89

2 - Consulter la discussion 18302 qui traite, entre autres, des congés précoces pour vente.

3 - Savez vous pourquoi votre propriétaire vous a fait part de son projet ? Souhaitait-il vous proposer le bien ou bien recherchait-il un départ anticipé pour pouvoir vendre vide rapidement ? Dans ce cas, à vous de négocier une franchise de loyer et/ou la prise en charge des frais d’agence pour votre nouveau bail si vous êtes prêt à partir avant la fin du bail…

Canyonneur

potterthekiller · #16

mon propriétaire est patron de sa petite agence immobilière.
Au départ il possédais l’immeuble entier.
il a déjà vendu 2 appartements.
il a déjà essayer de vendre l’appartement ou j’habite avant que j’y habite ( sans succès ).
il essaye de me vendre l’appartement depuis un moment.
Cela ne m’intéresse pas au vus des travaux a y faire et du prix demandé.
cela fait seulement un ans que j’y suis et je ne compte pas déménager car je n’est pas envie de faire un nouveau déménagement.
De plus je vais tout faire pour ne pas rester dans la région ou je suis.

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