Jeejee : étude de cas immobilier (appartement 235 k€ + 80 k€ travaux, 3 associés SCI)

Merci pour cette réponse effectivement je n’étais pas au courant que si il n’y a pas revenus foncier il n’y a pas de distribution de dividendes mais alors comment cela ce passe ?

Au bout des 4/5 ans quand il y aura enfin revenus supérieur au dépenses peut-on récupérer toute les dividendes encaissé chaque années ? Ou y a t’il une limite ?

Merci d’avance (je vois un expert comptable prochainement)

Très bien mais si nous n’avons au bout des 3 ans que 3000 euros imposable comment récupérer les 5 années de location si nous ne pouvons récupérer que les 3000 euros imposable ?

Petit retour sur la situation qui a qu’elle-que peu changé depuis les première visites:

le prix final est donc de 235 000 euros + 50 000 euros de travaux (pour finir de retaper 2 appartements) car un des appartement en RDC sera un local commercial (démarche effectué)

nous arrivons sur ce bien à un finance (frais de notaire + travaux compris de 300 000 euros) qui une fois tout loué pourra ce louer 3500 euros tout compris

- 4 T2 50m² : 500 euros
- 1 studio : 350 euros
- T3 70m² : 700 euros
- local commercial 50m² : 450 euros

L’achat est toujours un achat entre 3 associés mais nous avons toujours le questionnement de l’imposition
SCI IR , SCI IS OU AUTRE ?

auriez vous des conseils à nous apporter pour cette achat ?

Dernière modification par Jeejee (30/03/2018 17h35)

ohennequin a écrit :

Le versement de dividendes ne dépend pas des revenus fonciers, mais plutôt de la trésorerie disponible dans la société.
Ce point a déjà été discuté, mais je ne retrouve pas le fil…

Bonjour,

Le versement de dividendes dépend justement des revenus fonciers et du résultat fiscal distribuable. Il est tout à fait possible d’avoir un résultat fiscal positif mais sans trésorerie disponible.

Dans ce cas la SCI à l’IR est pénalisante puisque vous devez payer les impôts sur les dividendes même s’ils ne sont pas distribués (la SCI étant transparente) en comparaison à la SCI à l’IS dans laquelle vous pouvez placer les bénéfices en réserves.

Cette information m’a été donnée par mon conseiller en gestion de patrimoine. Peut être se trompe-t-il mais j’ai des doutes.
par exemple sur la première année :

20000 euros de loyers encaissés
10000 de remboursement de prêt
1000 de taxe foncière

les frais de notaires et d’agence  plus les charges déduits font que cette année là le résultat fiscal est à 0 donc pas d’impôts fonciers et/ou BIC à payer.

Il y 9000 euros de trésorerie disponible sur le compte de la SCI IS mais vous n’avez pas le droit de vous versez un dividende vu que le résultat fiscal est à 0. Ces 9000 sont bien là mais vous ne pourrez vous les verser en dividende que l’année d’après. par exemple si en année 2 vous avez un résultat fiscal à 10000, vous paierez des l’IS sur ces 10000 et vous aurez le droit de vous versez 10000 euros de dividendes.
Si le conseiller s’est trompé, je crois qu’il faudra que j’en trouve un autre …

Le premier sujet à résoudre est cette prétendue impossibilité de diviser.

Si vous ne créez pas de surface supplémentaire, et si vous ne modifiez pas l’extérieur, il n’y a pas d’autorisation à demander… sauf si l’intercommunalité a institué une autorisation préalable de travaux prévue à l’Article L111-6-1-1 du CCH par la loi ALUR.

Voir par exemple :
Comment diviser votre maison en plusieurs logements pour les louer ? | Actualités Seloger
Maître Marie Letourmy : « La loi ALUR encadre désormais la division pavillonnaire » | Actualités Seloger

Vous auriez besoin de l’accompagnement d’une personne compétente, architecte ou urbaniste.

Sur les compteurs électriques : il faut un compteur par appartement, plus un compteur pour les parties communes.

Ca n’existe pas, un problème de cadastre, car ce n’est pas le service du cadastre qui établit les règles d’urbanisme. Vous ne comprenez manifestement les règles à l’oeuvre. Je répète que vous devriez approfondir cette question avec l’aide d’une personne compétente. Vous pourriez commencer par lire le document d’urbanisme de la commune (souvent disponible en ligne sur le site de la commune).

La réponse me semble très claire : il ne peut y avoir plus de 4 appartements.
Je ne vois pas en quoi diviser un appartement en trois, tout en n’utilisant qu’un seul compteur (illégal, au passage, comme déjà souligné par Bernard2K) y changerait quoi que ce soit.
S’orienter vers une collocation est par contre possible, et sans doute moins risqué, car légal.

Comme conseillé très justement par Bernard2K, tournez-vous vers un professionnel si vous souhaitez aller plus loin.

Jeejee a écrit :

J’ai déjà contacté l’urbanisme qui m’a indiqué que le bâtiment ne pouvez accueillir que 4 appartements et pas un de plus sauf création de parking (ce qui n’est pas possible)

Ah, vous nous dites enfin ce qui coince. C’est plus clair que "cadastre de l’urbanisme" !

En fait, une telle division à l’intérieur d’un immeuble, sans augmentation de surface ni modification de l’aspect extérieur, ne nécessite ni autorisation de travaux ni permis de construire… mais elle doit néanmoins respecter le PLU, notamment sur l’aspect stationnement. Cf cet excellent message : (2/5) Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%)

Dans la mesure où cette impossibilité de diviser grève fortement la rentabilité de votre immeuble, je vois les pistes suivantes :
- diviser quand même sans demander d’AT ni PC ; cf les exemples de cricri77700 qui semble avoir divisé allègrement ses immeubles ; après, faire une opération non conforme au PLU n’est pas sans risque, cf. la discussion suscitée.
- diviser en créant les places de stationnement. Vous dites qu’il est impossible de les créer, mais le stationnement, ça s’achète. Il faut regarder quelle serait la rentabilité de l’opération en incluant l’achat de places de stationnement.
- effectivement, faire une coloc dans les grands appartements, ainsi on ne divise pas mais on augmente quand même la rentabilité.

Sur ce sujet épineux, je VOUS laisse approfondir. C’est votre projet, c’est à vous de faire vos diligences.

Dernière modification par Bernard2K (15/04/2018 06h46)