Jeejee [Isère] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport 8% net en SCI à l'IS)

Bonjour,

Vous avez oublié la CRL qui est dû dans une sci à l’is (2.5% du montant des loyer annuel), ainsi que l’assurance PNO.

Sinon le projet semble intéressant, renseigné vous au maximum sur les personnes en place dans l’immeuble (bilan du commerce, bail 3/6/9?, baux des appartements, situation des locataires, éventuels impayés)
Quel sorte de commerce est ce ? Car il représente plus de 50% des revenus de l’immeuble, et si il venait à partir La vacance toujours plus longue pour un commerce risque de vous mettre dans le rouge.

Dernier point, pour un immeuble aussi,ancien prévôyez vous au moins 1000€par an d’entretien/réparation.

Quelques questions et remarques :
- je ne comprends pas "charges copro". Si la montée d’escalier est dans votre immeuble, ce sont des charges communes, mais il n’y a pas de copropriété puisque vous êtes propriétaire de l’ensemble.
Si la montée d’escalier est commune avec un autre immeuble, alors vous serez dans une vraie copropriété. Si c’est bien le cas, c’est dommage : acheter un immeuble permet d’être seul à gérer, si c’est pour se retrouver en copro…

- que pensez-vous du niveau des loyers ? 400 € pour 55 m² ça ne semble pas beaucoup. Ils sont conformes au reste de la ville ?

- la rentabilité rémunère un risque. Là vous n’avez pas semble-t-il de travaux à faire (toiture, façade, électricité : l’immeuble semble avoir été bien entretenu), donc évidemment ça se retrouve dans le prix. Pour avoir beaucoup moins cher, il faudrait un immeuble mais avec de gros travaux (lisez les posts de cricri77700). Les gros travaux sont un risque (coût, durée, aléas, capacité à les faire), donc sans travaux forcément c’est plus cher.
L’autre risque c’est l’évolution de la ville. Evolution de la démographie, du taux de chômage ? Les industries sont-elles en difficulté ? Réductions d’effectifs, voire fermeture possible ?
C’est aussi l’évolution de son urbanisme : y a-t-il un mouvement vers la périphérie, avec construction de commerces, HLM etc. sur l’extérieur de la ville ? On a vu un certain nombre de centre ville se désertifier et alors les commerces ont du mal à survivre…

- cet immeuble peut-il évoluer ? En particulier, est-il envisageable de scinder un appartement pour en faire 2 de petite surface ?

Jeejee a écrit :

tout de même proche d’une grande ville (grenoble centre à 15/20 minutes)

C’est une bonne chose pour l’attractivité de votre ville, puisque, par la "rurbanisation", les grandes villes s’étendent et la campagne alentours devient une banlieue lointaine et cossue. Mais ce n’est pas forcément une bonne chose pour votre centre ville, car les "rurbains" recherchent la campagne, donc ils vont préférer  être à l’extérieur de la ville. Ca a tendance à produire des villes dortoir cossues, avec pleins de villas et de lotissements, mais un centre-ville peu dynamique.

Après, on ne trouve jamais le bien parfait ; et les villas prisées des rurbains ont une rentabilité locative très faible. Donc il faut bien investir dans un immeuble pour la rentabilité. Mais il est possible et même probable que, dans la même ville, un petit immeuble excentré façon grosse maison, avec du calme et un jardin, se louerait mieux que le centre ville. Attention aussi aux problèmes de stationnement.

J’habite moi-même dans une petite ville qui est en train de prendre tous les travers des villes "modernes". En l’espace de 15 ans, le centre-ville se désertifie, les commerces migrent sur le gros centre commercial crée il y a une douzaine d’années mais aussi sur d’autres secteurs périphériques, dont le point commun est d’être accessibles en voiture et d’avoir du stationnement, alors qu’en centre-ville le stationnement est plus rare et surtout payant. Avant, les gens allaient acheter le pain à pied ; maintenant, ils s’arrêtent en voiture sur le chemin de retour du boulot. Pas seulement le pain : médecins, dentistes, kinés migrent également. Désormais tout se fait en voiture ; en centre-ville il reste les vieux et les "cassos". Avant, la ville avait un centre ; maintenant, elle a une périphérie avec plein de petits centres commerciaux, pleins de petits quartiers.

Après une seconde visite très positive (erreur sur les loyer je ne suis pas à 1700 mais 1800/moi et j’ai du coup eu un retour très positif du voisin en copro:

- Je disposerais du coup de 53% de la copropriété

- Ses loyer sont plus élevée que ce pratiquer par celui qui m’intéresse (1950 contre 1800) (42m contre 49m)

- Il ne prévois aucun travaux dans le future

- Il dispose de la seconde partie du bâtiment depuis 2002 et compte dans un future proche (3/4 ans) revendre sa partie (ce qui me permettre de la racheter)

- Il n’a jamais eu de réel vacance locative et est satisfait de son bien

Je pense donc effectuer mon offre final dans les jours qui suivent.

Dernière modification par Jeejee (14/02/2018 09h07)

J’ignorais cette information merci .

Après discutions prolongé avec ma conjointe nous avons posé les pours et les contres :

Contres:
- copropriété
- local commercial avec étage compris ( donc pas d’appartement possible avant leur départ)
- rentabilité pas extra-ordinaire (8% net en sci IS)
- et pour dire de … couleur de la montrer d’escalier refait à neuf en … vert

Pours :
- copropriétaire très satisfait de son bien et très aimable
- envie de vente dans 2/3 ans de sa parcelle
- rentabilité améliorable avec quelle que modification dans les appartements (1800 de loyer => 2000)
- grand parking gratuit à 2 minutes à pieds de l’immeuble .
- aucun "vieux" ou "cassos" dans les locataire ( Bernard2K)
- toiture refait à neuf en 2017
- façade avant reprise en 2015
- électricité remise au normes en 2017 compteur individuel
- et bon sentiment dans l’immeuble en général

Voilà je pense avoir fait le tour il en ressort de notre part un sentiment très positif

Je rejoins ohennequin et j’ajoute qu’au delà de l’aspect financier, l’intérêt d’un immeuble est d’être seul maître à bord. Là, ce n’est pas le cas.

Edit: après re-lecture, redondant avec ce qu’à déjà dit Bernard2k

Après tout dépend de votre envie a réaliser ce projet ou pas: vous pouvez largement faire une proposition basse quitte a perdre l’affaire.

Les bonnes affaire se faisant a l’achat (donc avec une bonne négo).

Si l’offre est trop basse, soit il refuse définitivement, soit il peut faire une contre offre.
Voir même l’accepter…

Les chiffres actuels annoncés ne sont pas mauvais en soit.

Et qu’est-ce qui est en copro d’ailleurs, seulement l’escalier ou l’ensemble des bâtiments?

A+

Ohe

Bonjour

Désolé de ne pas venir avec une réponse mais une question …

Il peut y avoir une regle de vente prioritaire aux membres d’une copro en cas de vente de parking.
Si vous etes 2 Copropriétaires, vous pouvez peut etre intégrer le meme type de clause dans votre réglement pour la vente des lots restants.  Cela ne l’engagerait pas sur le prix , ni sur le moment mais vous auriez un risque moins fort.
Cdt

Si seul l’escalier est en copro, les risques sont tout de même limité puisque vous êtes autonome dans votre immeuble.

A+

Ohe

Grâce à tout vos retour j’ai du coup réussit à faire baisser le prix de 220 000 à 195 000 euros et je vous en remercie.

Je pense accepter cette contre-contre-contre proposition qui est je pense la limite pour le vendeur (avec un effort de l’agence de 1500 euros) ce qui me fait une réduction de 25 000 euros.

j’arrive du coup sur un rendement de 9.13% net en SCI-IS et donc un cash flow de 591 euros si nous ne mettons aucun apport.

Je pense que c’est une bonne affaire qui peu en plus être amélioré dans le future (travaux d’amélioration, séparation du local commercial en 2 parties appartement et local, augmentation des loyers sous côtés dans la montée …)

Je tien dans tout les cas à vous remercier pour le support apporté et vos remarques qui mon permis de descendre une toute dernière fois le prix du bien de 4000 euros (c’est toujours ça)

Si vous avez d’autre remarque n’hésitez pas à me les remonter (je vous ferais un suivie du dossier pour la suite)

Si des biens sont en meublés, la SCI a l’IR est a exclure.

C’est soir en nom propre, soit SCI IS.

A+

Ohe