SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Bonjour,
Le délai de jouissance démarrera après validation de votre ordre à la société de gestion et pour cela il devront avoir reçu les fonds donc impossible de faire démarrer ce délai avant que l’opération ne soit entièrement terminée.

Loger les parts de SCPI dans un CTO : c’est inutile et contraignant.

PierreP a écrit :

Loger les parts de SCPI dans un CTO : c’est inutile et contraignant.

cat a écrit :

C’est inutile et contraignant… mais cela peut être imposé par la banque qui finance.

Merci pour vos retours! Ca confirme ce que j’avais pu voir. C’est en effet imposé par la banque qui finance, ils mettent en avant que ça permet de les "voir" mais bon ça permet surtout d’avoir des frais de CTO.

cat a écrit :

Le taux de 2.05% est-il juste le taux du crédit ou inclue-t-il également l’assurance?

Ce taux est hors assurance. Un CGP m’a également mentionné un taux "possible" de 1,73% hors assurances sur 20 ans mais sous conditions d’épargne/revenus et les garanties sont à définir. Avant de connaître les garanties et les conditions du prêt il faut compléter tout le fichier de demande de crédit et renvoyer les demandes de souscription aux SCPI mais je me demande si c’est "normal" de devoir déjà tout renvoyer sans même connaître les conditions de financement un peu plus spécifiquement.

L’avantage de cette seconde offre c’est que toutes les SCPI sont finançables, sauf Corum Convictions.

cat a écrit :

Votre seconde offre a l’air effectivement plus intéressante que ce soit en terme de taux ou de choix de SCPI (vous pourriez accéder à l’ensemble de votre liste initiale?)

J’ai enfin reçu la confirmation et oui je pourrais accéder à l’ensemble de mes choix (ce qui est très positif). Après il s’agit d’un montant avancé par un courtier sans constitution de dossier donc par expérience je m’attends plutôt à du 2% au final, à tort peut-être!

cat a écrit :

Les demandes de souscription n’ont aucune valeur tant que vous n’avez pas les fonds à disposition. Vous pourrez donc toujours refuser l’offre de prêt et vous aurez juste rempli les demandes de souscription pour rien.
Néanmoins il est vraiment étrange de remplir les demandes de souscriptions avant l’édition de l’offre de prêt (pour ma part je ne l’ai clairement pas fait dans cet ordre en tout cas).

D’accord, mais question bête en aucun cas le fait de signer une demande de souscription ne m’engage? Je ne voudrais pas me retrouver à ne pas obtenir de crédit et au final me retrouver engager à devoir souscrire ces parts. Je trouve ça un peu "cavalier" de tout demander d’office.

Bonjour,

Pour ceux qui cherchent toujours un crédit pour une SCPI, j’ai eu un mail de Linxea hier qui me parle d’acheter a travers eux des SCPI en direct avec un crédit :


    LINXEARENTEFUTURE


La sélection porte sur une 20aines de SCPI. Je ne suis pas allé dans le détail de l’offre, le taux signalé est de 2,9% ce qui me parait un peu élevé. Cependant il y a des SCPI que les banques rechignent parfois à financer en crédit (Je pense notement à Novapierre Allemagne qui est systématiquement sur la liste des "On ne finance pas").

Il y a un truc que je n’ai pas saisi. J’ai l’impression que pour la durée du prêt on ne touche pas les loyers de la SCPi mais on paye uniquement le delta entre le loyer et le prêt. Mais c’est la seul différence que j’ai noté. Je l’indique car je ne sais pas si ca fonctionne comme une possession en pleine propriété ou alors une possession en nue proprieté avec récupération de l’usufruit en fin de prêt.

Oui, il y a encore quelques interrogations

Peut être une alternative de ce côté là, á creuser.

Bonne journée,

Corth

J’allais publier cette info recue hier par mail
En fait, il existe 3 formules :
- achat à crédit
- achat en NP
- achat comptant.

L’achat crédit est décrit ici

    LINXEA CREDITCONFORT


Il y a un panel assez large de SCPI. Et les taux auquel il est fait référence paraissent correctes: 1.9% sur 15 ans et 2% sur 20 ans.

Etonnament, dans l’exemple, on cite 2.9% sur 20 ans, assurance incluse j’imagine.

Schématiquement, cela donne ca , bien vendu !-) en considérant les rendements actuels et sans considérer l’IR.

Ces taux paraissent effectivement élevés, est ce que ce sont les TAEG ou les taux nus ?
Pour poursuivre votre étude, vous pouvez contacter le crédit foncier qui financent aussi les SCPI mais pratiquent des taux généralement assez élevés.
Sinon, des banques comme le crédit mutuel ou la BPE peuvent financer aussi des emprunts SCPI.
Avec des conditions de garanties qui peuvent être plus souples que le crédit logement (nantissement de parts, etc ..).

Pour répondre à la question des taux plus élevés que ceux que vous constatez (je suis toujours en attente d’autres propositions, notamment avec des crédits conso affectés), n’étant pas propriétaire je ne peux bénéficier d’un crédit logement avec la garantie du bien immobilier.

J’ai posté mon projet d’investissement sur le topic "Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ?" mais maintenant que commence la partie financement, il me semble plus cohérent de poster sur ce topic là.

Je souhaite acheter pour 75 000 € des parts de 3 SCPI :

25 000 € sur Immorente
25 000 € sur Epargne Pierre
25 000 € sur une 3ème SCPI qui pourrait être Interpierre ou alors Gennépierre si cela peut faciliter le financement par la SG.

J’ai été mis en relation avec 2 courtiers qui m’ont indiqués qu’ils ne s’occupaient pas des investissements inférieurs à 100 000 €.
J’ai contacté mon agence de la Banque Postale qui m’a indiqué qu’ils ne finançaient que les SCPI commercialisés par la Bq Postale.
J’ai contacté mon conseiller de la SG qui m’a indiqué qu’il pouvait financer mon projet et m’a proposé un rendez-vous.
J’ai donc été reçu aujourd’hui par mon conseiller et le CGP de l’agence.
Malheureusement, ils m’ont dit qu’ils ne pouvaient financer uniquement des parts de leur SCPI maison Génépierre.
Ils m’ont vanté les mérites de cette SCPI pendant une heure. Selon le CGP, il y a beaucoup de SCPI qui sont mal gérés, du coup la SG ne peut pas prendre le risque de financer des SCPI mal gérés.

L’interlocuteur que j’avais en face de moi me faisait plus penser à un vendeur qu’à un CGP.

Au final ils m’ont fait une proposition pour une prêt immobilier de 100 000 € au taux fixe de 1.6% pour l’achat de parts de Génépierre.
Ils peuvent financer des parts d’Immorente et d’Epargne Pierre mais seulement avec un prêt à la conso sur une durée maximum de 7 ans et à un taux moins intéressant.

Que pensez-vous de cette offre ? Est-il vraiment risqué de réaliser l’intégralité de mon investissement sur Génépierre, si cela peut permettre d’obtenir un crédit facilement ?

Du coup, malgré mon très bon profil (faible endettement, , fonctionnaire, patrimoine…), il n’est pas évident de trouver un financement pour des SCPI choisis librement.

J’ai lu que le crédit foncier acceptait plus facilement de financer des SCPI, en contrepartie d’un taux assez élevé?

Oui pour le crédit foncier, ils vous laisseront libre mais vous demanderont à priori, garanti CL, Assurance de prêt et nantissement des parts de la SCPI (+/- celle de la SCI…).

J’imagine que le taux proposé pour Génépierre est sur 20ans.

Au final, c’est globalement ce que j’arrive à obtenir de la plupart des banques… Un taux sur 20 ans (quasi jamais 25), pas trop mal mais pas aussi bas qu’un taux RP, pour des SCPI maison…

Je pense que d’autres banques vous proposeront la même chose ou équivalent. Continuer vos recherche.

Dans votre cas, je pense qu’il faut que vous arriviez à ne prendre que 33% de Génépierre, ce qui rendrait l’investissement jouable à mon sens.

Essayer aussi le taux sur 20+2 ans de modularité on sait jamais.

Vérifier aussi les conditions de garantie demandée (Nantissement, CL, Assurance DC/PTIA ou plus, etc).

Crédit en in fine ou amortissable ?

A votre place je me sentirais pris pour un pigeon et je décamperais hilico !

Nantir une AV pour un crédit amortissable. C’est la double peine.

Car évidement vous êtes assuré sur votre crédit et j’imagine aussi que les parts de SCPI seraient nanties.

100% CL ou bye bye à mon sens.

100% Crédit Logement, ça ne passera nulle-part a priori, car je n’ai pas de patrimoine immo net.
Il faudrait un organisme équivalent avec des règles plus souples, mais pas sûr qu’il en existe.

Je n’ai pas encore bien abordé ce point, mais j’espère bien pouvoir lever partiellement le nantissement si besoin une fois le crédit amorti.

Ils ne nantissent pas les parts de SCPI par contre. Mais je suppose que je m’engagerai à rembourser le crédit si je les vends, donc c’est un peu pareil.