Achat immobilier locatif loué : comment être sûr que le locataire va partir ?

Pourquoi voulez vous que le locataire parte? Pourquoi rénover un bien alors qu’il  est loué? Avez vous prévu d’augmenter le loyer après rénovation pour améliorer la rentabilité?

La "fin" du bail est une invention de vendeur et d’AI pour faire croire que le logement sera bientôt libre.

La vérité, c’est que tout bail d’habitation principale (loi 1989), qu’il soit nu ou meublé, est automatiquement et tacitement reconductible (sauf le bail meublé étudiant de 9 mois). Les cas de congé donnés par le bailleur sont drastiquement encadrés par la loi, et encore plus quand l’achat est récent comme vous l’avez découvert.

Donc, c’est le locataire qui décide de partir ou rester, et quasiment rien ne peut l’empêcher de rester pendant encore plusieurs années.

La seule façon d’être sûr que le logement sera libre en juillet 2018, ça serait que le locataire donne congé dès à présent et dans les formes (LRAR) en indiquant l’échéance du congé au XX/07/18. Et encore, un congé aussi lointain donné juste avant une vente, est-ce que ça ne pourrait pas être cassé par un juge comme étant une manœuvre du propriétaire contraire à l’intérêt du locataire…

Pourquoi ne pas soumettre une clause suspensive de libération du bien d’ici à fin juillet ?
Cela vous permet d’être serein et de voir si c’est du pipeau ou pas de la part de l’AI/Propriétaire.

Bernard2K a écrit :

La seule façon d’être sûr que le logement sera libre en juillet 2018, ça serait que le locataire donne congé dès à présent et dans les formes (LRAR) en indiquant l’échéance du congé au XX/07/18. Et encore, un congé aussi lointain donné juste avant une vente, est-ce que ça ne pourrait pas être cassé par un juge comme étant une manœuvre du propriétaire contraire à l’intérêt du locataire…

Merci de vos réponses. C’est bien ce que j’imaginais proposer cependant oui, c’est une manœuvre de ma part mais vu l’état de l’appartement c’est plutôt pour son bien ! Pour répondre à lachignolecorse, de mon point de vue c’est insalubre.

@Kabal : une clause suspensive peut aller aussi loin ? Je doute que le vendeur accepte une telle contrainte sur une action dont il ne maitrise rien. En revanche, lui demander d’organiser avec le locataire la LRAR de congé me parait plus acceptable malgré les doutes juridiques de Bernard2K.

Bonjour

Je voudrais soumettre un problème et je le place ici car c’est plus ou moins lié au titre de la file.

Dans le cas de la vente d’une villa, peut-on obliger le locataire actuel à quitter les lieux alors que le bail dure encore 2 ans ?

Un membre de ma famille est locataire depuis plus de 20 ans d’une villa. Suite au décès du propriétaire le bien était depuis plusieurs années en indivision. En absence d’accord entre les enfants, ceux-ci ont décidé de vendre le bien. Ils demandent donc au locataire s’il envisage de quitter les lieux, car, je suppose, le bien serait plus facile à revendre s’il était vide.

J’ai donc plusieurs questions.

1) Peut-on mettre dehors un locataire qui a un bail de 3 ans reconductible qui court jusqu’en juin 2020), sous prétexte que la villa devrait être vendue ?

2) La location prendra-t-elle fin obligatoirement en juin 2020 si le propriétaire (ancien ou nouveau) le désire ?

3) En supposant que le locataire accepte de partir en 2018, est-il possible de proposer aux propriétaires un accord avec compensation, du type "remise gratuite de 2 mois de loyer" , car le départ engendrerait de nombreux frais ainsi qu’un déménagement que le locataire, âgé, ne peut faire lui-même ?

D’avance, je vous remercie pour vos éclaircissements.
Cordialement

Dans le lien donné : ne pas oublier de lire l’onglet "locataires protégés"…

Dans la négo pour que le locataire parte de lui-même, 2 mois de loyer risque d’être bien faible. On peut commencer par là mais il faut s’attendre à y mettre plus.

Attention aussi au fait que le loyer est un dû ; si c’est le propriétaire qui renonce à le percevoir, il doit déclarer néanmoins ce revenu fictif aux impôts et il est imposable dessus. Il me semble plus correct, et plus convaincant pour le locataire, de continuer à percevoir les loyers, tout en échangeant son congé contre un chèque d’un montant "convaincant", ou mieux, du liquide pour ne pas laisser trace de la manoeuvre. Car un locataire rusé pourrait accepter le chèque en échange du congé, puis attaquer le propriétaire devant les tribunaux, et il est probable que le juge casse ce congé "acheté". Il vaut donc mieux ne laisser aucune trace écrite, ni de trace de la transaction financière.

Durun a écrit :

Re

Merci pour vos réponses qui me permettent d’approfondir le sujet.

Vous indiquez que 2 mois vous paraissent court.

En étant raisonnable, pouvez vous m’indiquer ce qui serait correct pour les 2 parties, je précise bien ?

Nous sommes bien d’accord, ces mois dont nous parlons ne comprennent pas les 2 mois de caution qui avaient été versées au début de la location ?

Encore merci.
Cordialement

Pour l’aspect raisonnable, cela dépend des frais liés au déménagement. Ce ne sera pas le même montant si c’est un studio ou une grande maison.

Bien sur, cela n’a rien à voir avec les 2 mois de caution qui seront rendus le jour de l’état des lieux de sortie. Demandez la remise de la somme négociee contre le courrier de résiliation du bail.

N’oubliez pas que le locataire a priorité sur l’achat du bien, au cas où il serait intéressé.

En relisant, je vois que vous posez la question pour un membre de la famille qui est locataire. On voit plus souvent la question posée du point de vue du propriétaire. Donc, pour prendre le point de vue du locataire :

1) RIEN ne peut l’obliger à quitter son logement avant l’échéance du bail. Les propriétaires peuvent donner congé pour vente, au plus tard 6 mois avant l’échéance du bail, mais c’est contraignant : le congé vaut offre de vente au locataire au prix de vente qui doit être annoncé ; toute baisse de prix consentie à un acheteur potentiel doit d’abord être proposée au locataire.

2) si de plus il fait partie des locataires protégés (âge + revenus inférieurs au plafond), le congé pour vente ne peut être délivré SANS QUE "un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée." (cf. article 15 de la loi de 1989 sur legifrance).

3) la différence de prix entre un logement vendu vide et un logement occupé dépend de la nature du bien et du marché immobilier.
La question est : "combien les acheteurs type "RP" sont prêts à mettre de plus que les acheteurs type "investisseur-bailleur" ?"
Pour une villa avec jardin, cette différence est importante. Vous ne parlez pas d’un prix de vente potentiel, mais je dirais avec une bonne dose de pifomètre que la différence se compte en dizaine de milliers d’euros. Une villa vendue vide (même s’il y a des travaux) vaut bien plus cher qu’une villa habitée par un vieil emmerdeur invirable qui ne paie que 600 € de loyer !

Si le locataire aime son logement et a l’intention d’y rester, voilà ce que je ferais à sa place : en réponse aux suggestions des propriétaires, leur annoncer qu’il ne souhaite pas quitter son logement, point final. S’ils disent "oui mais on veut vendre", leur répondre "Mais vous pouvez vendre quand vous voulez, je serai alors locataire du nouveau propriétaire, puisque le bail se transfère à l’acquéreur, ça ne me pose aucun problème". Ne surtout pas évoquer une compensation possible pour un départ volontaire. Si elle est proposée, la refuser en disant qu’on ne souhaite pas quitter le logement, que ce n’est pas une question d’argent. Laissez-les venir ! Quand ils en auront bien marre, ils proposeront peut-être enfin une compensation suffisante.

A mon sens, une compensation "suffisante" serait de l’ordre de 6000 € s’il n’est pas locataire protégé, et le double s’il est locataire protégé. Ca paraît très élevé, et alors ? Le locataire a le droit de rester, la loi est de son côté. Il n’a rien à perdre.
Même s’ils finissent par délivrer un congé pour vente, il y a une probabilité non négligeable qu’il ne soit pas valable (ne respecte pas les termes de la loi de 1989, n’est pas signé par une personne pouvant engager l’indivision…). Avec un bon avocat, ce congé peut s’attaquer ; ou mieux, ne pas l’attaquer mais le considérer comme nul et non avenu, et donc rester comme s’il n’existait pas.

Votre parent locataire est une épine dans le pied des propriétaires. A lui de savoir s’incruster avec l’aide de la loi, et de ne partir que lorsqu’on lui déroule le tapis rouge. D’ailleurs quand je disais "emmerdeur invirable", c’est dans l’intérêt de votre parent de devenir un emmerdeur invirable (même si ce n’est pas sa nature). Plus il le devient, moins la maison vaut cher si vendue occupée (l’acheteur l’apprendra d’une façon ou d’une autre), plus les propriétaires ont financièrement intérêt à proposer une compensation élevée.

J’ajoute : emmerdeur mais pas trop. La stratégie à adopter est plutôt l’inertie, le traînage de pieds. En fait, votre parent n’a rien à faire, juste à être "inerte". En effet, si votre parent se montre trop virulent (par exemple envoie une LRAR pour refuser de partir, alors qu’il n’y a même pas à refuser, puisqu’il n’a aucune raison de partir), les propriétaires seront alertés et feront peut-être appel à leur avocat ou leur notaire pour mettre en place une procédure "blindée". Inversement, plus votre parent se montre  seulement passif, limite stupide, moins ils se méfieront et plus ils risquent de faire une connerie ( par exemple, ils se disent : "ok puisqu’il ne veut pas partir de son plein gré, on attend l’échéance du bail et on envoie un congé pour vente", mais comme ils n’ont pas bien mesuré l’ampleur du problème, ils ne chiadent pas assez le sujet, ils envoient un congé non valide pour une question de délai ou autre, et le bail se reconduit jusqu’à 2023, bingo !).

Surtout ne pas se mettre en faute : payer son loyer, envoyer son attestation d’assurance locative chaque année, et rester poli. Ce sont les bailleurs qui veulent quelque chose : laissez les suer !

Dernière modification par Bernard2K (13/04/2018 12h55)

Bonjour

Et bien, c’est un vrai cours particulier! Je vous en remercie car j’apprends beaucoup grâce à vous.

Bien qu’il soit encore sous le choc, j’ai fait part de vos commentaires à mon oncle, y compris le "vieil emmerdeur invirable qui ne paie que 600 € de loyer !", ce qu’il a bien pris, je précise.
Et j’ai obtenu quelques précisions.

Ceci dit, c’est une personne honnête qui ne cherche pas à tirer avantage de la situation, et qui ne souhaite pas entrer en guerre contre son propriétaire, ancien ou nouveau.
Le terrain est assez grand pour y construire une seconde villa, ce qui doit probablement augmenter le prix de vente (ce que je n’avais pas remarqué) et l’appétit des enfants du propriétaire décédé.
Je pense qu’il souhaite surtout obtenir une compensation financière pour couvrir les frais que génère cette situation nouvelle. Et un montant compris entre 3 et 6 mois de loyer lui semble à priori raisonnable. Mais merci quand même pour la stratégie de négociation

Je ne donne pas de prix de vente potentiel car il n’en a aucune idée (et moi non plus). C’est une villa de 130 m² au sol, soit 100 m² habitable plus garage de 30 m² (environ), et donc avec un grand terrain.

Je profite de vos connaissances pour approfondir 1 ou 2 points.

1) Vous dites "Même s’ils finissent par délivrer un congé pour vente,… ", si j’ai bien compris, celui-ci ne peut être envoyé que 6 mois avant la date de renouvellement du bail (juin 2020), donc au mieux en décembre 2019, mais pas avant.
Et s’il y a un nouveau propriétaire en 2019, celui-ci doit attendre le renouvellement d’un bail complet avant de pouvoir le dénoncer, soit pour une fin de bail en juin 2023, décembre 2022.
J’ai bien compris, c’est bien cela ?

2) Il doit certainement exister un rapport entre le loyer annuel d’un bien et son prix de vente.
Je me doute que de nombreux critères entre en ligne de compte, mais en moyenne, on parle de combien ? 2, 3, 4 ou 5 %.
Bien sûr, il faut prendre un loyer "normal", pas celui payé par mon oncle, mais ne pas oublier qu’il est rentré dans le logement il y a 25 ans.

Mon oncle est peut-être une épine dans le pied des propriétaire, mais cette affaire est pour lui un coup de marteau sur la tête. C’est pourquoi la famille fait tout pour l’aider et le soutenir. Et vos réponses y contribuent beaucoup.

Cordialement

Bonjour,

Je comprends bien que votre parent ne souhaite pas tirer avantage de la situation,mais il faut bien aussi prévoir son relogement avant d’accepter une offre des propriétaires.
La loi protège les locataires âgés,ce qui est plutôt favorable pour lui face à ses propriétaires actuels,mais ce qui risque de le desservir quand il devra louer une autre maison.

Est-ce qu’il va trouver facilement ,avec ses revenus ,un bien équivalent dans le secteur ?
Comme parfaitement expliqué par Bernard2K,c’est au propriétaire de proposer une solution de relogement.
Vous pouvez également, pour étayer votre dossier, regarder ce qui est proposé à la location dans cette zone et équivalent à son logement actuel,se renseigner sur les prix et les conditions demandées au locataire potentiel.

La meilleure solution pour votre parent serait que les héritiers vendent à un investisseur qui pourrait éventuellement prévoir ensuite une division parcellaire pour faire construire une autre maison (à voir avec les règles d’urbanisme de  la commune concernée).
Peut-être cette division pourrait-elle se faire avant la vente,ce qui permettrait aux héritiers de vendre un terrain constructible et une maison occupée,mais je ne connais pas assez la règlementation pour savoir si cela est facilement réalisable  ?

Cordialement.