Prélèvements sociaux sur les revenus fonciers étrangers des SCPI : comment les déclarer ?

progfrance · #26

J’ai été dans le même cas que vous. J’ai écrit à mon service des impots car j’ai une personne dans la famille qui y travaille et a pu m’aider à compléter mon dossier.
Voilà mon mail :

J’ai l’honneur de réclamer un crédit d’impôt complémentaire sur les
revenus fonciers perçus à l’étranger, j’avais mis une annotation en
page 4 sur ma déclaration 2042.
Sur ma 2044, j’ai déclaré des revenus fonciers provenant de France et
des revenus fonciers provenant de l’étranger (déclarés en 8TK sur la
2047) soit une somme de xx€ (Allemagne Espagne Slovénie) qui ne doit
pas être soumis à la contribution sociale.
Il fallait donc m’appliquer le code 8TU sur les xx€ fin de m’accorder
un crédit d’impôt sur mes contributions xx*15,5%= xx
Merci de bien vouloir m’accorder ce crédit d’impôt complémentaire.

grba · #27

suite à mon intervention du 25/05/2016 (grba) et suite à l’intervention de polaris du 06/09/2016,j’ai formulé une nouvelle demande. . Cette demande a de nouveau été refusée. Suite aux conseils de PAREF GESTION, j’ai formulé une 3ème demande en citant en référence le "BULLETIN OFFICIEL DES FINANCES PUBLIQUES-IMPOTS" identifiant juridique: "BOI-INT-DG-20-20-100-20160603"page 4 paragraphe 110. (ce document m’a été fourni par PAREF GESTION ) . LA REPONSE A ETE CETTE FOIS POSITIVE. un dégrèvement d’impôt a été prononcé.

Lionel59 · #28

Bonjour à tous,
Je souhaite investir dans une scpi, j’hésite entre Novapierre Allemagne et Corum convictions.

Je profite de ce fil pour m’adresser à ceux qui sont déjà détenteurs de parts de Novapierre Allemagne.

Ma question est simple:
Lorsque les dividendes sont versés, sont-ils net d’impôts en Allemagne?

En 2016 le rendement distribué devrait être de 4,7% (3€/trimestre/part).
J’ai peur d’avoir encore à payer les 15,8% d’impôt en allemagne, ce qui ferait un rendement net d’impôts en Allemagne de seulement 3,95%.. puis l’impôt en France

Je sais que par exemple Corum conviction annonce un rendement de 6,45% mais ensuite il faut payer l’impôts dans les différents pays.. puis l’impôt en france

Est-ce le même fonctionnement avec Novapierre Allemagne?

Merci par avance pour vos réponses.

Polaris · #29

Bonjour Lionel59,

les revenus versés sur votre compte par Novapierre Allemagne, tout comme ceux de Corum Convictions, sont bien NETS des impôts fonciers dus aux états étrangers et qui sont directement prélevés à la source et réglés par la société de gestion. En revanche, la différence tient à la façon dont sont annoncés les rendements de ces SCPI. A ma connaissances, Corum est la SEULE de la place qui annonce son rendement BRUT des impôts fonciers réglés à l’étranger; évidemment, cela donne un résultat très (trop) flatteur, mais qui ne correspondant PAS à ce que l’associé reçoit réellement sur son compte. Ceci a déjà été indiqué sur ce forum. Ainsi, en 2015, Corum annonçait fièrement une DVM de 6.3%, alors qu’en réalité, la distribution "réelle" a été de 5.8% (ce qui dans l’absolu reste au-dessus de la moyenne, le problème n’est pas là), les 0.5 point de différence correspondant aux impôts fonciers étrangers. Nous sommes nombreux à avoir déjà dit tout le "bien" que nous pensions de cet affichage délibérément "publicitaire", bien qu’apparemment cela ne soit pas illégal.

A contrario, la plupart des autres SCPI ayant tout ou partie de leur patrimoine à l’étranger - Novapierre Allemagne, Immorente, Europimmo, Actipierre Europe pour n’en citer que certaines - affichent la DVM NETTE des impôts fonciers étrangers. Cela me paraît plus sincère.

frnk77 · #30

Bonjour à tous,

Après tous vos calculs, est il possible de recalculer un taux d’imposition permettant de repasser du brut au net afin de déterminer si l’investissement est intéressant (chacun mettant le niveau selon sa sensibilité).

Je ne sais pas si je suis très clair. Mais en faisant abstraction du taux brut versé par la scpi :
Si je perçois 100€ de revenus foncier d’une scpi investie exclusivement en France je déduis la csg et ma TMI et j’obtiens un revenu net (dans mon cas 30% de TMI).
Maintenant si je perçois 100€ de Corum ou de LF Europimmo ou de Novapierre Allemagne peut on calculer combien il va rester en net ?

Merci pour vos éclaircissement.

GoodbyLenine · #31

Dans tous les cas (même pour une SCPI avec que des biens en France), il faut attendre d’avoir reçu l’IFU de la SCPI pour effectuer des calculs exacts.

Seuls des calculs très approximatifs peuvent être faits avant (voir ci-bas). En effet, même pour un SCPI avec que des biens immobilier en France, le montant des revenus fonciers à déclarer ne sera pas le montant du dividende perçu, car la SCPI étant fiscalement transparente à l’IR, et chaque associé déclare sa quote-part des revenus fonciers de la SCPI (qui ne sera pas exactement le montant du dividende).

Si on connait le résultat net par part, et sa répartition sur les différents pays, il est possible (mais compliqué) de faire un calcul très approximatif.
Par exemple pour Corum Convictions en 2016 (vite fait, donc sans doute pas mal d’erreurs):
(Note: le nombre de parts a augmenté en 2016, ça impacte le résultat, c’est ignoré dans ces calculs)
Hypothèses :
résultat net = 69.69€/part (avant paiement des impôts étrangers, je suppose)
dividendes distribués = 57.70€ + 1.64€ de plus-values (impôts payés à l’étranger = 8.69€)
répartition du résultat (supposé proportionnel à la valeur vénale fin 2016, sans doute faux) :
France = 20%
Pays en 8TI = 48% (Pays-Bas, Portugal, Belgique)
Pays en 8TK = 32% (Allemagne, Espagne, Slovénie)
(Italie et Irlande : je n’ai pas cherché quelle catégorie, et reparti entre les 2)
TMI IR de 30% et Taux moyen de 18% (sera différent pour chacun !)
Calculs simplifiés :
Résultat en France = 13.94€/p => imposés à TMI IR + PS (soit 45.5%)
Résultat en pays 8TI = 33.45€/p => rien à payer (mais impact éventuel sur TMI, ici négligé)
Résultat en pays 8TK = 22.30€/p => imposés à TMI IR - Taux moyen (soit 12%)
Total IR et PS = 13.94€ * 45.5% + 22.60€ * 12% = 9.05€
Imposition en France sur dividende net perçu = 9.05€ / 57.70€ = 16%
Rendement net du dividende net perçu sur prix d’achat = (57.70€ - 9.05€) /1060€ = 4.6%
A confirmer avec l’IFU fin mars…

Pour LF Europimmo ou Novapierre Allemagne (et d’autres, car de plus en plus de SCPI achètent des biens à l’étranger) on ne connait pas encore le résultat net, donc même ce calcul n’est pas encore possible.

ddazin · #32

Bonjour,

Je n’ai toujours pas compris s’il fallait ne déclarer en 4 BA que les revenus de source française, car les documents fournis par Corum, La Française , Sofidy semblent intégrer dans la déclaration 2044 les revenus France et ceux ouvrant droit à un crédit d’impôt : le report du résultat en 420 de la déclaration 2044 alimente la case 4BA de la 2042 , c’est à dire 4 BA = revenus français + 8TK
Moi, je comprends 4BA = ensemble des revenus fonciers imposables dont les revenus étrangers ouvrant droit à un crédit d’impôt indiqués en 8TK

Merci de vos réponses

Dernière modification par ddazin (23/04/2017 11h27)

ArnvaldIngofson · #33

Comme indiqué dans les IFU, vous devez déclarer 4 BA = revenus français + 8TK.
Le fisc calcule un "Crédit d’impôt sur rev. étrangers" sur la base de 8TK,
et de même pour les prélèvements sociaux.

ArnvaldIngofson · #34

A noter également la case 4BL dans le formulaire 2042, report de 8TK.

AIDE de l’impôt sur les revenus a écrit :
Dans le cadre de la mise en place du prélèvement à la source, les revenus fonciers donneront lieu aux versements d’acomptes. Cependant, les revenus fonciers de source étrangère ouvrant droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français, qui se trouvent hors du champ d’application du prélèvement à la source, doivent être déclarés dans les cases 4BE ou 4BA (selon le régime applicable) mais également indiqués dans les cases 4BK ou 4BL afin qu’ils ne soient pas retenus pour le calcul des acomptes.

Revenus fonciers

IggyPop · #35

Bonjour
Pour info, lettre de Paref concernant la SCPI Novapierre Allemagne et la déclaration des revenus

"Cher associé,
Nous avons constaté, pour les personnes physiques, une différence entre le formulaire papier de la déclaration 2042 et la télé-déclaration s’agissant des revenus fonciers. La ligne 4BA du formulaire papier incluant les revenus fonciers de source étrangère alors que la ligne 4BA du formulaire en ligne précise expressément qu’ils doivent être exclus.
A notre sens, et selon les indications de l’administration que nous avons contacté, il convient de respecter le formalisme de l’administration fiscale et ainsi :
En cas de télé-déclaration : (suivre le choix logique)
Ligne 4BA : déclarer seulement les revenus de source française ;
Ligne 4BL : déclarer seulement les revenus de source étrangère.

En cas de déclaration papier :
Ligne 4BA : déclarer l’ensemble des revenus fonciers (de source francaise et de source étrangère) ;
Ligne 4BL : déclarer seulement les revenus de source étrangère.)"

Bizarre à mon avis.
L’apparition de la case 4BL en dessous de la case 4BA (dans les formulaires papier et télédéclaration cette année, car cette case 4BL n’existait pas l’année passée) me fait penser qu’il faut mettre tout dans la 4BA (France+ étranger) et indiquer les revenus étrangers en 4BL. Même en télédéclaration.

ex:
Revenus fonciers imposables 4BA (france+allemagne)
-dont revenus de sources étrangère ouvrant droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français 4BL (Allemagne seulement)

De toute façon, en télédéclaration, on ne peut pas mettre un chiffre différent en 4BA du résultat foncier sur l’annexe 2044: il apparait un message d’erreur à corriger.

Qu’est ce que vous indiquent les autres sociétés de gestion de SCPI à revenus étrangers ?

Par ailleurs, avez-vous mis une mention expresse pour ne pas payer les prélèvements sociaux sur les revenus étrangers?

Dernière modification par IggyPop (26/05/2017 10h59)

IggyPop · #36

Bonjour,
Voici le fin mot de l’histoire:
Novapierre m’a dit de ne pas tenir compte de leur courrier qui était approximatif (cf. message précédent)
Il fallait bien mettre en:
- 4BA: tous les revenus fonciers donc France + Allemagne.
- 4BL ("revenus de sources étrangère ouvrant droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français"): revenus fonciers allemands uniquement

J’ai rempli également la déclaration 2047 paragraphes 4 et 6 et la ligne 8TK de la 2042 avec le montant des revenus allemands.

Résultat: crédit d’impôt sur revenus étrangers bien calculé sur l’avis d’impôt.

Par contre prélèvements sociaux demandés à tort sur ces revenus étrangers.
=> Réclamation faite sur la messagerie sécurisée des impôts et dégrèvement fait sans problème (j’ai pris pour modèle le courrier de Progfrance sur son message du 09/07/2016).
Merci Progfrance

progfrance · #37

De rien. Cette année pas eu besoin de faire de demande car ils l’ont fait sans demander.

hertell · #38

Bonjour à tous,

je rencontre un problème avec ma declaration concernant les revenus étrangers perçues dans le cadre de mes SCPI.

je n’ai pas d’immobilier physique donc jusqu’à present je déclarais les revenus net en ligne 4BA, mais depuis PERIAL a investi dans des biens a l’étranger…

j’ai rempli la 2044, et d’après leur notice explicative je remplis toujours 4BA ainsi que 4BL
je rajoute la 2047 et je rempli le cadre 4 6 8 ainsi que la cellule 8TK et 8TI

je n’obtiens pas le montant de mon impôts et j’ai l’alerte suivante :

"Vous avez indiqué sur la déclaration de retenue à la source n° 2041E avoir travaillé toute l’année ce qui est incompatible avec le dépôt d’une déclaration des revenus encaissés à l’étranger (n°2047)". Veuillez vérifier.

Avez vous une idée ?

Shagrath · #39

Du moment que vous renseignez un montant en 8tk ou 8ti le site des impôts ne vous calcule plus votre impôt.
Pour "simuler" votre montant d’impôts il ne faut pas renseigner de montants en 8TK et 8TI. Une fois cette simulation faite (et imprimée et ou enregistrée) vous pouvez mettre les montant en 8TI et 8TK et valider votre déclaration.

Ceci dit le message "d’erreur’ était différent les années précédentes…

Dernière modification par Shagrath (17/04/2018 17h44)

ddazin · #40

hertell a écrit :
"Vous avez indiqué sur la déclaration de retenue à la source n° 2041E avoir travaillé toute l’année ce qui est incompatible avec le dépôt d’une déclaration des revenus encaissés à l’étranger (n°2047)". Veuillez vérifier.
Avez vous une idée ?

Vous ne pouvez pas à la fois déclarer des revenus comme non-résident fiscal en France (8TA) et déclarer
des revenus de l’étranger par la 2047 car elle est réservée aux domiciliés fiscaux en France.

hertell · #41

@ddazin

Mais je suis resident fiscal Français
je n’ai rien declaré en 8TA ?

ddazin · #42

Avez-vous rempli une déclaration de retenue à la source n° 2041E, comme semble indiquer votre message d’erreur ?

hertell · #43

NON je n’ai pas rempli de 2041E

ddazin · #44

Bon alors c’est un bug avec un message incohérent.
De toute façon en déclarant en 8TK ou (et) 8TI, il n’y a pas de calcul automatique de votre impôt. En revanche je peux vous expliquer comment 8TK et 8 TI sont pris en compte et calculés, si vous le souhaiter.

hertell · #45

Oui merci volontiers je veux bien l’explication
8TK : 147 euros
8TI  : 28 euros

ce n’est pas grand chose mais à cause de cela je n’ai pas le montant final de mon impôt ni mon futur taux de prélèvement…

ddazin · #46

Dans un premier temps, faites ce que propose @shagrath, c’est-à-dire une simulation sans déclarer les revenus fonciers (ou en ne déclarant que les revenus fonciers de source française) et imprimez le résultat, cela donnera les éléments de base.

Avec le foncier , il faut ajouter 4BA au Revenu net Imposable.

Commençons par 8TI : ajouter ce montant au Revenu Net Imposable avec foncier (RNI) . Cela donne le Taux Effectif ou revenu total qu’il faut ensuite diviser par le nombre de parts pour déterminer le QF GLOBAL (qui permet de déterminer la tranche d’imposition)
Votre impôt est pondéré de la manière suivante : IR * (RNI-8TI)/RNI =IR2

8TK génère un crédit d’impôt qui est égal à 8TK * IR2/RNI. On remarque que le crédit d’impôt est au TAUX MOYEN IMPOSABLE et non au Taux Marginal (14%, 30%…), donc non compensé dans sa totalité.

J’ai oublié, puisque nous sommes dans la rubrique "prélèvements sociaux" : si 4BA est soumis aux prélèvements sociaux, la part 8TK bénéficie d’un crédit d’impôt.

Dernière modification par ddazin (17/04/2018 14h59)

grbatz · #47

Bonjour,

Je suis détenteur en pleine propriété de parts de SCPI Pierval Santé, obtenus via un achat à crédit l’année dernière. Je procède donc à ma première déclaration de revenus incluant les revenus générés par cette SCPI; Une partie des immeubles détenus par Pierval Santé sont localisés en Allemagne.

Certains messages précédents de cette file mentionnent clairement que les intérêts d’emprunts ne sont pas déductibles des revenus fonciers générés en Allemagne - et c’est bien ce que j’avais à l’esprit moi même.

Cependant j’ai reçu l’IFU de la société de gestion (Euryale Asset Management), et je suis surpris des préconisations des informations à saisir selon l’IFU, concernant les imprimés 2044 et 2047 :

- Pour le 2044, la société de gestion mentionne :
"En cas d’acquisition à crédit, reporter ligne 113 le montant ci-dessus et les intérêts d’emprunt communiqués par votre organisme prêteur. Ce montant doit également être déduit du montant net à déclarer reporter au niveau de la ligne 114"

Ne faut il pas proratiser la déduction des intérêts à hauteur de la part d’immeubles détenus en France ?

- Pour le 2047 :
" En cas d’acquisition à crédit, il convient de retirer de ce montant, la quote-part des intérêts d’emprunts imputables aux revenus allemands. Cette quote-part correspond au montant des intérêts communiqué par votre organisme prêteur multiplié par 37.77%"

Cette recommandation n’est elle pas en contradiction avec la non déductibilité des intérêts d’emprunts sur les revenus foncier provenant d’Allemagne ? Cela me parait un peu gros comme erreur, étant donné que la SCPI est investie en Allemagne depuis plusieurs années, et qu’elle a un nombre important d’associés, il y a quelque chose qui doit m’échapper…

D’avance merci pour vos éclaircissements !

Shagrath · #48

Comme la plupart des intervenants de ce forum (je suppose…) je n’ai jamais diminué le montant des intérêts d’emprunt déclarés sur la 2044 en fonction des revenus étrangers…. bien qu’évidemment je sache que les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles des revenus fonciers "étrangers"….
Je n’ai jamais eu de soucis en 6 déclarations… mieux l’année dernière j’ai passé 1h avec un contrôleur des impôts dont une bonne partie au sujet des revenus fonciers (pour faire valider le crédit d’impôt et la déductibilité des PS liés aux 8TK) et il n’a rien vu/dit sur les intérêts d’emprunts…

progfrance · #49

Voilà sur l’IFU de Corum :

Aucune mention de non éligibilité pour l’Allemagne mais seulement certains pays (Pays Bas, Irlande, Belgique, Portugal & Finlande.

Shagrath · #50

Quelques remarques pour déclarer ses revenus fonciers de SCPI

1) Déductibilité des intérêts d’emprunt des revenus fonciers de source étrangère

Lorsque l’on fait des recherches on trouve généralement qu’ils ne sont pas déductibles… et c’est d’ailleurs ce que j’ai écrit dans un post un peu plus haut…
Néanmoins pour la société Ciloger ils le sont :

Actipierre Europe Bulletin trimestriel Janvier 2018 a écrit :
Déductibilité des intérêts d’emprunt et règle de territorialité
Les associés personnes physiques d’ACTIPIERRE EUROPE sont imposables
en France au barème progressif de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des
revenus fonciers sur l’ensemble de leur quote-part de résultat dans la SCPI (y
inclus les revenus de sources française et étrangère). La doctrine administrative
précise par ailleurs que « les revenus étrangers sont pris en compte pour leur
montant net, c’est-à-dire après déduction des charges exposées en vue de
leur acquisition ou de leur conservation ». Conformément à ces principes, il
est donc possible de considérer que les associés personnes physiques sont
en droit de déduire de leurs revenus fonciers la totalité de leurs intérêts
d’emprunt souscrit pour l’acquisition de parts d’ACTIPIERRE EUROPE

Cela appuie donc ce que j’écrivais dans mon post précédent :

shagrath a écrit :
Comme la plupart des intervenants de ce forum (je suppose…) je n’ai jamais diminué le montant des intérêts d’emprunt déclarés sur la 2044 en fonction des revenus étrangers […]Je n’ai jamais eu de soucis en 6 déclarations…

En cas de problème il suffira de sortir le bulletin d’Actipierre Europe pour prouver sa bonne foi…

https://www.ciloger.fr/sites/default/fi … e_2018.pdf

2) Déductibilité des frais liés à un nouvel emprunt renégocié

Là encore on trouve parfois qu’il ne sont ont pas déductibles…or le

Conseil d’Etat a écrit :
a jugé que l’indemnité de résiliation anticipée d’un emprunt est déductible sur le fondement du 1 de l’article 13 du CGI, en tant que dépense effectuée en vue de l’acquisition et de la conservation du revenu, dès lors que le remboursement anticipé de l’emprunt initial et la souscription du nouvel emprunt à un taux moins élevé n’ont eu ni pour objet ni pour effet d’accroître la valeur d’actif mais avaient eu pour finalité la conservation du revenu net foncier de l’emprunteur (CE, arrêt du 5 octobre 2007, n°281658)

https://business.lesechos.fr/entreprene … -31761.php

RFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - Intérêts et frais d’emprunt

3) Frais d’assurance

Encore une fois ils sont déductibles :

Les charges déductibles des revenus fonciers

RFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - Primes d’assurance

4)PS

Les revenus fonciers de source étrangère n’y sont pas soumis.

La notice de Primonial de cette année le rappelle clairement :

Primonial a écrit :

Dans un post précédent j’ai mis un scan de ma déclaration d’impôt 2016 qui indique comment on doit voir apparaitre le fait que les PS n’ont pas été appliqués…

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