LMNP : changement de destination d'une maison d'habitation et déduction des travaux ?

jeuneimmo · #1

Bonjour à tous,
j’ai fais une offre d’achat pour une maison d’habitation (120ke). Cette dernière est transformable en 3 appartements et 1 local commercial. Le cash flow est intéressant. Location des appartements en LMNP

Sera t-il possible de déduire les travaux (70ke) suite à la modification de destination du bien ?

Avez vous une astuce ou autre m’assurant la déduction ?

merci à vous

Mots-clés : changement destination, fiscalité, imposition, travaux

Bernard2K · #2

La réponse est simple :
- pour les travaux dédiés aux appartements, il suffit d’être en LMNP au réel, les travaux viendront diminuer l’imposition. Si mise en location la même année que l’achat : on amortit d’une part le prix d’achat (ventilé par composants), et d’autre part les travaux. Si mise en location une année ultérieure à celle d’achat : on amortit la valeur vénale du bien, déterminée par un AI ou un expert immobilier. Logiquement, cette valeur vénale intègre l’augmentation de valeur apportée par les travaux. Cf. notamment : https://www.investisseurs-heureux.fr/p235324#p235324

- pour les travaux dédiés au local commercial : s’agissant d’un revenu foncier, il faut être au réel pour pouvoir déduire les charges. En revenus fonciers, la liste des travaux déductibles est restrictive, il faut que ce soient des travaux de réparation ou d’entretien (les travaux d’amélioration sont admis pour un logement mais pas pour un local commercial). Cf par exemple : http://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/p … s-fonciers

- pour les travaux dédiés aux parties communes : vous les répartissez au pro-rata des surfaces. Sur la partie rapportée aux appartements en LMNP : forcément déductibles puisque tous les travaux et charges sont admis. Sur le local commercial, on retrouve le fait qu’ils ne sont déductibles que s’ils ont la nature de travaux de réparation et d’entretien.

jeuneimmo · #3

Bonjour Merci pour vos réponses.
Après passage de mon maître d’œuvre et réflexion, je fais faire 4 logements dans cette maison.
Ma crainte était de pouvoir amortir l’ensemble de mes travaux, certains disent que lors d’une modification de l’agencement tout n’est pas pris en compte, je suis maintenant rassuré.

Un rendez vous chez un expert comptable confortera vos conseils.

Merci

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