Robien - risque de réintégration de déficit foncier : comment éviter les pénalités ?

Il serait utile de savoir :
date d’acquisition ?
Jusqu’à quand courait l’engagement en de Robien ?
Depuis quand l’appartement est-il non loué ?

J’avoue que je ne comprends pas pourquoi l’appartement se retrouve seulement maintenant en déficit foncier "alors même que je n’en avais plus déclaré depuis 2012". Si vous pouviez expliquer ce qu’il y a de nouveau et qu’il n’y avait pas entre 2012 et 2017…

Ah oui, vacance locative + travaux = déficit foncier imputable sur le revenu global. Ce qui est un problème puisque vente envisagée.

La solution est très simple : vous ne déclarez pas tous vos travaux (ou toutes vos charges). Déduire des travaux et charges des revenus fonciers est un droit, pas une obligation ! Vous choisissez dans vos factures de charges et travaux, pour en avoir suffisamment pour ramener vos revenus fonciers à quelques euros au-dessus de zéro, sans les faire passer en négatif.

Votre problème se résume dans le proverbe : "on ne peut pas avoir le beurre et l’argent du beurre."

- Si vous voulez vendre, vous ne déduisez travaux et charges que dans la limite de garder un revenu foncier positif ; vous mettez en vente au prix du marché, et ça se vendra rapidement. Eh oui, vous perdez le déficit foncier, et vous perdez vos espoirs de vendre à je ne sais quel prix irréaliste : c’est comme ça. Le prix du marché, c’est le prix auquel un appartement se vend, et réciproquement !
- Si vous voulez bénéficier du déficit foncier, alors relouez et gardez ce logement loué a minima jusqu’au 31/12/20.

Dernière modification par Bernard2K (12/05/2018 08h00)

Merci pour vos réponses.

Pour information , la difficulté à vendre provient non pas du prix mais du type d’appartement : résidence ciblée seniors avec quelques aménagements et services qui se payent au niveau des charges. La relocation est possible , mais pas forcément rapide non plus , deux fois l’appart s’est reloué très rapidement et une fois cela a été long.

Au sujet du déficit imputable sur le revenu global et de la vente avant 3 ans, j’ai lu par ailleurs qu’il y avait eu du nouveau en Juillet 2017
Un déficit foncier reste déductible même après la vente du bien qui a créé le déficit - Profession CGP

D’où ma question : écrire préventivement au fisc pour leur demander de mettre directement le déficit dans les déficits fonciers reportables , ou ne rien faire et demander la remise des pénalités si ils en appliquent .

Pour info, il y a pour un peu plus de 8000 euros de déficit , donc dans les 2200 euros d’impôts en jeu , s’il y a pénalités et s’ils attendent 3 ans pour contrôler et redresser , le montant des pénalités irait chercher dans les 300 euros d’après ce que j’ai pu calculer.

Bravo pour avoir repéré cette nouveauté. Après vérification, le bofip a bien été mis à jour pour refléter la décision du conseil d’état.
Version antérieure à la décision de juillet 2017 :
RFPI - Revenus fonciers - Règles d’imputation des déficits -  (immeubles ordinaires)
Version postérieure à la décision de juillet 2017 :
RFPI - Revenus fonciers - Modalités d’imputation des déficits fonciers
Voir notamment l’exemple chiffré au point 250 de la version antérieure et 260 de la version postérieure. Auparavant, le déficit restant au moment de la vente de l’immeuble était "bien entendu" perdu, nous disaient les Impôts ; maintenant, il reste reportable.
Il est à noter qu’en cas de vente, on peut abaisser la PV de la valeur de ce déficit reportable (ils disent : majorer le prix d’acquisition avec le déficit reportable : ça revient au même) ; dans ce cas on renonce bien sûr à le déduire des revenus fonciers ultérieurs. Voir la note (3) du point 260 de la version postérieure.

Ce qui est assez hallucinant avec cette décision, c’est que ça ouvre la possibilité, pour une personne qui fait des travaux en vue de vendre son bien précédemment loué, de passer ces travaux en déficit foncier !

Comme vous l’avez relevé, ce qui est ballot, c’est qu’on doit d’abord déduire le déficit de son revenu global l’année où ce déficit apparaît ; puis être redressé lorsque l’administration constate la vente de l’immeuble. Il n’est pas prévu de case "non, je ne veux pas imputer ce déficit sur mon revenu global, je préfère le garder pour la suite".

Vous noterez que, dans l’exemple de la version postérieure, ce n’est plus la "vente" qui est responsable de la remise en cause de l’imputation sur le revenu global, mais la "fin de mise en location". Cela fait apparaître une solution : signaler la fin de mise en location, la même année que celle du déficit. Ainsi, les Impôts sont prévenus à temps pour ne pas procéder à l’imputation sur le revenu global. Par contre, c’est assez casse-gueule :
- on a intérêt à signaler une date de fin de mise en location postérieure aux dates des diverses charges y compris les travaux. Un employé zélé de l’administration fiscale pourrait considérer que si l’immeuble n’est plus mis en location à partir de telle date, aucune charge postérieure à cette date ne peut être retenue.
- cette date de fin de mise en location est difficile à établir, puisque l’administration accepte le principe qu’une recherche effective de locataire suffit ; par exemple, si le locataire est parti en janvier 2017, que vous avez recherché activement à louer jusqu’en septembre 2017 ; qu’alors vous avez dit : "puisque ça ne se loue pas, je vais plutôt vendre" et avez retiré vos annonces ; en théorie la fin de mise en location est en septembre 2017. Mais c’est difficile à prouver. Les services des Impôts pourraient retenir comme fin de location la date du départ du locataire. Il faut donc imprimer ses annonces, avec des dates ; imprimer aussi des preuves d’éventuelles visites de candidats à la location…
- le dispositif pour ne pas imputer le déficit sur le revenu global n’existe probablement pas, et le changement du bofip est récent. Devoir expliquer à un employé des impôts que ce qu’il fait depuis 30 ans n’est plus valable et qu’il va devoir faire différemment exprès pour vous… ça semble compliqué.

Au final, vous êtes dans votre droit mais il n’est pas simple de dire aux impôts "je suis dans le cas où il ne faut pas imputer le déficit sur le revenu global". Néanmoins, si vous écrivez en même temps que votre déclaration : "j’ai mis fin à la location de cet appartement en décembre 2017" (et que vous gardez la preuve de cet envoi), ils ne pourront pas vous reprocher un défaut de déclaration. Vous avez déclaré la fin de mise en location ; s’ils n’en tiennent pas compte et imputent néanmoins le déficit sur le revenu global, c’est leur faute et plus la votre.

Enfin, sur le prix de vente : bien d’accord avec Surin. Vous écrivez : "la difficulté à vendre provient non pas du prix mais du type d’appartement : résidence ciblée seniors avec quelques aménagements et services qui se payent au niveau des charges". Il faudrait plutôt écrire : "la difficulté à vendre provient de l’inadéquation entre le prix et le type d’appartement : résidence ciblée seniors avec quelques aménagements et services qui se payent au niveau des charges".

Le fait que les services se paient cher au niveau des charges est un inconvénient de ce type de bien ; inconvénient qui doit se refléter dans le prix de vente.

Dernière modification par Bernard2K (13/05/2018 09h01)

Pour le prix : vous avez fait le nécessaire, semble-t-il. Si vous êtes la mieux placée en prix parmi plusieurs appartements en vente, votre appartement devrait être le premier à partir…

Le problème n’est alors peut-être pas le prix, mais le manque d’acheteurs. Pour autant, on ne manque pas de seniors… Est-ce que d’autres résidences plus récentes et/ou moins coûteuses en charges ont "ringardisé" la vôtre ? C’est possible et même probable. Si c’est le cas, il est d’autant plus avisé de vendre…