Robien à terme et fiscalité : quelle stratégie ?

Merci pour votre réponse,Stéphane,je n’avais pas saisi l’histoire des prorogations triennales.

Bien entendu,il est encore trop tôt pour savoir quel prix je tirerai de cet appartement.Par extrapolation à partir du prix de vente d’un bien situé dans le même immeuble je pense être en plus-value potentielle de 33% actuellement.Mais ce n’est qu’une extrapolation,le prix de l’autre bien étant le prix demandé (le prix réel sera-t-il le même?),mon appartement est de surface supérieure et très bien situé dans l’immeuble (d’ailleurs il a été un des premiers à être loué)

En ce qui concerne le déficit reportable,il est de12594 €,soit depuis 2006:4853-1676-4877-1188
Je suppose qu’il me faudrait acheter des SCPI pour générer des revenus d’ou déduire ce déficit

J’ajoute ici que tout nouvel achat à crédit  me semble exclu,car en cas de défaut de mon locataire,l’assurance ne fonctionne que 3 mois et la mensualité de l’emprunt représente environ (un petit peu plus)le 1/3 de mon salaire.

Plusieurs stratégies peuvent être mises en place pour tirer partie de ce déficit, sachant qu’un investissement en parts de SCPI permet d’adopter une stratégie "sur mesure", le nombre de parts étant parfaitement modulable.

La meilleure me semble être l’acquisition au comptant d’un petit nombre de parts en usufruit.

Pour tirer partie de ce déficit foncier de 12000 euros, vous pourriez, par exemple, faire l’acquisition d’un usufruit de parts de SCPI sur 10 ans, d’un montant de 8.000 euros.

Un tel usufruit génère un revenu foncier annuel de l’ordre de 1233 euros par an, ce qui permet, sur 10 ans, de réduire à zéro votre enveloppe de déficits fonciers (10 x 1233 euros). Le rendement de cet usufruit est donc net de toute fiscalité : un peu plus de 9% sans aucun impôt, dans l’exemple que je donne ici.

Sauf erreur d ema part, les 9% de rdmt correspondent au TRI.
Avec Excell, vous calculez TRI(-8000,1233,1233,1233,1233,1233,1233,1233,1233,1233,1233) = 8.75%

J’ai un investissement Robien qui entre dans sa dixième année et que je souhaite vendre l’année prochaine, à la fin du bail actuel.
Sur la prochaine déclaration, puis continuer à déduire un montant lié à l’amortissement du bien ?
Et puis je continuer à déduire les dépenses annexes comme durant les neuf premières années (assurances, taxe foncière, frais de syndic…) ?

Si oui, je ne sais pas si j’en ai intérêt puisque de toute façon, il faudra, me semble t’il, les rembourser aux impôts du fait que je ne vends pas avec trois années supplémentaires.

Je reviens sur mes interrogations sur la déclaration des revenus fonciers sur le cas de mon investissement locatif.
J’ai loué au final un Robien pendant 9 ans + 1 année et demie.

Sur les 9 première années, j’ai donc normalement utilisé l’amortissement afin de générer du déficit.
Ensuite, je suis reparti sur une logique de 3 ans de location avec donc la possibilité de déduire l’amortissement et les différentes charges (intérêts d’emprunts, taxe foncière…).
J’ai donc déclaré ma 10ème année de cette façon afin de réduire l’impôt à payer du fait des recettes générées par les loyers.
Cette année je dois déclarer la 11ème année, c’est à dire l’année 2016 tout en sachant que j’ai arrêté la location du bien en octobre 2016. Et donc que je ne vais pas le louer pendant les 3 ans permettant de continuer à profiter de la défiscalisation.
Je ne sais donc pas trop quoi déclarer :
- je dois forcément mettre les recettes de loyer
- dans la partie amortissement, je me dis qu’il ne faut plus rien mettre puisque je n’y ai pas droit. Mais impossible de ne rien mettre ou de mettre 0 euros. Je pensais alors mettre 1 euro. Qu’en pensez vous ?
- dans les autres montants à ajouter en déduction : intérêts d’emprunts, taxe foncière, charges diverses : ai-je droit de les utiliser pour réduire mes recettes ou bien cela fait il aussi partie du "contrat" triennal de défiscalisation ?
Merci

En fait c’est simple, à condition de retenir : engagement de louer nu jusqu’au 31/12 de l’année N+3, N étant la dernière année où a été constaté un déficit foncier. C’est valable indépendamment du de Robien ou non.

2016 étant votre dernière année de déficit foncier généré par ce bien, vous devez le louer nu jusqu’au 31/12/19. C’es seulement en 2020 que vous pourrez le vendre ou le passer en meublé. Si vous le faites avant vous aurez un redressement.

La forme de la prolongation : je ne sais pas. Si vous avez un doute vous pouvez envoyer un courrier sur papier libre disant que vous prolongez votre engagement de location nue dans le cadre du dispositif de Robien.

A propos de l’obligation de garder 3 ans, en plus de la durée d’engagement de Robien : notez bien qu’il s’agit d’un engagement général de tout contribuable qui donne en location nue le logement A qui crée un déficit foncier imputé sur le revenu général en année N : il doit le donner en location jusqu’au 31/12 de l’année N+3. Par contre, si vous avez d’autres logements qui génèrent suffisamment de revenu foncier pour absorber le déficit du logement A, et que le total des revenus fonciers reste donc positif, vous n’avez pas cet engagement de conservation 3 ans de plus.
Exemple : logement A (de Robien) revenu net -5000
logement B (location nue classique) revenu net +2000
local commercial C revenu net +4000
Revenus fonciers totaux : +1000.
Si les 9 ans du de Robien finissent en 2018, ce contribuable peut vendre le logement A dès les 9 ans révolus, ou encore le passer en meublé, l’occuper lui-même, bref en faire ce qui lui plaît. Enfin, du point de vue fiscal. Il reste l’épineux problème du locataire qui s’incruste, trop content de son logement à loyer bas ; il va être très difficile de le faire partir et presque autant d’augmenter le loyer (selon l’encadrement des loyers qui s’applique).

Comme vu plus haut, mon dernier déficit foncier étant en 2016, je ne peux passer en LMNP (avec un nouveau locataire) ou vendre ce bien avant 2020.

L’idéal aurait été que mon locataire actuel mette fin au bail entre Aout 2019 et Décembre 2019 (idéalement Décembre 2019), mais …LRAR reçue ce jour me signalant son départ dans 1 mois.
Le nouveau bail en location nue (bail en moyenne de 3 ans dans cet appartement) va donc me bloquer pour le passer en LMNP à la date envisagée.
Sinon, si mon désir est de vendre sans locataire (la présence d’1 locataire étant un aspect négatif dans le prix de vente), suite au nouveau bail, il me faudra attendre 2,5 ans (6 mois avant la fin de la période triennale du bail) pour informer le locataire de la fin de son bail pour cause de vente (en lui donnant priorité pour acheter).
Est-ce correct?
Auriez-vous un conseil à m’indiquer pour trouver un locataire qui partira dans moins d’1 an, malgré son bail de location nue de trois ans renouvelable, ou je n’ai pas trop le choix?

Aucun conseil pour trouver un locataire qui partira dans moins d’1 an, malgré son bail de location nue de trois ans renouvelable?

Et vous-même, en plus de 10 jours, vous n’avez pas du tout avancé sur la question ? Et si vous nous disiez où vous en êtes de vos réflexions ?

Moi, ça me donnerait davantage envie de répondre, de voir quelqu’un qui échange et partage, pas juste quelqu’un qui pose des filets et puis qui vient nous relancer parce qu’il trouve ses filets vides, comme si on lui devait quelque chose.

Enfin, je vous dis quand même les quelques idées que j’ai à ce sujet : il faut un peu de bon sens, et une connaissance des textes :
- déjà, tout simplement vous pouvez le marquer dans l’annonce : "recherche locataire en location nue pour une durée de un an. Idéalement, vous savez déjà que vous partirez vers décembre 2019 (mission en CDD, départ en stage, etc.)."
- ensuite, vous pouvez le marquer dans le bail, cf. article 11 de la loi de 1989. Attention, concrètement, il faut que l’événement soit vraiment professionnel ou familial (par exemple : votre fille vient étudier dans la ville et aura besoin du logement). Si le locataire porte le pète, le juge vérifiera la validité du motif. Or, vu que votre vrai motif est que vous voulez vendre vide, vous êtes dans la mouise.

Enfin, si vous trouvez un locataire qui reste moins longtemps que décembre 2019, je vous conseille de le prendre quand même. En effet, les Impots tolèrent que le bien ne soit plus loué pendant quelques mois à la fin de la période d’engagement, à condition que le bailleur ait fait des diligences pour louer (publiez une annonce pour louer, imprimez-là et archivez-là).