Investissement immobilier : où investir en Ile-de-France ?

Nous avons eu 4 biens en IDF sur 24 ans 2 sont encore en location

Effectivement, la rentabilité ne sera jamais exceptionnelle si l’on reste dans les circuits classiques comme nous l’avons fait

Le 1er appartement était notre RP à Houilles et comme la crise immobiliere était passée par là nous avons du le louer pour acheter notre nouvelle RP (c’est la meilleure chose qui nous soit arrivé car nous l’avons revendu ensuite et cela a remboursé notre crédit de notre rp)

2éme investissment une maison en defiscalisation à Andrésy 78 louée 950€ HC achetée 174000€(tt compris)
revendue il y a 5 ans

3éme investissement une maison en defiscalisation à Orvilliers 78 louée 970€ HC achetée 238 000€ (tt compris)

4eme investissement 2 parkings à Paris achetés 15500€ (tt compris) loués 104€hc

Meme si nos rentabilités ne sont pas exceptionnelles les économies d’impots et l’effet de levier nous ont permis de nous enrichir avec zéro pb car beaux biens neufs = zéro soucis et locataires heureux nous nous déplacons uniquement aux changements de locataires

Aujourd’hui nous pensons différemment, il faut creuser la piste de la colocation dans des lieux avec écoles et universités ou jeunes cadres par exemple
Acheter une maison et la diviser en plusieurs lots aussi
Creuser la piste du grand Paris, pas mal de villes vont être mieux desservies d’ici quelque temps donc ça peut être intéressant de regarder

Sinon acheter plus loin mais faudra déléguer car difficile d’y aller rapidement

Louer en meublé pour nous c’est indispensable maintenant et oublier la défiscalisation (mais nos choix de maisons ont permis à chaque fois d’etre les seuls investisseurs dans ces lotissements)

Et moi dans les plus rouges, question de stratégie …

Perso, « si je ne peux pas y aller à pied, c’est déjà trop loin ».
J’ai lu cette « adage » ici, je ne sais plus l’auteur, mais j’ai tâtonné longtemps du fond du sud de ma seine et Marne natale et même l’Yonne ou le Loiret tout prêt présentaient certes des rentabilités plus élevées mais aussi les risques qui vont avec avec.

Alors j’ai cherché les niches qui pouvaient s’exploiter sur mon secteur d’habitation et me suis efforcé de les adapter à mon cas.

Certes, je n’afficherai jamais des rentabilités à 15 ou 17% comme certains ici s’en sont fait une spécialité, je me contente de bien moins en visant quand même les 10% brut afin d’arriver à l’autofinancement. Et ça marche !

Je précise que je me suis mis très (trop) tard à investir dans l’immobilier, je ne « travaille » donc plus pour moi mais pour mes enfants.

J’ai malgré tout l’objectif de ne vivre que de mon parc immobilier dans 6 ans. À raison d’un achat par an depuis 2016 (le troisième est en cours), je tire aujourd’hui des revenus BiC de 3 biens (dont ma RP) et ceux ci dépasseront mes revenus du travail l’annee prochaine.

Tout ça pour dire qu’il est possible de s’enrichir en très grande couronne parisienne, mais cela demande pas mal de travail et d’optimisation.

niceday a écrit :

En investissant sur "les plus rouge", c’est avoir une rentabilité moyenne plus faible, n’est ce pas ?

Bien au contraire, c’est viser une rentabilité moyenne plus élevée qu’ailleurs. Bien sûr la rentabilité immédiate sera plus faible mais on en reparle à long terme. Jusque là j’ai toujours investi au plus haut à Paris contre l’avis de tous (pensez-vous en 2003 les prix venaient tout juste de prendre 30%) et j’ai toujours eu des augmentations de prix plus élevées que la moyenne, le saisonnier permettant qui plus est une rentabilité nette à 2 chiffres mais n’étant plus accessible ce jour au particulier lambda par la volonté d’une minorité gérant la municipalité.

niceday a écrit :

A aujourd’hui, votre stratégie serait elle celle de la PV ou celle de la location saisonnière ?

L’un n’empêche pas l’autre mais celle de la PV oui, celle de la location saisonnière non, car interdite à Paris ou bien trop "encadrée". Dans l’absolu la location saisonnière ne m’intéresse plus trop, j’aspire à profiter de mon statut de rentier, incompatible avec la gestion active en saisonnier (je parle de plus de 100 séjours annuels par bien).
De tout temps j’ai considéré que jamais au grand jamais je ne serai bailleur d’un bien loué à l’année en France. Ca ne changera pas, j’ai déjà assez mal avec les français à l’étranger (mais je leur rends bien…).

niceday a écrit :

Pouvez-vous svp nous expliquer quelle serait votre stratégie à adopter pour les années à venir (non celle que vous avez faites il y a quelques années) ?

Quand je regarde la carte de Mi345 je me rends compte que j’ai peu évolué en 15 ans. Je viserais toujours Paris, plutôt les arrondissement centraux que les périphériques. On lit toujours dans la presse que les 18, 19 et 20ème rattrapent le reste de Paris mais ce que je constate, c’est qu’avec un bien dans le nord d’un arrondissement central de la rive gauche, j’ai eu une plus-value bien supérieure à la moyenne nationale, de Paris et même de l’arrondissement en question sur ma durée de détention.
En banlieue il y a 15 ans seule Versailles trouvait grâce à mes yeux. Aujourd’hui d’autres villes m’intéresseraient car je connais mieux, en l’occurrence ce sont celles les plus rouges sur la carte.

Alors bien sûr ce n’est pas la seule stratégie qui fonctionne, on peut investir à Saint-Denis et faire une excellente PV.
Je trouve néanmoins que sur ce forum on met trop en valeur l’immobilier à forte rentabilité immédiate au détriment du potentiel de plus-value.
Le risque c’est de se retrouver avec un boulet à la relocation/revente.
Faire de gros travaux, que la majorité ne sait pas faire, compte aussi beaucoup pour arriver à 2 chiffres de rentabilité. L’effet devise aussi mais dur à maîtriser.

Aujourd’hui j’investis dans des SCPI, lorsque je regarde le patrimoine c’est pareil, je vise Paris, plutôt centre que les arrondissements à deux chiffres. Si j’investis en province, ça sera plutôt Lyon Bordeaux Lille Strasbourg etc… et dans leur centre de préférence.
La tôle ondulée en "zone dynamique péri-urbaine" très peu pour moi merci mais chacun ses choix. Pour en revenir à Saint-Denis, une de mes SCPI a acquis récemment un bel immeuble proche du RER dans un quartier rénové que je connais bien, ça ne me pose pas de problème. C’est Saint-Denis mais c’est la crème du Saint-Denis.
L’emplacement toujours partout.

Mi345, pour poursuivre un autre exemple: VEFA signé en 2012 à 7500€/m2, valorisé 9000€/m2 à Boulogne-Billancourt (en rouge sur la carte); soit 20% brut en 5 ans.

Un ami à moi avait fait une carte "plus hauts loyers x plus bas prix de vente", ce qui l’avait conduit à acheter à Viry, Evry, etc. En général dans des cités qu’on voit souvent dans les actualités. Son bilan est que la rentabilité est bonne, mais il faut prévoir un temps de gestion infini car les locataires partent dès qu’ils le peuvent, donc en général au bout d’un an max. Et contrainte supplémentaire : ne pas se garer près de son appartement quand on vient faire des visites.

De mon côté j’avais également regardé autour des stations du GP il y a 4 ans, mais les prix avaient déjà intégré la plus-value potentielle après travaux (réels ou supposés) dans 10, 15 ans… Après 1 an de surveillance aux abords de quelques stations prometteuses (Institut Gustave Roussy, Bagneux, etc. : pas trop loin de chez moi), j’ai laissé tomber pour choisir plutôt en province, dans une ville que je maîtrise.

K16, je vous ai envoyé un MP, je suis pas habitué je sais pas si cela a fonctionné.

A priori vous avez investi à Mantes dans le 78 ?
Je trouve que cela c’est considérablement dégradé au niveau des candidats locataires, par ailleurs ils viennent d’instaurer un permis de louer dans cette ville.

K16, je dois trouver ou y accéder, je suis un peu novice avec ce forum.

Bonjour,

Je partage l’expérience d’un ami qui s’est avéré très positive. Je n’ai pas les chiffres exacts mais pour ceux que ça intéresse je peux les lui demander.

Il a investi l’an dernier dans 2 biens à Villejuif qui se trouve dans le val de marne. Il en est très satisfait pour le moment.

Bonjour,

"Peu onéreuses" pour les villes que vous citez, je pense que vous n’avez pas regardé les prix récemment.
Sur Clichy un T2 se négocie aux alentours de 190.000€ pour un loyer de 850€, donc une rentabilité brute pas folichonne…
Depuis l’agrandissement de la ligne 4 sur Montrouge et l’arrivée de la 14 à porte de Clichy, le terme "peu onéreux" est à proscrire

Bonne journée.

Tibo a écrit :

"Peu onéreuses" pour les villes que vous citez, je pense que vous n’avez pas regardé les prix récemment.
Sur Clichy un T2 se négocie aux alentours de 190.000€ pour un loyer de 850€, donc une rentabilité brute pas folichonne…
Depuis l’agrandissement de la ligne 4 sur Montrouge et l’arrivée de la 14 à porte de Clichy, le terme "peu onéreux" est à proscrire ;)

Tout est une question de perspective, on est sur du moins de 6k€ au metre carré ce qui en relatif de Paris localisé à moins de 500m et qui a allégrement dépassé le 10k€ est "peu onéreux". Avec les prolongements de lignes, ces écarts vont tendre à diminuer. L’intérêt que j’y vois c’est que le départ d’un locataire est comblé dans la semaine par un nouveau ce qui permet de le gérer en direct si on est sur zone sans avoir à débourser des frais de mise en place auprès d’agence.

je ne peux parler pour Marne la vallée ne connaissant pas la dynamique du marché locatif, la rentabilité annoncée semble attractive effectivement.

Personnellement je vise Aubervilliers, Bondy et Franconville car ce n’est pas encore cher pour le moment