Tonyhr [59] : double étude de cas immobilier (colocation étudiante)

tonyhr · #26

Pour le bien 2 j’ai fait mon offre à 85k qui a été accepté (en 20min chrono) je pense que j’aurai dû commencer encore plus bas, si je reviens sur mon offre la propriétaire risque de mal le prendre et surtout je risque de passer pour quelqu’un de non sérieux

Pour le bien 1 j’ai fait une offre à 45k qui est en étude (l’agent m’a dit qu’à 50k c’est jouable, au début le prix affiché était de 65k)

Oui c’est vrai que la vacance locative est le point noir. Dans le cas du bien 1 elle risque d’etre plus importante car vu que ça sera juste 1 maison en colocation. Dans le bien 2 elle sera moins importante car les studios sont vraiment pas mal (chambre avec mezzanine sauf au 1er étage mais au 1er il y a 30m² de surface donc ça compense).
Au début il y avait déjà un compteur pour chaque studios mais le mari à tout arraché, l’électricité doit être refaite entièrement.

tonyhr · #27

Après une analyse avec prise en compte de la vacance locative et des loyers potentiel j’arrive aux résultats suivants :

---- BIEN 1 ----
Loyer envisagé : 250 HC
Type de chambre : -> 2 chambres au 1er avec environ 20m + sdb et wc dans chaque chambre
-> 2 chambres au 2ème avec mezzanine, 20m² +sdb et wc dans chaque chambre
Vacances : 2 mois (donc 2k de perte par an)
Renta brut : 10%
Cashflow : démarrant à +2460 -> positif pendant 10 ans puis négatif (les 3 premières années remboursent les 10 en négatifs)

---- BIEN 2 ----
Loyer envisagé : 300*2 HC et 350*2 HC
Type de chambre : studio de 20m² à 30m² dont 3 avec mezzanine
Vacances : 2 mois (donc 2,6k de perte par an)
Renta brut : 8%
Cashflow : démarrant à +800 -> positif pendant 10 ans puis négatif la 11ème année avec -2150

Donc après les calculs et sur papier, le bien 1 est beaucoup plus rentable que le 2ème mais son défaut est sa localisation (quartier Potennerie limite Jean Moulins) ce qui implique un loyer plus faible et une difficulté accru pour trouver des locataires (enfin colocataires)

Trahcoh · #28

Dans quelles écoles étudient les locataires du bien 1?

tonyhr · #29

Pour le bien 1 ça serait les étudiants de l’EDHEC (situé à 1,6km - 20min à pieds) et aussi IFSI mais après je pense qu’il y aurait d’autres étudiants d’autres écoles

Pour le bien 2 : toutes les écoles

Au jour d’aujourd’hui je n’ai toujours pas réussi à faire mon choix final ça craint
Mais j’ai une préférence pour le bien 2 en gardant les studios même si c’est pas clean niveau administratif

Trahcoh · #30

En fait je pensais à la rue d’Italie, j’ai confondu vos 2 projet. L’Edhec est un excellent pourvoyeur de locataires, sous réserve de ne pas être trop loin.

A ma connaissance, il n’y a pas de locataire en IFSI. D’après les témoignages que j’ai recueillis, les infirmières vont à l’école la plus proche de chez leurs parents (il y a une école dans chaque ville) et changent trop régulièrement de stage pour se fixer. Si il y a des bailleurs d’étudiant(e)s infirmiers, ils peuvent peut-être apporter un témoignage contraire.

lachignolecorse · #31

En effet l’Edhec est un bon pourvoyeur de locataires mais location maxi 8/10 mois à cause de leur cursus. Je viens d’en faire l’expérience.

Trahcoh · #32

Entièrement d’accord avec vous, la rentabilité en colocation étudiante doit être atteinte en 9 mois, et non 11 ou 12.

La rue d’Espagne n’est-elle pas un peu bas de gamme comme quartier (cf google street view)? Il semble que nous parlions quand-même ici d’étudiants de l’Edhec dont les parents paient 14 000 € de scolarité.

tonyhr · #33

Bonjour à tous,

@lachignolecorse - Vous arrivez à louer facilement votre bien ? Combien de chambres avez vous ? A quelle période de l’année la demande est forte ?

@Trahcoh - Du coup dans mes calculs je doit mettre 3 mois de vacances locatives si j’ai bien compris. La rue d’Espagne est plutôt calme j’y suis allé à midi et le soir et il n’y avait pas de bruit. Le bien a du potentiel niveau aménagement, il y a moyen de faire du luxe et assez spacieux avec des chambres de 20m² et même plus au 2ème étage (qui doit être aménagé entièrement)

Après c’est vrai que vu la distance de l’EDHEC ça fait peur…

Matthieu59100 · #34

Bonjour Tonyhr,
Avez vous acheté un des 2 biens ?

250€ par mois pour une colloc avec chacun ca SDB ca me parait très peu. Vous pouvais monter a 400 € par mois au vu des prix sur le marché.

J’ai visité une maison de 105m2 comprenant 4 chambres de 14m2 justement rue d’Italie. En terme de travaux, juste a prévoir la construction d’une 2e SDB (max 8000€ de travaux) au prix de 104 000€

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