Dalki : étude de cas immobilier (colocation étudiante dans un T3)

Et je rajouterai :

- bail unique avec trois loyers différents cela paraît compliqué …
- les frais de ce que les agents immobiliers appellent "rafraichissement" ou "remise au goût du jour" ressemblent souvent à des frais de rénovation complète. Certains biens sont en bon état mais le fait que les sols, peintures etc… soient démodés conduit à tout refaire.

dalki a écrit :

Concernant le bail, il s’agirait en effet d’un bail unique, conformément à la loi ALUR. Mais sans clause de solidarité.
Selon moi, les prix des chambres ne peuvent pas être similaires. Une chambre dispose d’une douche, tandis qu’une autre dispose d’un balcon. Comment conciliez cela selon vous ?

C’est un des problèmes de la loi Alur, impossible avec un bail unique d’attribuer légalement une chambre plutôt qu’un autre à un locataire ou un prix différent même si les prestations sont très différentes. J’ai le même souci en coloc avec une chambre de 11 m2 et l’autre de plus de 20m2

J’ai appliqué la loi avec le même loyer pour les 2 locataires, à eux de s’attribuer les chambres quand ils sont entrés en même temps (loi Alur version bête et méchante). C’est devenu plus compliqué quand un des deux est parti… le nouvel arrivant ne pouvant forcément pas comprendre qu’il paye le même prix pour une chambre bien plus petite

Depuis les locataires sont sur le départ et je pense enfreindre la loi (ce n’est pourtant vraiment pas mon genre) en proposant un "gentleman’s aggreement" aux futurs nouveaux venus, sur une répartition équitable à la surface des loyers… bien compliquée cette loi de simplification !

Je voudrais aussi nuancer l’optimisme que je lis sur les colocations.
La demande est sans doute forte en zone tendue mais dans les villes de taille moyenne, la demande peut-être un peu molle. Sur 8 lots celui en colocation est le seul sur lequel j’ai un peu de vacance et surtout peu de demande.
Quand je m’y suis lancé, il y a deux ans environ, il n’y avait aucune offre. Maintenant chaque semaine ou presque, un nouvel appartement apparaît sur le marché alors que la demande est assez faible… au début je rencontrais des locataires voulant absolument une coloc, aujourd’hui c’est le facteur prix qui les fait venir et cette concurrence avec les studios n’est pas bon signe pour l’avenir… J’envisage à moyen terme de louer cette maison à une famille, avec un bail classique LMNP.
Je précise que le déficit de demande ne vient pas du prix proposé, de l’emplacement ou de l’état du bien (voir photos dans ma présentation).

Dernière modification par DDtee (25/10/2017 18h33)

A mon sens, avec bail unique, les locataires peuvent "convenir" entre eux de la répartition des loyers et des charges, qui peut ne pas être strictement égalitaire. Les locataires peuvent convenir que la "quote-part" qu’il est juste de payer intègre des critères comme la surface de chaque chambre et ses équipements privatifs (douche, balcon…).

Le bailleur peut "suggérer" une répartition de loyer et de charges qui reflète l’agrément de chaque chambre. Les locataires "conviennent" ensuite entre eux de l’appliquer.

Soyons clair : la meilleure façon d’attirer les locataires sur une coloc, même en bail unique, est de publier des annonces séparées pour chaque chambre. Si le loyer et les charges de chaque chambre (différents pour chaque chambre), sont indiqués dès l’annonce, les locataires ne devraient pas rechigner lorsque le bailleur leur dit ensuite que c’est un bail unique, loyer total de tant, et que la répartition de ce loyer est conforme à ce qui figurait dans chaque annonce. Il n’y a pas de surprise puisque c’est ce qui était annoncé.

Ensuite, soit on écrit cette répartition dans le bail (et c’est limite, car le bailleur signe le bail, or il ne devrait pas être partie à cet accord qui ne devrait concerner que les locataires), soit le bailleur "suggère" aux locataires de faire un document séparé, un "règlement de répartition du loyer et des charges", qu’ils signent entre eux. Je pense que c’est cette dernière solution que DDTee évoque avec son "gentlemen’s agreement".

Sous réserve d’éclaircissement de vos dires  (travaux votes en AG mais pas de travaux sur 3 ans)

Comme les travaux ont été votes en AG du temps de l’ancien propriétaire, c’est lui qui paiera ces travaux.  Lors du changement de copropriétaire ( entre l’ancien propriétaire et vous même), le syndic donnera le décompte des charges imputée à l’ancien propriétaire  (montant des travaux déduit pour le vendeur). Vous n’aurez rien à payer sur ces travaux car n’ayant pas été votes par vous. Vérifiez ce point auprès de votre notaire.

Si le montant est supérieur à ce qui est prévu, il faut un accord de la copropriété pour valider la plus value.  Soit le syndic, soit le conseil syndical si cela reste minime (voir plafond définit dans votre ag). Au delà, ce sera ag exceptionnelle si les travaux ne peuvent attendre l’ag de l’an prochain.

Des nouvelles du projet en cours.

Le compromis a été signé pour un prix de vente de 82 000 euros (incluant les frais d’agence). Et prise à notre charge de 12K des travaux de copropriété en sus. Au final, la négociation (qui fut longue et parfois laborieuse) aura permis une baisse du prix de 16%.

Côté bancaire, financement à 110% sur 20 ans, à 1,60% hors assurance. Nous ne  débourserons que les 800 euros de cautionnement bancaire.

La configuration de l’appartement permettrait l’aménagement d’une quatrième chambre, à la place du salon, avec création d’un espace de vie commun dans l’entrée de l’appartement (8m2) et ouverture de la cuisine (8m2). 
Ce qui dans notre idée permettrait de créer une colocation étudiante studieuse (appartement à 17 minutes d’une fac de médecine par exemple) et limiterait le risque de « fête géante » dans l’appartement.
Dans cette hypothèse, une chambre bénéficierait de sa douche privative, et les trois autres chambres se partageraient la salle de bain de 5m2.
Création d’un deuxième WC dans la salle de bain qui s’ajouterait au WC indépendant déjà existant.
Evidemment en terme de rentabilité l’opération prendrait nettement en consistance, avec un rendement de l’ordre de 12% net, malgré un prix de location plus faible que dans l’option 3 chambres.
Lorsque nous aurons les clés nous prendrons du temps, à nouveau, pour envisager la faisabilité de la chose.

Néanmoins nous pensons opter pour une option plus sage à 3 chambres, avec bel espace de vie dans le salon (18m2) qui donne sur la cuisine. Et ce afin de pouvoir louer plus facilement, et réduire le turn over nécessairement chronophage durant la période estivale dans le cadre de la location étudiante.
De fait, la colocation devrait convenir à de jeunes actifs tout aussi bien qu’à des étudiants.

Le projet que nous privilégions est donc le suivant :

-    Trois chambres lumineuses de 11 à 12m2, dont deux avec lavabo, miroir et meuble sous vasque.
-    Salle de bain de 5m2 avec double vasque, douche à l’italienne et WC
-    Un WC indépendant
-    Cuisine de 8m2 toute équipée (lave vaisselle, four, lave linge, etc)
-    Séjour de 18m2 avec intégration de l’espace de l’entrée dans le séjour qui est très lumineux (3 grandes fenêtres).

RENTABILITÉ DU BIEN

- Prix d’achat : 82 000 euros, frais d’agence inclus

- Loyer envisagé : 1 260 euros HC
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : gestion en directe

- Travaux immédiats : prise à notre charge de 12 000 euros de ravalement de façade + isolation par l’extérieur. Puis 19 000 de travaux pour remise au gout du jour + ameublement.
- Travaux votés par la copropriété ; ravalement+ ITE + étanchéité, avec appel de fonds quelques jours après la signature de l’acte authentique.
- Taxe foncière hors TEOM : 650 euros
- Assurance PNO : 150e/ an
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : Non (garants)

- rendement brut : 12,38%
- Rendement net (calcul issu de rendementlocatif) = 8,93%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0 euro
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1,60% sur 20 ans + 0,35% assurance
- Durée du crédit : 20 ans
- Frais de tenue de compte : 0 euro
- Épargne de précaution : nous mettrons en place un décalage de 12 mois dans le remboursement du capital pour constituer un matelas de précaution pour ce bien

RÉGIME D’EXPLOITATION

Location meublé LMNP en colocation, bail collectif sans clause de solidarité, garant pour chaque locataire.

CASH FLOW

+315e/mois selon rendementlocatif

Pas d’impôts sur ce bien durant 7 ans d’après le simulateur rendement locatif. Ce bien s’ajoutera à nos deux T2 loués également en LMNP.

Je m’interroge toutefois sur la manière de procéder à la suite de nos investissements, car ces appartements nous ferons changer de tranche d’impôts (passage de 14% à 30%) au maximum dans 7 ans, si nous n’effectuons pas d’autres investissements d’ici là, avec création de stock d’amortissement. Quelles pistes dans ce cas :

- payer des impôts (ce qui n’a rien de choquant dans la mesure où le bien génère un CF relativement important)
- acheter un bien "patrimonial", à une excellente adresse, qui ne génère pas de CF et qui vient abaisser le résultat comptable de l’ensemble
- poursuivre sur le même modèle, avec investissements réguliers tous les ans ou tous les deux ans de biens avec travaux par mes soins en famille
-poursuivre sur le même modèle mais avec travaux par entreprises uniquement.

Au plaisir de vous lire.