Investissement immobilier familial : SCI ou SARL de famille ?

Bonjour,

La problématique est uniquement fiscale ?

Dans ce cas les structures à l’IR ne vous apporteront rien de plus (ou moins) que l’indivision (hormis des couts de constitution et de gestion).

Une société peut avoir un intérêt du point de vue de la transmission.

Pourquoi ne pas acheter en indivision et faire du LMNP ?
La SARL de famille le permettra également.

Votre envie d’investir ensemble se limite-elle à ce premier achat ou est-ce uniquement le premier bien ?

La sci est une mode qui a un coût et un formalisme inutile si vous vous limitez à ce bien. Faites au plus simple comme l’a indiqué GoodbyLenine

Si l’idée est d’utiliser la fiscalité pour transmettre à moindre coût votre part de ce bien à vos neveux, calculez le coût de gestion du bien avant qu’il n’y ait transmission.

Prévoyez vous de gérer au réel ou micro-bic ?

lachignolecorse a écrit :

Si l’idée est d’utiliser la fiscalité pour transmettre à moindre coût votre part de ce bien à vos neveux, calculez le coût de gestion du bien avant qu’il n’y ait transmission.

je ne comprends ce que cela signifie.

lachignolecorse a écrit :

Prévoyez vous de gérer au réel ou micro-bic ?

Ce n’est pas décidé encore.
Normalement, on est dans la case "location de meublés de vacances" qui donne droit a un abattement de 71% (Micro Bic), mais on n’est pas encore sur du classement en "Meublé de tourisme" .

Indivision + LMNP + Micro Bic semble faire l’unanimité.

Dans un premier temps, on pensait partir sur du réel afin de déduire les travaux, mais ce que dit Bernard2K sur l’utilisation du bien par nous même donne à réfléchir.
A voir si, pour une maison en bord de mer qui se loue globalement de Juillet à Aout, et que l’on occuperait 3 semaines dans l’année, plus quelques weekends… est-ce qu’il ne serait pas interessant de prendre le risque du redressement fiscale ?
Je suis plutôt réglo donc je dirais non, mais ça se calcul.

Concernant l’investissement à proprement dit, cela ne pose pas de problème d’avoir 2 banques différentes pour le crédit ?
Quid des cautions dans un cas comme ça ?

Perrier a écrit :

Dans un premier temps, on pensait partir sur du réel afin de déduire les travaux, mais ce que dit Bernard2K sur l’utilisation du bien par nous même donne à réfléchir.

Le réel, c’est le réel. Il faut tout compter, pas seulement ce qui vous arrange !

Pour fixer les idées, si l’activité est structurée en société, l’utilisation des biens de la société à des fins privées sans contrepartie, ça s’appelle l’abus de biens sociaux.

A voir si, pour une maison en bord de mer qui se loue globalement de Juillet à Aout, et que l’on occuperait 3 semaines dans l’année, plus quelques weekends… est-ce qu’il ne serait pas interessant de prendre le risque du redressement fiscale ?
Je suis plutôt réglo donc je dirais non, mais ça se calcul.

Je pense que cette description de l’utilisation n’est pas correcte :
- si vous achetez ce bien, c’est pour plus que 3 semaines et "quelques" week-ends. A deux couples, plus les enfants, les copains etc. elle devrait être utilisée bien plus que cela. Sinon, ce n’est pas rentable d’acheter, il vaut mieux louer.
- Si vraiment vous ne l’utilisez que 3 semaines et "quelques" week-ends, vous pourriez louer bien plus que juillet et août. La location saisonnière a changé : les 2 mois d’été loués à  la semaine, c’est le passé. Vous pourriez tirer bien plus de revenus locatifs en vous organisant. Vous limitez volontairement la possibilité de vous enrichir avec ce bien. Vous dites que la location paiera les charges (au sens de charges courantes je suppose) ; bien loué toute l’année, ça paierait les charges, le remboursement de l’emprunt, et au-delà.
Par ailleurs, le fait de ne louer qu’en été, ça veut dire que le reste du temps, vous vous réservez la possibilité d’y aller un week-end ou une semaine, sur un coup de tête. C’est en fait une façon de vous en réserver l’usage, pendant 10 mois par an. Se réserver l’usage d’un bien, même si l’on n’y va pas, montre bien que c’est une utilisation personnelle et que l’éventuelle "entreprise" au réel est bidon. En fait, l’entreprise ne fonctionne que 2 mois par an ! Ca serait d’ailleurs théoriquement possible de déclarer une entreprise saisonnière, pour refléter la réalité, mais vous auriez alors bien du mal à lui faire pyaer les charges des 10 mois où vous vous réservez le bien.

Ce que vous présentez est vraiment un achat plaisir, un achat de dilettante. Vous ne savez pas chiffrer combien de temps vous allez y passer. Vous prévoyez de louer très peu pour mieux vous réserver le bien. Mais vous aimeriez gruger les impôts quand même en prétendant que c’est une vraie activité de location meublée. Ce projet est encore assez vaporeux, et je pense que vous l’avez mal réfléchi. Approfondissez vos motivations, votre usage, et le choix de structuration et de fiscalité en découlera. On est sur un forum d’investisseurs, alors ne vous étonnez pas de vous faire secouer les puces si vous présentez un projet d’investissement mal réfléchi et très nettement sous-optimisé.

Bonjour,

Après avoir échangé avec des gestionnaires de patrimoine, il s’avère que les réponses ne sont pas claires. Je souhaite développer un patrimoine immobilier avec du locatif en meublé et/ou en nu ; l’objectif étant bien entendu une optimisation fiscale et la préparation de la transmission à mes enfants.

Pour ce faire je dispose d’environ 300Ke de liquidités qui me serviront d’effet de levier auprès de mon partenaire banquier.

La question étant : dois je créer avec ma femme et mes trois enfants (mineurs) une SARL et démembrer les parts de mes enfants pour préparer la transmission ? si oui quelle répartition des parts sociales et comment faire le démembrement?

La constitution d’une SARL de famille est-elle nécessaire et à privilégier par rapport à une SCI patrimoniale par exemple ?

Merci de vos expériences et conseils.
Bonne journée

Helios a écrit :

démembrer les parts de mes enfants pour préparer la transmission ?

Techniquement il s’agit plutôt de démembrer des parts initialement en pleine propriété pour que vos enfants en acquièrent la nue propriété. Et cette nue propriété s’achète généralement suivant le barème fiscal, donc 40% de la valeur des parts si vous avez par exemple 45 ans. La donation aurait donc lieu avant ou lors du montage de la structure, les enfants ayants des parts significatives. A noter que par défaut les nue propriétaires ont également des engagements financiers, comme par exemple l’entretien du gros oeuvre. Les règles du jeu peuvent être fixées dans les statuts, au cas par cas.

L’alternative serait que les enfants soient des actionnaires très minoritaires, auquel cas les parts peuvent rester en pleine propriété. La donation se fait plus tard, non plus par extinction de l’usufruit, mais par transmission des parts.

Pour vous donner des conseils personnalisés il faudrait en savoir beaucoup plus sur vous: vos patrimoines respectifs, vos revenus respectifs, votre régime matrimonial, l’âge et nombre d’enfants, type de bien que vous souhaitez acquérir, quel type d’exploitation, etc…

Bonjour,

Je pose ici cette question car je ne veux pas ouvrir une nouvelle discussion sur les SARL de famille.
A votre avis, deux demi-frères ( ou demi demi-sœurs) peuvent ils constituer une SARL de famille?
Je n’ai pas trouvé la réponse sur le net.

Pour moi, oui  car il y a un lien familial.
Avez vous une expérience ou une idée en la matière ?

Mafo

Notion de SARL de famille permettant l’assujettissement à l’IR :l’article 239 bis AA du CGI

Ainsi répondent, par exemple, aux conditions requises les sociétés à responsabilité limitée formées :

- entre époux ;

- entre partenaires liés par un PACS ;

- entre un père et un ou plusieurs enfants ;

- entre un père, ses enfants et leurs conjoints ou partenaires ;

- entre deux frères ou sœurs et leurs conjoints ou partenaires ;

- entre un grand-père et plusieurs petits-enfants, à condition que ceux-ci soient des frères et sœurs ;

- entre un beau-père et son gendre

- entre deux époux et l’enfant du premier lit de l’un des époux.

D’ailleurs une question : une SARL de famille a l’IR peut-elle être détenu par des personnes physiques et morales (a l’IS) répondant directement et indirectement à la  qualification des associés ?

Et si un des associés indirect est gérant (non associé du coup) et non rémunéré, la SSI est-elle du ?