Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ?

Retour d’expérience d’un bien acheté sur Paris en 2013 par via une société de ce type. Je réside a l’étranger donc le principe du clé en main me plaisait énormément.

Le gérant était un ami d’ami, sa société existe toujours.
Il achète des biens sur Paris nécessitant des (souvent gros) travaux, les refait en haut de gamme, s’occupe du financement et de vous trouver le  premier locataire.

Quelques données (achat en juin 2013, le marche a bien monte depuis) :

Studio de rdc sur cours dans le 17e (metro brochant) - il s’agit d’une ancienne loge de gardien en tres tres mauvais etat, avec toilette separrees (2e lot pour les toilettes vendu avec le 1er lot).
Total de 16m2.

Le bien :
Le bâtiment cote rue est rénové, celui cote cours dans lequel se trouve le studio en mauvais état (façade et parti communes).

Données chiffrées :
Prix d’achat : 104 000 EUR FAI
Frais de notaire : 8 000 EUR
Travaux + ameublement : ~15 000 EUR
Frais banques + ses honoraires ~10 000 EUR

Total : ~140 000 EUR. Financement a hauteur de 125 000 EUR sur 25 ans

Loyer mensuel encaisse 1ere année : 750 EUR, TRI a ~10%.

Le bien était top avec une rénovation très bien pensée, superbement équipé (lave vaisselle et lave linge inclus dans 16m2), j’ai eu plus de 100 demandes de visites en moins de 72h sur le bon coin, sur 10 visites planifiees 6 personnes le voulaient de suite.

Le (gros) bémol de ce genre de méthode: Les biens vises sont en très mauvais état (les prix ne sont pas bas par hasard) et les immeubles souvent très moyennement entretenus avec des copros a problème (inaction du syndic, mauvais payeurs etc).

De mon cote des la 1ere année j’ai eu des infiltrations d’eau provenant de la façade qui ont flinguées l’appartement. Le temps de faire voter les travaux en AG et de les faire réaliser le bien est reste vide pendant 2 ans.

Il est depuis a nouveau en location pour 790 EUR par mois depuis une bonne année. Il se reloue en moins de 24h avec toujours énormément de demande.
Plus de problème via la façade mais des remontées de la cave qui me font a nouveau des taches sur les murs depuis une petite année et une fuite de voisin d’au dessus qui traîne depuis deux ans avec un syndic inactif sur le sujet.

Pour le moment pas de plainte du locataire, mais je ne suis jamais serein avec cet appartement, malgré sa rentabilité monstrueuse (sur le papier…) pour Paris.
Je ne fais pas trop la grimace car je pense que le studio vaut aujourd’hui 150 000 a 160 000 mais sans prendre en compte l’appréciation du bien, le retour sur investissement est mediocre a cause des raisons évoquées plus haut. Je me suis également bien engueule avec le prestataire.

En conclusion, aujourd’hui vu les taux au ras des pâquerettes je repartirai sur un investissement plus classique sans gros travaux dans un immeuble correct (ce que j’ai fait l’an dernier lors d’un passage de quelques jours a Paris).
Meme aux niveaux de pris actuels avec un peu de patience pour trouver le bon bien vous êtes quand même a cash flow zero sur 25 ans (toutes charges/taxes inclues) en finançant 100pct et obtenez un TRI correct vers les 7/8%.

Bonjour

Simplement un post pour vous donner un retour sur ce sujet, mais du coté société car je suis le fondateur d’une petite société proposant ces services clé en main. Je lis le forum depuis quelques années, il a été pour moi une belle source, mais n’ai jamais pris le temps de poster à mon grand regret
Je vous précise que je ne post pas pour faire de la pub déguisé par l’intermédiaire du blog, je ne citerai pas le nom de ma société, le but est juste de vous donner mon point de vue si cela vous permet de vous aider dans vos questionnement.

Tout d’abord concernant l’organisation de ces sociétés, vous avez citez les plus grosses d’entre elles, il me parait délicat pour elles de réussir à faire coexister des rentabilités importantes pour les clients avec leurs typologies de structures. Je m’explique, étant donnée leurs tailles elles multiplient les secteurs de potentielles investissement et élargissent leurs équipes par des mandataires ou chercheurs d’appartements non-salariés donc indépendant. Ensuite un architecte ou home staging puis parfois un gestionnaire d’immeuble pour la gestion locative de votre bien. Une multiplication des intermédiaires vient donc « gratter » sur les honoraires et donc sur la rentabilité finale pour le client.

Par l’intermédiaire d’une société, votre rentabilité sera forcément moins conséquente que si vous réalisiez vous-mêmes l’investissement, dans un marché tendu comme aujourd’hui, les marges sont réduites pour tout le monde et la société qui vous propose du 10% doit occulter bon nombre de charges.
En immobilier comme en bourse, le risque doit être mis en corrélation avec le potentiel de rendement. Des sociétés peuvent avoir pour stratégie de proposer de haute rentabilité mais cela impliquera forcement des secteurs parfois plus risquées sur la vacance locative ou l’hypothèse de plus-value. Vous ne pouvez pas avoir 12 % de rentabilité, loué 12 mois sur 12 et un bien qui prends 10% de valeur par an avec la certitude que cela continue les 20 prochaines années. Comme dans tout le reste, il s’agit de faire des compromis et que ce projet immo coïncide avec vos objectifs initiaux. Pour moi mieux vaut 5% sur qu’un 10% hypothétique.

Les sociétés ne sont pas forcément dans la démarche de fonctionner en one shot (vendre et vous laissez avec un mauvais appartement à gérer). Personnellement, je ne me permettrais pas d’imposer l’achat à un l’un de mes clients pour un appartement que je n’achèterais pas moi-même. Mais pas uniquement parce que je suis très sympa, mais parce que si l’appartement est difficilement louable (à cause de l’emplacement, le loyer ou autres) je ne suis pas payé, pas de loyer pas d’honoraires de gestion locative. De plus on forge une société pérenne sur sa réputation et la facilité actuelle à donner son opinion sur une société pour laquelle nous ne sommes pas satisfaits impose de combler au mieux ses clients.
Donc oui regarder bien les avis sur la dite société avant de vous engager, mais aussi la pertinence de ces avis

Pour le délai de réponse il est effectivement très court, marché tendu oblige, sur nos secteurs une affaire correcte se vend dans la journée. Je préviens mes clients de cette obligation de réaction rapide, ils ne visitent que rarement le bien, sauf si ils le souhaitent. Nous tachons de fonctionner dans une relation de confiance, je lui demande d’être réactif et il attend de moi que je sois honnête. Pas le temps de prendre les PV d’AG pour le client comme le stipulait Dubrovko et Finkbrau mais cela incombe à la société que vous rémunérer si celle-ci est sérieuse. Elle doit vérifier, par soucis de rentabilité, si des travaux sont prévus. Mais encore une fois, il faut lui faire confiance.

Pour les honoraires, les professionnels prenant entre 7 et 10%, il est délicat de dire si cela est cher ou pas dans la mesure où cela dépend du prix du bien. 10% de 300 000 € ou de 50 000 € ce n’est pas les mêmes honoraires.
Certaines sociétés travaillent avec un honoraire fixe.
Mais dans la mesure où entre 5 et 10% représente en moyenne les honoraires des agences traditionnelles cela ne me semble pas exorbitant si les sociétés clé en main prennent les mêmes honoraires. Celles-ci vont avoir beaucoup plus de travail qu’une « agence normale », elle cherche le bien auprès de son réseau de pro, auprès des particuliers, recherche le crédit, les assurances, meuble l’appartement ect….

Pour moi l’idée de faire appel à ces sociétés n’est pas de réaliser un meilleur investissement, je pense que cela peut être soit pour atteindre des localités que vous ne pouvez gérer vous-mêmes de part l’éloignement géographique et donc mutualiser, par manque de temps ou par manque de connaissances dans ce domaine.

Je pense qu’une société honnête peut vous proposer un cashflow proche de 0 sur 25 ans mais des rentabilités trop grosses cachent forcément un loup.

Beaucoup de mes clients ont fait appel à moi parce qu’ils n’ont pas le temps de se former à nos/vos méthodes, puis pas le temps de gérer ensuite le bien en lui-même ou également parce qu’ils sont persuadés de l’avantage des effets de levier mais pas en capacité d’en comprendre les détails.

Pour résumer, faites appels à elles si :
-    Vous souhaitez diversifier vos investissements
-    Vous souhaitez diversifier vos secteurs d’investissement immobilier
-    Vous n’avez pas le temps de chercher le bien et de le gérer.
-    Vous n’avez pas le temps ou ne souhaitez pas acquérir les connaissances pour réaliser ce type d’investissement

Désolé d’avoir été long mais le sujet est vaste