Dreams63 : étude de cas immobilier (SCI ou SARL de famille ou autre ?)

dreams63 · #1

Bonjour à toutes et à tous,

Me voici de retour après quelques mois d’absence.
Je tiens à remercier l’ensemble des intervenants de ce site pour m’avoir apporté leurs conseils et leurs aides depuis mon premier investissement, en particulier (Surin, bernard2k, etc.)

Pour résumé ma situation, je suis fonctionnaire avec 2 000 € de salaire / mois.

Depuis 2015 ; j’ai acheté 3 biens en empruntant à 110 % (acquisition, frais de notaire et travaux) :

- Un T2 acheté dans le 63 (Puy de Dôme) 60 000 € (2015) crédit sur 20 ans 345 € / Loyer HC 495 €
Aucun impayé depuis l’acquisition du bien (la personne est sous tutuelle et souhaite rester dans l’appartement) Elle réside dans le bien depuis 11 ans.
Prix du bien actuellement (aprés rafraîchissement) 75 000 / 80 000 €

-Une maison divisée en 3 appartements à 95 000 €(2016), Crédit 20 ans 535 € Lyer HC 1 180 €
Quelques soucis de locataire et quelques vacances locatives au départ ! J’ai fais quelques travaux et j’ai pris le temps de mettre des locataires sérieux et aujourd’hui tout fonctionne bien.
Le bien se trouve dans une petite ville de 3 500 habitants (63).

- Un T5 acheté en 2018 dans une ville étudiante , achat à 125 000 € + 30 000 € (travaux et mobilier), Crédit 20 ans 865 €, loyer 1 450 €
4 chambres en colocation

L’ensemble des biens sont loués en LMNP au réel.

Aujourd’hui, je souhaite poursuivre les investissements avec ma compagne et nous essayons de trouver la meilleure option fiscale pour notre projet. Le but serait d’emprunter une somme proche de 500 000 € ou plus pour essayer d’avoir le maximum de cash flow et à terme, vivre de nos revenus locatif leus tôt possible (5 ans maximum). Ma compagne est cadre en assurance avec un salaire de 3 200 € / Mois avec aucun crédit en cours.

Nous n’avons pas encore défini notre stratégie d’investissement (région d’investissement, meublé ou non, immeuble de rapport / colocation) mais nous recherchons vraiment à obtenir un maximum de cash flow afin de pouvoir se dégager un salaire.

Je pense orienter nos recherches vers des maisons à exploiter en colocation ou location saisonnière ou alors des immeubles de rapport en mixant la location nue et le meublé.

Nous avons vu un courtier qui nous conseille une SCI à l’IS. D’après lui, c’est la meilleure solution, le seul inconvénient est qu’il ne faut pas vendre par rapport aux plus value immobilières. Le courtier m’annonce pouvoir négocier 500 000 / 600 000 € par rapport à nos profils sans trop de difficulté.

Ensuite, j’ai demande l’avis à l’expert comptable, d’après lui, une SARL familiale est plus souple et serait plus adapté à nos besoins. Il me conseil de voir un avocat fiscaliste afin de voir en détails la solution la plus adaptée.

Que pensez vous des différentes possiblités ? Je précise être en concubinage avec ma compagne mais n’être pas marié, ni pacsé. Pour la SARL de famille, il faut au minimum être pacsé.

Mots-clés : fiscalité, imposition, sarl (société a responsabilité limitée), sci (société civile immobilière)

Crown · #2

Bonsoir Dreams63,

Une des clefs dans votre réflexion est l’activité que vous comptez vraiment réaliser dans la structure.

L’activité meublée relevant des BIC a pour conséquence que si vous créez une SCI, elles sera nécessairement soumise à l’IS. Une tolérance de 10% des recettes est tolérée (si l’activité meublée représente moins de 10% vous pouvez conserver une SCI IR).

A l’opposé la SARL de famille est un bon outil (bien sûr selon les objectifs que l’on se fixe), pour faire de la location meublée, mais pas de location nue. Et là aucune tolérance possible.

Si vous envisagez une activité mixte, seules des structures IS vous le permettront.

Regardez le site de Paul Duvaux, avocat fiscaliste, il avait - de mémoire - développé cela.

Approfondissez aussi l’aspect gérance des sociétés, vis-à-vis de votre statut de fonctionnaire. Des discussions ont déjà abordées ce point.

Crown

Dernière modification par Crown (23/06/2018 00h59)

lachignolecorse · #3

Pour compléter le message de Crown, regardez aussi les obligation relatives aux liens familiaux de la SARL de famille. Obligation d’être pacsé, des enfants? Et n’oubliez pas de regarder aussi les conséquences en cas de séparation

dreams63 · #4

Merci pour vos réponses.

Après avoir reçu plusieurs conseils, je pense la stratégie la plus adaptée à notre situation est :
- Création d’une SCI à l’IS pour chaque immeuble (elle permet la location en meublé et elle est couramment utilisée pour contracter des crédits auprès des banques)

Pourquoi une SCI pour chaque immeuble ? Afin de limiter l’imposition.

Ensuite, créer une holding afin de pouvoir récupérer les dividendes sans être trop taxés.

Que pensez vous de ce montage ?

Nous sommes parfaitement conscient qu’il ne faut surtout pas vendre les biens avec une SCI à l’IS.
Le but étant de garder les biens et de dégager un maximum de rentabilité.

contraryo · #5

Bonsoir,

Quid des frais de constitution de SCI à chaque fois? Il ne faut sûrement pas regarder que la fiscalité.

Bernard2K · #6

Vous êtes déjà à au moins 37000 € de recettes BIC par an. Or, à moyen terme, vous souhaitez vivre de vos revenus locatifs. Attention aux revenus LMNP qui risquent de devenir alors du LMP, statut qui comporte quelques inconvénients.

La SARL de famille est une structure "transparente fiscalement", qui permet d’être imposé à l’IR. En fait, comme si on était propriétaire en nom propre. Le seul avantage, par rapport au nom propre, est de pouvoir être plusieurs ; à peu près comme l’indivision.

Donc, en SARL de famille, vous allez vous retrouver imposé en LMNP (voire LMP) si loué meublé ; en revenus fonciers si loué nu. Le LMNP est intéressant fiscalement, mais risque de verser dans le LMP rapidement dans votre cas, comme déjà dit ; tandis que les revenus fonciers sont fortement imposés, sauf à faire énormément de travaux pour avoir du déficit foncier.

Enfin, la SARL de famille impose un lien de mariage ou de PACS ; or, si je vous souhaite une vie de couple longue et heureuse, les statistiques sont là…

Pour toutes ces raisons, la SCI IS me semble mieux adaptée à votre projet.

pierrejacques11 · #7

dreams63 a écrit :
Pourquoi une SCI pour chaque immeuble ? Afin de limiter l’imposition.

Ensuite, créer une holding afin de pouvoir récupérer les dividendes sans être trop taxés.

Que pensez vous de ce montage ?

Vous envisagez la création de multiples sociétés ayant la même activité et les mêmes associés, dans le but (avoué) de limiter votre imposition ?

Attention quand même à l’abus de droit, sauf à démontrer en cas de procédure à votre encontre qu’il était vraiment plus pratique de créer plusieurs entités similaires afin de gérer cette activité.

Je rappelle l’article 64 LPF :

Afin d’en restituer le véritable caractère, l’administration est en droit d’écarter, comme ne lui étant pas opposables, les actes constitutifs d’un abus de droit, soit que ces actes ont un caractère fictif, soit que, recherchant le bénéfice d’une application littérale des textes ou de décisions à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, ils n’ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales que l’intéressé, si ces actes n’avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées, eu égard à sa situation ou à ses activités réelles.

Par ailleurs, je conseille à ceux qui sont indécis quant à leur stratégie patrimoniale de ne pas trancher immédiatement sur le cas LMP/LMNP à la seule lumière de la décision du Conseil constitutionnel (qui a effectivement pour conséquence d’assujettir mécaniquement de nombreux LMNP au régime LMP), et plutôt d’attendre quelques mois avant de s’engager dans une voie ou dans une autre. Il est tout à fait possible que le législateur décide de continuer à exiger du candidat LMP qu’il fasse une démarche volontaire afin de "bénéficier" de ce régime.

Easy · #8

Bonjour à tous,

Je rentre dans le fil de cette discussion.
Je suis dans un cas identique pour faire un choix entre SCI (IS ou IR) ou SARL de Famille.
Nous avons 2 biens (bientôt 3) pour faire de la location meublée.; donc impossible dans une SCI IR.
Mon notaire me propose, quand même une SCI IR (en transformant les contrats en bail classiques)
Comme j’aimerai éviter les usines à gaz … je suis un peu dans le flou
Et je me demande si le montage classique SARL n’est pas la solution .

Easy

Bernard2K · #9

@Easy : vous n’êtes pas dans le même cas, car vous avez plus de 20 ans de plus que dreams et que vous réfléchissez aussi à optimiser votre transmission.

Le sujet a déjà été abordé dans votre présentation, et GoodByeLenine vous a apportés des conseils adéquats.

Pour la SCI IR : c’est une excellente solution pour payer des impôts fonciers plein pot. Quel est donc l’intérêt que vous voyez à quitter un régime fiscal très intéressant (LMNP) pour un beaucoup moins intéressant (revenus fonciers au réel via SCI IR ?) ?

Il vous faut définir précisément vos objectifs (ce que je n’ai pas vu encore clairement, donc à faire, dans votre présentation par exemple), puis regarder les avantages et inconvénients de chaque solution.

Sur les inconvénients de la SARL de famille, vous devriez lire : Apport d’un immeuble à une SARL de famille : quels droits de mutation ?

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