Apport d'un immeuble à une SARL de famille : quels droits de mutation ?

Merci de votre réponse.
En fait je dois acheter l’immeuble, dont 3 studios sur 4 sont en nu.
Je voulais faire la sarl l’acheter tout de suite, mais la sarl ne peut pas avoir d’activité civile, ici la location en nu, car déjà loué.
Donc j’ai un probleme ….
cordialement

Votre affirmation est correcte.
Je trouve en fait, je trouve que la Sarl protège mieux notre patrimoine en cas de gros pépin, mon épouse et moi étant sur le régime de la CU, si on ajoute à cela la transmission via sarl des parts plus optimale…
Mais j’essaie de comprendre et suis très touché par vos retours.
Laix

Bonjour Goodbylenine et merci,
Euh.. eau à la bouche…Un tout petit peu de développement 😄

Je n’ai pas pris le temps de faire une synthèse des avantages/ inconvénients d’une structure de SARL de famille (vs activité en direct) pour la location meublée.

Mais vous pouvez déjà lire par exemple  Location meublée et transmission de patrimoine via SARL de famille ?  ou  Calcul des +Values en LMNP : prise en compte de frais déduits et amortissements ? et parcourir www.google.fr/search?q=site:www.investi … de+famille à ce propos.
De base, la SARL de famille impose des contraintes qui prennent du temps et ont un coût (outre les frais de constitution, et de dissolution, il y a chaque année une AG et quelques formalités à réaliser, la banque facture généralement bien plus que pour un compte perso, etc.), sans oublier que le RSI (parfois imprévisible) pourrait aussi vous compliquer la vie avec une SARL.

Le prétendu "avantage" pour la transmission n’est réel que dans des situations bien particulières, où transmettre l’activité par morceaux (tous les 15 ans… et c’est long 15 ans) permet réellement d’économiser sur les droits de succession (et avec un patrimoine ne comportant pas que de l’immobilier loué meublé, il y a bien plus simple pour profiter de ces abattements tous les 15 ans), tout en conservant les avantages du statut de loueur meublé, et sans nuire aux objectifs poursuivi (qui est quand même de disposer de revenus relativement passifs pendant pas mal d’années, plutôt quand on est âgé que lorsqu’on est en activité), tout ceci sans vouloir trop compliquer la vie de ceux qui veulent transmettre comme de ceux qui recevront.

De quels "gros pépin" voulez-vous parler en écrivant "je trouve que la Sarl protège mieux notre patrimoine en cas de gros pépin", et que vient fait le régime matrimonial la-dedans ? 
Il me semble que :
   (1) Les parts de Sarl peuvent être saisies par les créanciers des associés;
   (2) La banque demandera une garantie personnelle des associés pour prêter à la Sarl;
   (3) Les autres potentiels créanciers de la Sarl ne devraient qu’être marginaux;
   (4) La responsabilité personnelle du gérant de la Sarl (sans doute un membre de la CU chez vous) pourrait aussi être engagée pour certains "gros pépins".

laixomil a écrit :

je trouve que la Sarl protège mieux notre patrimoine en cas de gros pépin

De quel pépin et comment ? Si vous pensez à un pépin personnel, les parts de la Sarl ne seront en rien protégées. Si vous pensez à un pépin dans la gestion de l’immeuble via la Sarl … j’ai du mal à voir un autre gros pépin qu’un impliquant une faute de gestion, et donc une responsabilité sans limite du gérant

Vous parlez ensuite de transmission, mais vous avez un régime de communauté universelle, qui ne permet pas de profiter du double abattement sur les frais de succession. Cela parait un peu contradictoire.

Il faut expliciter vos objectifs et votre situation plus clairement si vous voulez un avis pertinent.

EDIT - vu votre réponse après avoir posté

"Dans le cadre de gros pépins, je veux parler effectivement dans le cadre de location, de poursuites judiciaires éventuelles pour X raison.La sarl n’est-elle pas censée protéger au mieux?"

Oui et non. Si on poursuit la Sarl pour une raison qui peut être une faute de gestion (exemple une clause illégale, et en gros tout non respect de la législation applicable), la responsabilité du gérant si la sarl passe en cessation de paiement peut être engagée, et ce sans limite s’agissant d’une faute de gestion.

Bonjour

Instinctivement j’ai envie de vous dire que si votre notaire et votre EC ne vous ont pas parlé de ce qu’était un apport simple à une société à l’IR, changez de conseillers.

Ce sont eux qui sont censés vous apporter la sécurité juridique et fiscale de votre opération.

Bonsoir,

Non l’exonération s’applique que l’apport du bien immobilier se fasse lors de la constitution de la société ou lors d’une augmentation de capital ultérieure.

Bonne soirée

Bonjour,

Quelles sont vos sources ? ("Ici et là"). Vous donnez par ailleurs trop peu d’éléments factuels.

Je tente de vous répondre malgré tout :

Si vous avez du passif transféré en face de l’immeuble, l’apport est dit "à titre onéreux" à due concurrence. Et il est "pur et simple" à hauteur de la valeur de l’immeuble excédant le passif pris en charge par la société:
-Sur la partie à titre onéreux : vous avez application d’un droit spécial de 5% (au total) à payer par la SARL de famille - cf. Art. 683 bis du CGI + taxes additionnelles.
-Sur la partie pure et simple : enregistrement gratis (art. 810, I du CGI) pour une société non soumise à l’impôt sur les sociétés.
Si la société est soumise à l’impôt sur les sociétés, l’apport même pour la partie "pur et simple" supporte un droit de 5%.

L’exonération sous condition de conservation des parts durant 3 ans n’est applicable à mon sens que pour un apport à titre pur et simple, et d’ailleurs uniquement lorsque la société bénéficiaire est soumise à l’impôt sur les sociétés. En outre elle suppose, pour les immeubles, que l’apport porte sur l’ensemble des éléments de l’actif immobilisé affecté à l’exercice de l’activité professionelle, l’immeuble devant être inclus dans l’ensemble apporté (art. 810, III du CGI)

Le mieux si vous avez un doute et des informations contradictoires est encore de recourir aux services d’un professionnel du droit.