Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue)

Je trouve la position de Bernard2k tout à fait lucide car contrairement à ce que nous lisons ici et là, entre nos choix où nous sommes seuls décideurs, il s’agit d’une décision collégiale et un équilibre entre les choix de chacun des décideurs.

Ce genre de situation est tout à fait intéressante à vivre et permet de comprendre mieux comment se décide la vente d’un bien.

Alors oui, l’agence a pignon sur rue (grand réseau national) et bonne réputation. Le prix de vente net vendeur est quelque part entre 300 et 400 k€, à peu près au milieu. La même maison en très bon état avec piscine c’est 550 k€, là c’est vieillot et sans piscine. Donc le prix tient compte de l’état et laisse de la marge pour les travaux. Rien qu’un terrain constructible de cette surface vaut 300 k€ dans ce patelin, donc la maison en elle-même n’est pas valorisée cher.

Moi je pense que le prix de marché est un peu plus bas, mais mes frères croient un peu au père noël. On verra bien, de toute façon c’est tellement recherché qu’on devrait recevoir des offres, on verra bien si ce sont des offres au prix ou 20 ou 30 k€ plus bas. Et là aussi, je préfère que ça soit "le marché" qui nous montre que le prix est plus bas, plutôt que de passer pour l’oiseau de mauvaise augure ou celui qui a bradé la maison. Et comme on dit : qui ne tente rien n’a rien. On aura peut-être une bonne surprise avec des offres au prix.

Dernière modification par Bernard2K (22/05/2018 15h59)

Vous avez fait un gros boulot moralement parlant ; c’est là que l’on réalise que ce sont les choses qui nous possèdent n’est ce pas

Ménage fini, annonces publiées, l’agent immobilier fait visiter plusieurs fois par jour. Ouf, c’est enfin sur les rails !

Et si vous avez une proposition à 50% du prix ne vous offusquer pas … c’est que je suis passé par la

Une simple question me taraude, si un marchand de bien vous fait une offre au prix, je me demande dans quelle mesure le prix n’est pas "en dessous" du marché ?

Bonjour,

Pour faire une offre au prix en marchand c’est que ça doit être à un bon prix (genre demain il remet en vente sans rien faire c’est + 10 ou 15%), ou alors le terrain peut se diviser ?
En marchand pour une société nouvellement créée la banque va demander environ 1/3 d’apport du montant du projet (achat + frais + travaux) avec une caution personnelle, une hypothèque… et encore il faut que l’acheteur soit déjà connu de la banque et solvable.

Attention aux délais car certains marchands font trainer des conditions suspensives, ou des compromis le temps de trouver un acheteur.
Il faut donc bien rédiger l’acte pour que si dans 2 mois il n’a pas son prêt vous soyez libre de remettre en vente.

Sur le prix : relativement pas cher, mais c’est à cause de la vieillerie de la maison. La preuve que ce n’est pas non plus donné : plus d’une dizaine de particuliers ont déjà visité, aucun n’a fait d’offre, même sous le prix. La surface importante multipliée par le prix des travaux potentiels fait fuir la plupart des gens ; et en fait, la plupart se disent qu’ils n’ont pas besoin de 200 m² sur 2 étages et que, pour le même budget, ils préfèrent donc acheter plus petit mais en bon état. Il y a peu de gens qui ont besoin de 200 m² vieillots, c’est pour cela que c’est un bien atypique.

A mon avis, on est au bon prix, voire un peu au-dessus.

Officiellement, le marchand de biens achète pour scinder la maison en deux appartements et revendre ainsi. C’est facile à faire puisqu’il y a deux étages quasiment indépendants (mais pas divisés au cadastre et un seul compteur électrique pour les deux, ce qui complique d’ores et déjà cette division). Il est possible aussi que, sans le dire ouvertement, il prévoit de diviser en davantage d’appartements, ou encore de séparer un bout de terrain constructible sur l’arrière.

Ca ne nous dérange pas que quelqu’un fasse sa plus-value sur ce type d’opérations ; nous étions bien conscients que c’était possible, mais ne souhaitons pas le faire nous-mêmes, car c’est trop de délai et de complication compte tenu de l’âge et de la santé de mes parents.

J’avais bien prévenu l’agence que, si offre de professionnel, pas de condition suspensive, notamment sur le succès d’opérations de division, car cela revient à nous mettre le risque et le délai sur notre dos, exactement comme si nous le faisions nous-même, alors que c’est lui qui empoche la plus-value ; or si on ne fait pas ce type de division, c’est justement pour éviter le risque et le délai ; s’il veut diviser, grand bien lui fasse, mais il met d’abord l’argent sur la table pour acheter, et ensuite il faut tout ce qu’il veut, mais à ses risques et périls, une fois qu’il est pleinement propriétaire.

Tom76 nous dit qu’une société marchand de biens nouvellement créée va devoir apporter un tiers du budget ; avec sa condition suspensive représentant 90 % du prix FAI, il mettrait donc une condition quasi impossible à satisfaire par une société MDB nouvellement créée ?

Et sur le taux, quelqu’un a une idée de combien une SASU de MDB nouvellement créée peut avoir comme taux ? Je ne sais pas la durée du prêt, ni la nature du prêt, ce n’est pas précisé dans l’offre, seulement : 300 k€ et 3 % hors assurance.

Dernière modification par Bernard2K (23/06/2018 08h27)

C’est à l’acheteur de fournir une proposition d’achat signée au vendeur. Le vendeur ne la signe pas forcément. Ensuite le but est d’aller au plus vite pour signer le compromis de vente chez le notaire.

En effet un vendeur, particulièrement depuis la loi Alur, est mis en position de précarité tant que l’acheteur a son délai de rétractation et sa condition suspensive mais bon, il verse une indemnité d’immobilisation en général de 5% ce qui engage tout de même un minimum, même si je constate que les notaires laissent visiblement passer le délai de rétractation avant que cette somme soit reçue.
A voir si vous pouvez l’exiger lors du passage chez le notaire. C’est un risque à prendre mais heureusement, l’immense majorité des compromis aboutissent sur la vente (je n’ai pas trouvé de chiffres depuis 2014).

Il me semble B2K que dans le compromis de vente, le notaire devra indiquer la durée de l’emprunt, en plus de son taux et montant.

On peut toujours se dire qu’on peut vendre plus cher… Mais franchement, en l’état, on était à la limite haute du marché. On était même au-dessus de la limite haute de l’estimation de l’agence à qui on l’a confié, et plusieurs dizaines de k€ plus cher que l’autre agence non retenue !

On a certes reçu deux offres au prix ; mais pas davantage. L’AI a fait une quinzaine de visites au total, mais elle m’a dit que, passé 10 jours après la publication de l’annonce, elle n’avait plus reçu de demandes de visite. Il y a un fort effet de publication, où les gens en recherche affluent tous au début, et après c’est fini. Le nombre d’acheteurs potentiels pour un bien aussi atypique est limité, même en banlieue cossue de Lyon.

Rien que 10 ou 20 k€ plus cher, on n’aurait peut-être reçu aucune offre, car les pros ne se seraient même pas déplacés ? Allez savoir.

Sur ce sujet du prix, je dois faire un mea culpa : je me plantais car je pensais que ça valait moins. C’est mon frère qui avait raison, celui qui disait : prendre l’évaluation la plus haute et rajouter 10 k€. Ce n’est évidemment pas transposable à d’autres cas, mais dans ce cas, il avait raison. Mine de rien, c’est aussi ce qui a permis de réussir cette vente : chacun des 3 enfants a amené ses compétences et sa façon de fonctionner ; et on a été très complémentaires. Même quand je dois reconnaître qu’il avait raison et que j’avais tort, et que ça me fait bien ch…

Sur le fait que c’est un marchand de biens qui achète : il est évident qu’il y a un potentiel de plus-value. Lui dit, officiellement, qu’il va scinder en deux appartements (un par étage). Il me semble probable qu’il détache aussi un terrain sur l’arrière… voire qu’il ait d’autres idées derrière la tête. Il est probable qu’il s’est dit "je ne vais pas le dire pour ne pas risquer de rebuter des gens qui ne veulent pas imaginer qu’on modifie leur maison". Et il a bien eu raison, on n’a pas besoin de savoir ce qu’il va en faire.

Comme je l’ai déjà expliqué, on était conscients de ce potentiel de plus-value par division, mais vu que mes parents sont très âgés et qu’ils se font des soucis monstrueux au sujet du moindre truc, on ne voulait pas subir les délais et les complications d’une telle division. Je viens encore d’avoir ma mère au téléphone et ai dû lui redire une fois de plus : "c’est réglé, promesse signée, plus rien à faire !". Même quand il n’y a pas de souci, elle aime bien en inventer.
Que l’acheteur empoche une plus-value, tant mieux pour lui, pourvu qu’il se cogne les délais et les complications.

Notez aussi que plusieurs marchands de biens ont visité, un seul a fait une offre. Le potentiel de plus-value n’est peut-être pas si évident ou énorme que cela…

Pour votre offre, j’avais bien compris que vous plaisantiez car, même à 50 %, on était encore bien plus cher que les 200 €/m² qui sont votre tarif habituel d’achat.

Dernière modification par Bernard2K (06/07/2018 15h34)

Bernard2K a écrit :

Il y a un fort effet de publication, où les gens en recherche affluent tous au début, et après c’est fini.

C’est effectivement ainsi que fonctionne le marché, quel que soit le type de bien en deux temps.
Il est toujours difficile de savoir si on aurait pu vendre plus cher ou pas, le marché suit jusqu’au décrochement de l’intérêt au bien.

A publication si le tarif est dans les clous, le bien part très rapidement, si ce n’est le cas on passe au second temps.

Celui-ci est dans le domaine du nébuleux, indéfini, le bien devient peu visible. Passé quelques semaines plus personne ne s’y intéresse, il est grillé trop visible du coup plus visible du tout. Il faut alors attendre que quelqu’un s’intéresse contre analyse au bien et veuille bien faire une offre (forcément basse) malgré son décalage au prix du marché. Pour les acheteurs cette configuration de bien mort depuis pas mal de temps est la plus intéressante et permet les meilleures négociations quand le vendeur n’en peut plus d’attendre et de continuer à payer les charges.
Le vendeur n’a généralement pas d’autre choix que de baisser le prix de mise en vente ce qui n’a que peu d’effet sur un bien déjà grillé (mais signe intéressant d’impatience pour les acheteurs qui peuvent s’imaginer le temps des soldes venus).