Location en LMNP : déduction des frais de travaux ?

Bonjour,
Vous devriez parcourir le forum, avant d’attendre que les membres vous mâchent le travail.
Katiale  vous a déjà répondu, et le mieux est de faire au pro rata de la surface pour distinguer votre RP de votre locatif.
Vous êtes entrepreneur, vous pouvez sans doute vous rapprocher de votre comptable pour des infos.

Et puisque l’achat est fait, n’oubliez pas de déclarer votre statut LMNP, pour obtenir votre SIRET, et être connu des services fiscaux.
Au passage, vous faites l’achat et ensuite vous regardez la fiscalité…
A l’avenir, ne devriez vous pas faire l’inverse?

Bonjour à tous!

Tout d’abord merci pour vos réponse et désolé pour ces remerciements tardifs.

KatiaL a écrit :

Bonjour,

Pour la fiscalité, vous trouverez une synthèse ici : présentation succincte LMNP

et le dépliant plus complet sur les LMNP ici :
dépliant LMNP (sélectionner le dépliant "loueur en meublé" dans la catégorie "Impôt sur le revenu" dans le menu déroulant).

En meublé, vous êtes en BIC, donc tous les travaux (y compris éventuellement les amortissements du bien, sous conditions) deviennent déductibles au régime réel simplifié ou réel normal. En micro on ne peut pas faire de déficit foncier puisque les charges sont calculées forfaitairement.
Si vous n’y connaissez rien en compta, je vous suggère soit de vous y mettre, soit de prendre un comptable (choisir de faire une liasse au simplifié, ça coûte moins cher chez le comptable).
BOFIP régime fiscal LMNP(voir notamment I C détermination du résultat imposable, et III régime fisca des LMNP)

Normalement, vous êtes exonéré de TVA (sauf cas bien particuliers qui ne correspondent pas à votre projet) mais assujetti à la CFE, donc à prendre en compte dans votre simulation : TF (pour la totalité du bien) + CFE (pour le logement que vous allez louer).

Pour la répartition des frais, à priori c’est au prorata de la surface du logement loué par rapport à l’ensemble. Je vérifie et vous confirmerai.

Bonne lecture !

Merci beaucoup pour ces infos KatiaL, ce qui semble nous correspondre est donc déclaration au réel non professionnel, avec possiblement la possibilité de créer un déficit foncier la première année (intérêts + travaux). Par contre si un artisan intervient uniquement pour la partie locative, par exemple pour refaire une salle de bain, tout est imputé au revenu de la location et non pas seulement le prorata?

Sinon pour la compta cela ne posera pas de soucis.

FastHand a écrit :

Bonjour,
Vous devriez parcourir le forum, avant d’attendre que les membres vous mâchent le travail.
Katiale  vous a déjà répondu, et le mieux est de faire au pro rata de la surface pour distinguer votre RP de votre locatif.
Vous êtes entrepreneur, vous pouvez sans doute vous rapprocher de votre comptable pour des infos.

Et puisque l’achat est fait, n’oubliez pas de déclarer votre statut LMNP, pour obtenir votre SIRET, et être connu des services fiscaux.
Au passage, vous faites l’achat et ensuite vous regardez la fiscalité…
A l’avenir, ne devriez vous pas faire l’inverse?

Je n’ai pas pour habitude de quémander de l’aide sur les forums, mais je suis depuis quelques temps dans une période d’activité intense, avec son quota de soucis de personnel… je me suis donc permis de poster ici pour ne pas bâcler ma recherche d’informations par manque de temps et faire les choses correctement.
Chaque projet à ses particularités c’est aussi appréciables d’avoir un avis précis grâce aux forums.

Pour ce qui est de la remarque sur le fait d’acheter la maison avant de regarder la fiscalité, je précise si mon post d’ouverture n’est pas très clair, que cet un achat avant toute chose pour nous, où l’on se voit vivre et passé bon nombre d’années, et non pas un investissement locatif. Le fait de pouvoir louer est un plus très intéressant mais en aucun cas le critère principale d’achat, reléguant du coup la fiscalité LMNP à un détail, certes important mais détail quand même à côté de notre nouveau confort de vie :).

Eldoradoimmo a écrit :

Généralement une quote part forfaitaire de 20% est appliquée par les experts comptables

Le formulaire à remplir pour vous déclarer dans les 15j suivant la mise en location est le LMNP

Dans votre situation (crédit+travaux) vous avez vraiment intérêt à vous déclarer au reel, aucun doute

Par ailleurs avez vous exploré la possibilité de louer le 2eme bien comme faisant partie de votre résidence principale ? Il y a un abattement

La location à des travailleurs saisonniers donne aussi lieu à abattement

Bonne continuation dans votre projet

Merci Eldoradoimmo ;).
Que voulez vous dire par "louer le 2eme bien comme faisant partie de votre résidence principale ? Il y a un abattement "?

Une question me vient, faut-il que la déclaration LMNP soit faite avant le début des travaux, pour les factures? Les premières location seront faites (j’espère) à l’été 2018, je commence les travaux en septembre 2017, comment les factures de cette année et intérêts bancaire peuvent être comptés en abattements?

Merci encore pour vos lumières et bon dimanche :)

Article 35 bis du code des impôts.

Code général des impôts - Article 35 bis | Legifrance

Eldoradoimmo a écrit :

Afin de les comptabiliser, il faut normalement que ces factures aient une date égale ou postérieure à votre date de début d’activité

Attention, afin de les comptabiliser en LMNP, il faut normalement que ces factures aient une date égale ou postérieure à votre date de début d’activité.

Donc la date de début d’activité doit dans certains cas être plus tôt que la date de 1ere location (si vous commencez à acheter les meubles ou matériaux de restauration avant par exemple)

Location nue ou meublée?

Vous devez différencier tout ça.

Second oeuvre : 10 ans
Peinture : 5 ans
Meuble : 5 ans

Oublier pas d’amortir l’immeuble également.

Les frais de notaire et agence peuvent être passer en charge.

Tout le reste en charge : TF En retirant les ordure ménagère répercuté sur le locataire , assurance PNO , intérêt emprunt ect …

Bonjour,

Ok donc je dois faire comme suit pour les travaux?

Second oeuvre(électricité + fournitures, plomberie,  pose carrelage,pose  plancher, pose cuisine, maçonnerie, pose wc, pose fenêtres & fenêtres) : 10 ans
Peinture : 5 ans
Meuble (meubles cuisine, douche, lavabo, électroménager, WC robinetterie) : 5 ans

Fournitures Carrelage, plancher et fenêtres sur 5 ans? Ou je mets dans second oeuvre?

Merci :-)

Mon expert comptable ( ami ) fait comme ca 10 à 15 ans pour le second oeuvre.

25 ans je trouve ça énorme par contre.

Suivant les sources c’est très différent de toute de façon.

Merci pour vos réponses.

Non je n’envisage pas d’avoir recours à un expert comptable. La seule difficulté est d’avoir les bonnes durées.

Après les calculs sont relativement simples. Et puis c’est plus intéressant de faire soi même.

Les travaux importants ne peuvent pas être passés en charge, mais doivent être amortis par composant en LMNP au réel. Soit vous faites détailler la facture, soit vous alignez l’amortissement sur le composant à l’amortissement le plus lent, pour ne pas vous faire aligner par le fisc.

Les charges de copro et les intérêts d’emprunt sont des charges. Les charges qui excèdent le bénéfice ne peuvent être imputées cette année et sont reportables 10 ans.