Patrimoine immobilier : comment mettre à l'abri ses parents âgés pour l'avenir ?

Je n’y connais rien mais je peux vous donner quelques certitudes :
- vous devriez vous renseigner sur les différentes exonérations et dégrèvements qui existent sur la taxe foncière (dégrèvements selon les revenus, personnes âgées touchant telle ou telle allocation, de + de 75 ans, ou divers autres critères qui pourraient correspondre aujourd’hui ou dans quelques années)
- si vous souhaitez participer à l’achat vous devriez songer à un montage démembré. Par exemple, elle pourrait acheter les studios puis vous pourriez préparer la succession en vous cédant la nue-propriété : en contrepartie de cette donation, vous pourriez, lors des achats, compléter avec votre apport mais en n’achetant que de la nue-propriété, le capital de votre maman étant lui dépensé pour acheter l’usufruit (ainsi, elle pourra acheter plus puisque l’usufruit est moins cher que la pleine-propriété)

Je suis aussi d’avis de soit prendre un immeuble en vue de loger votre maman (avec un volet investissement) ou prendre une RP et utiliser les allocations et exonérations (voir aussi l’ANAH et chèques énergie entre autre)

Utiliser l’argent qu’elle a reçu pour financer 2 studio est vraiment risqué et profitable davantage a ses enfants qu’a elle.
D’ailleurs pour financer de l’investissement locatif, le levier du crédit est quasi indispensable sinon cet.investissement perd vraiment de son intérêt.

Ca dépend pas mal du secteur… C’est un coin à 1000 €/m² ou 3000 €/m² ?

Ca dépend aussi de la rentabilité que vous pouvez atteindre : l’immobilier "à la papa" rapporte dans les 3 % bruts, 1,5 % nets. Ce n’est pas avec ça qu’elle va mettre du beurre dans les épinards. A ce compte là, il vaut mieux des SCPI. Ou bien pensez-vous pouvoir lui dégoter de super affaires à 10 % de rendement et plus ?

Ne pas oublier non plus qu’un bailleur a des frais, parfois importants et soudains : chaudière à changer, appartement à refaire, gros travaux votés par la copro… Si les loyers perçus paient tout juste le loyer de son logement, elle n’aura pas de marge de manœuvre pour faire face à de telles dépenses. Ne pas oublier non plus les risques d’impayés de loyer… Les bailleurs modestes ne sont pas à l’abri et ils sont souvent très démunis pour faire face à une telle situation.

Dernière modification par Bernard2K (15/07/2018 08h14)

Merci à tous pour vos réponses, vous avez soulevé certaines idées auxquelles je n’aurai jamais pensé.

Petite faute de frappe qui a son importance, sa pension s’élève à 920 €/mois et non 820 € (ce qui nous place juste au-dessus des seuils, sinon ce ne serait pas drôle). De même avec un capital comme le sien, elle n’est plus éligible aux aides (nous avons déjà tenté de remplir certains formulaires).

A contrario elle devrait (mais à quelques euros près, le risque serait de dépasser le plafond) bénéficier de la taxe foncière. Le souci pourrait être les travaux imprévus qu’elle ne pourra pas assumer.

Je suis enfant unique, malheureusement.

En effet avec vos retours l’immobilier investissement locatif semble risqué, je pense que nous allons écarter cette option.
Je n’ai pas acheté ma résidence principale et je n’aurai pas les moyens d’acheter un immeuble (ce sera soit au bord de mer en Normandie ou je travaille soit dans le sud ouest, les prix sont élevés…)

Je ne connaissais pas la sortie en rente viagère, je vais me renseigner !

Ensuite si on part sur des SCPIs.
Pourquoi ne pas partager la PP/NP avec votre maman..

Vous épargnez en achetant la NP : Pas de revenus immédiat pour vous
( vous pouvez même l’acheter à crédit )
Votre Maman achete l’usufruit, donc meilleure rentabilité pour elle…

Bien a vous

Dans le cas présent, je suppose que coyote voulait parler d’un usufruit viager (= jusqu’au décès de la Maman de Shuctokyo), et non d’un usufruit temporaire (= pour une durée de N années, avec N déterminé). La valeur d’un usufruit viager dépend largement de l’age de l’usufruitier (s’il a 65 ans, la valeur fiscale de l’usufruit est de 40% de la valeur de la PP -cf ici-, mais il est aussi possible d’utiliser une autre valeur pour répartir le prix d’achat entre US et NP).

Je ne suis pas sûr que souscrire une AV pour presque la moitié du patrimoine soit le plus pertinent pour quelqu’un :
* qui souhaite vivre en partie dès demain de ce patrimoine et probablement pendant une longue durée (à 65 ans, il y a encore quelques belles décennies devant soi);
* qui est probablement peu imposable.
L’avantage fiscal de l’AV tombe, il me semble, un peu à plat alors que l’on ne peut pas vraiment éviter les frais de gestion. En outre, pour ce qui concerne la succession (autre utilité de l’AV), il me semble que ce n’est pas vraiment un problème dans le cas présent (même si dans votre schéma l’AV est en grande partie consommée dans les 10 premières années).

Néanmoins, je suis d’accord qu’avoir une (petite) AV de côté peut rendre service s’il y a un besoin ponctuel plus important, en complément d’un support avec des revenus fixes à peu près réguliers (procurés par exemples par des SCPI en PP ou en US ou avec un mix des deux).