Acheter un bien immobilier pour le louer à mes parents ?

Bonjour,

Votre schéma semble pertinent et plutôt bien pensé.

Quelques observations que vous avez peut être déjà abordées dans votre réflexion :

- sur le choix SCI IS/IR si vous n’avez pas envie d’être imposés sur des revenus fonciers, effectivement la SCI IS reste la seule option possible. Vous savez sûrement déjà que par contre, le jour de la revente du bien, la plus-value est taxée au sein de la SCI par différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable (prix d’acquisition du bien diminué des amortissements), au taux de l’impôt sur les sociétés, soit 15% jusqu’à 38.120 € et 33% au delà.

- Je ne vois pas bien l’optimisation successorale puisque vos parents auront toujours autant de liquidités à vous transmettre plutôt que de vous transmettre des "liquidtés + un bien immobilier", étant entendu que si vos parents avaient (ou achètent) le bien, ils transforment une partie des liquidités en immobilier, ce qui permet, outre la diversification, l’application de l’abattement de 30% sur la résidence principale, donc un gain possible d’ISF alors qu’en matière de placement, peu d’optimisations d’ISF sont permises. En outre, en cas de succession, on peut toujours discuter de la valeur d’un bien immobilier, pas d’un portefeuille de liquidités.

Vous avez peut être estimé que les coûts des loyers permettraient surement une "diminution" de leurs placements, mais il est fort probable vu le contexte que vous décrivez que les rendements du patrimoine de vos parents couvriront ce "loyer".

- Sur le fait que vos parents aient leur actif au sein de l’établissement bancaire, cela ne devrait pas entrer en ligne de compte puisque c’est vous (par l’intermédiaire de la SCI) qui allez emprunter, et non vos parents, même s’ils se portent caution, la caution n’intervient qu’après l’engagement du débiteur principal.

- attention à cette notion d’assurance (souscrite par qui?) qui prévoirait un capital décès en votre faveur. C’est peut être le talon d’Achille du montage à mon sens, outre son coût (assurer des personnes de 64 ans pour 1,5 millions, ça va pas être donné). Pourriez vous en préciser les contours?

- enfin n’oubliez pas que le montage SCI IS vous imposera de louer le bien (en tout cas d’essayer) au décès de vos parents. L’assujettissement à l’impôt sur les sociétés induit une gestion commerciale normale et le respect de l’intérêt social.

Je vais creuser sur le sujet sur la base de ces éléments, m.erci !

Bonjour,

Nous étudions actuellement le scénario suivant :

- Achat au comptant de la RP par les parents,
- Donation de la nue-propriété à parts égales aux 3 enfants (aucune donation n’ayant été faite à ce jour),
- Paiement de l’impôt correspondant par les 3 enfants.

Qu’en pensez-vous ?

Bonjour Lopazz,

Ce que vous évoquez maintenant parait beaucoup plus réaliste, en tout cas plus "classique". Votre idée initiale au niveau assurance était pour le moins compliquée et onéreuse.

Prenez par ailleurs, le temps de lire aussi cette file :

"Accueil » Foncières non cotées »  SCPI : comment souscrire conjointement avec ses enfants ?"

qui, bien que dans un contexte différent, avait certains parallèles avec votre situation (si vous envisagez comme le suggère Boubouka d’acquérir la NP et vos parents l’Usufruit). Cf article 751 du code civil …

Si vous parents achètent et vous donne ensuite la NP pas de soucis.

Juste une question, vos parents ayant un patrimoine conséquent êtes vous sûr que la nouvelle RP est le "meilleur" support pour initier les donations ?

Bonne soirée

Crown

Bonjour,

prenez autant de temps qu’il le faut avec le notaire de votre région connu pour être le plus compétent en matière de succession. N’oubliez jamais que le conseil d’un notaire est gratuit…

Ainsi vous aurez (vu la situation et les montants en jeu à première vue), de parts ses conseils, une vue sur l’ensemble de la situation notamment en matière légale (à propos de votre question vis-à-vis du risque de requalification).

Xavier