Dfranck [59] : étude de cas immobilier (achat d'une nouvelle RP : que faire de l'ancienne ?)

Si vous vendez vous avez XXX k€ ( je ne connais pas le restant du ) a placer  et une PV réalisée en franchise d’impot de 30 ke .

mettez les sur une AV en fond euros a 2% …

Si vous ne vendez pas vous degagez  3000 euros Brut de brut ( la TF , les travaux ….  et 10% min de gestion )  donc disons moins de 2000 avant impot. 
Pour un K immobilisé de 230 K €… pas folichon ..

Vendez pour des SCPI a credit peut etre et les 30 k en apport pour supprimer votre effort d’epargne.
Vous aurez toujours le bénéfice d’un levier de credit.

cela n’engage que mon opinion mais la renta de la RP n’est pas top ( comme souvent en rp).

Cdt

Merci pour vos réponses

skarnik a écrit :

Plusieurs questions :
- Est-ce que vous tenez à votre ancienne RP ? Non, j’ai aucune émotion particulière pour ma maison
- Envisagez-vous investir en immo avec effet de levier du crédit ? Oui, ma RP actuelle a été financé par le crédit, ma prochaine RP le sera aussi entièrement
- Comptez-vous acheter une RS (pas la clio) ? Non, je vais rarement au même endroit, et je profite de temps en temps de la RS de mes beaux parents.

Réponse dans le message

Timinel a écrit :

Si vous vendez vous avez XXX k€ ( je ne connais pas le restant du ) a placer  et une PV réalisée en franchise d’impot de 30 ke .

146 k€ de CRDU, donc 81 k€ libéré.
J’aurai pensé que le cash flow ne faisait pas tout et que le prêt remboursé par le locataire avait une valeur

Pour l’investissement, je parlais en locatif mais il est vrai que je ne l’ai pas précisé.
Si vous voulez investir dans l’immobilier locatif, votre endettement maximal est amputé de ce crédit.

A noter que le fait de vendre votre RP à court terme (environ un an) vous permettra une exonération des plus values.

Olivier

Merci pour vos réponses.

J’essaye de les comprendre mais c’est assez contre-intuitif: ma maison actuelle me coute 650 € de mensualité bancaire. Je peux la louer 950 €.
J’estime 10% de gerance + assurances = 95 € mensuel.
Donc 950 le loyer - 650 de mensualité bancaire - 95 € de frais = 205 € mensuel à imposer.

J’ai un TMI à 14% donc ca ferait 28 € d’IR mensuel, donc un cash flow de 177 €.

Et en même temps que ces 177 €, et c’est surtout ça qui compte pour moi, le locataire me constitue un patrimoine en me remboursant le crédit immobilier.

Je n’arrive pas à comprendre (pourtant j’essaye sincèrement) pourquoi c’est pas intéressant, quand bien même je serai en CF à 0. J’ai pas payé cette maison, c’est la banque qui la paye pour moi. Je suis juste un intermédiaire.

Pouvez vous svp m’expliquer où je me fourvoie ?

EDIT :
J’ai fais une simu sur 10 ans.

Hypothèse 1, je vend.
Je récupère tout de suite 84k€ que je place en fonds euros à 2% si j’ai de la chance. Dans 10 ans, j’ai 102 400 €.

Hypothèse 2, je garde et je vend dans 10 ans
Je récupère 159k€.
A cela j’enlève les impots que j’ai estimé ci dessus : 3360 € sur les 10 ans
A cela j’enlève 3 000 € de travaux ou de frais par an : 30 000 € sur les 10 ans.
Il me reste 159 - 3,4 - 30 = 125 k€

Je me trompe ?

Bonjour,

Je rajouterai à l’ensemble des points soulevés ci-dessus par Skarnik l’incidence de la vacance locative et les frais prélevés par les agences pour la recherche des nouveaux locataires (1 mois de loyer voire plus) qui ne sont pas inclus dans les frais de gestion.

Les frais d’entretien vont vraisemblablement augmenter dans le temps : réfection des façades, entretien de la toiture, remise à neuf des peintures et revêtements intérieurs…
Qu’avez vous dépensé en termes d’entretien depuis 2013?

Par ailleurs, il convient d’ajouter les futurs revenus de votre investissement Pinel afin de vérifier si vous n’atteignez pas la tranche à 30 %…. qui commence à 27086 euros de revenu imposable par part … jusqu’à la deuxième, l’avantage lié aux parts suivantes étant plafonné.

Canyonneur

Pour bénéficier du statut LMNP votre maison devra être louée meublée.
Et louer une maison meublée c’est plus compliqué que pour un petit appartement.
Les locataires de maison sont en général des familles qui ont déjà leurs meubles.

Quand j’étais négociatrice immo (en banlieue parisienne) l’agence pour laquelle je travaillais n’a eu qu’un seul bien de ce type. Malheureusement face à une absence de demande locative, le propriétaire a été obligé de louer en nue.

Vous pourriez éventuellement louer en meublée mais plutôt en courte durée ou en colocation si la configuration et la situation géographique de votre maison le permettent.
Où est elle située ? Y a t’il une demande touristique ou étudiante dans ce secteur ?

Pensez au SCPI ( avec un credit ), prenez une AV et mettez l’epargne reguliere  dessus …

emprunter a 1,4 c’ est plutot un "bon placement ".

je vous suggere de ne pas vous precipiter pour savoir quoi en faire. il faut les avoir et ensuite vous pourrez les placer correctement  ( vous avez au moins 3 mois )

au plaisir de vous croiser au rencontre lilloise.