Dfranck [59] : étude de cas immobilier (SCI pour acheter un local professionnel)

dfranck · #1

Bonjour,

J’envisage, avec deux autres copains freelance, d’acheter un local professionnel pour y domicilier nos 3 sociétés.
Aujourd’hui nous occupons un bureau dans nos résidences respectives, mais pas mal de contraintes nous invite à penser qu’on serait mieux à 3 dans un bureau.

On a trouvé un local de 60m² plutôt sympa dans un petit immeuble (4-5 copropriétaires) dans une zone de bureau en banlieue assez chic de Lille, prix de vente: 100K.

On essaye d’évaluer tout ce que cela coûterait à chacun individuellement.

Voici la liste des éléments que j’ai pris en compte :

Donc si on est à 33,3% chacun , il y a juste à diviser 1207 € par 3 pour calculer notre participation mensuelle.

Est ce que tout cela vous semble correct ?

Enfin, j’ai une question sur la fiscalité. On ferait une SCI à l’IS.

J’ai calculé que les recettes de la SCI, composée de nos loyers, seraient donc de 1207€.
J’ai passé en charges:
- internet,
- electricité,
- assurances de prêt,
- intérêt du prêt,
- le comptable,
- les charges de copro
- la taxe foncière.

Ce qui nous amène à un bénéfice annuel avant impôt de 7000 € environs.

Puis-je "passer en charge" l’amortissement du local ? sur la durée de mon choix ?
L’idée serait de ne pas payer d’IS, afin que tout concentrer sur le remboursement du pret.

Qu’en pensez vous ?

Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, sci (société civile immobilière)

carignan99 · #2

Bonjour,

quelques remarques, en vrac :

- Les frais de notaire semblent sous-évalués. Avec les émoluments, on est plutôt du coté de 8.6 k€ je pense.

- Pas de frais de prise de garanties pour l’emprunt?

- Vous ne mentionnez pas l’assurance PNO ni les frais bancaires (compte de la SCI).

- Vous ne mentionnez pas du tout de travaux. Est-ce parce que ce sera à la charge des locataires ou parce qu’il n’y en aura pas besoin?

- Internet et électricité sont payés par la SCI ? Pourquoi pas par les locataires?

- Avez-vous envisagé de prendre l’option TVA? Ce qui vous permettrait de la récupérer sur les frais d’agence (attention : dans le compromis, il faut que ce soit vous, l’acheteur donc, qui payez l’agence si vous voulez récupérer la TVA dessus), sur les émoluments du notaire et au long cours sur les charges imputées à la SCI.

- Pour ’minimiser’ le résultat imposable, il y a deux gros leviers : en année 1, passer les frais d’acquisition en charges et tous les ans, passer un amortissement pour le local.

dfranck · #3

Bonjour,

carignan99 a écrit :
- Les frais de notaire semblent sous-évalués. Avec les émoluments, on est plutôt du coté de 8.6 k€ je pense.

J’ai pris 7.5% de frais de notaire, c’est plus important ?

carignan99 a écrit :
- Pas de frais de prise de garanties pour l’emprunt?

Non j’ai oublié. Combien environ faut-il provisionner ? Sachant que je suis chez la Banque Populaire et que ma femme est fonctionnaire (donc garantie casden possible ?)

carignan99 a écrit :
- Vous ne mentionnez pas l’assurance PNO ni les frais bancaires (compte de la SCI).

- Vous ne mentionnez pas du tout de travaux. Est-ce parce que ce sera à la charge des locataires ou parce qu’il n’y en aura pas besoin?

- Internet et électricité sont payés par la SCI ? Pourquoi pas par les locataires?

Les occupants seront 2 amis freelances + ma SASU, on sera 3 à occuper les locaux, donc aucun souci de loyers impayés etc… Et dans nos intêrets, il vaut mieux que tout soit pris en charge par la SCI, afin de faire passer des charges sur nos boites respectives.

carignan99 a écrit :
- Avez-vous envisagé de prendre l’option TVA? Ce qui vous permettrait de la récupérer sur les frais d’agence (attention : dans le compromis, il faut que ce soit vous, l’acheteur donc, qui payez l’agence si vous voulez récupérer la TVA dessus), sur les émoluments du notaire et au long cours sur les charges imputées à la SCI.

- Pour ’minimiser’ le résultat imposable, il y a deux gros leviers : en année 1, passer les frais d’acquisition en charges et tous les ans, passer un amortissement pour le local.

Je ne pensais pas que la TVA était une option; c’est pas d’office ? Donc du coup la SCI en paierai sur le bien immobilier ?
Merci pour le tip sur les frais d’acquisitions.
Donc grosso modo, l’amortissement sur le local ça marche comment ? J’ai lu qu’on pouvait amortir jusque 5% / an, donc ça ferait 4800 € de "charges" / an pendant 20 ans, c’est ça?

carignan99 · #4

Pour les frais de notaire : je ne me casse pas la tête - je fait la simulation sur le site des notaires (lien ici).

Alors pour un achat pro récemment effectué à la banque populaire (SCI IS), on m’a demandé : 450€ de frais de dossier, 1050 € de garanties (PPD) et achat de parts sociales de la BP (5 actions = 80 € total).
Edit : pour un montant emprunté de 91 k€

Pour l’assurance PNO : à ma connaissance, c’est obligatoire (la SCI doit en prendre une). Pour les frais bancaires : la SCI devra bien avoir un compte en banque…dont le fonctionnement est rarement gratuit.

La TVA est une option (pas obligatoire).

L’amortissement : cf. ici. Pour les bureaux, la durée habituelle retenue est de 4% (donc sur 25 ans) - le bofip cite la jurisprudence (cf. point 10).

Dernière modification par carignan99 (08/10/2018 12h08)

dfranck · #5

Finalement nous ne y sommes pas allé.

Les frais de copro + la taxe foncière elevée nous ont démotivé.

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#4 08/10/2018 10h46

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