Michaelstaudi [67] : étude de cas immobilier (cave en appartement)

michaelstaudi a écrit :

L’agent immo m’a certifié qu’il suffi d’obtenir des documents de la mairie après travaux pour transformer la cave en logement habitable et salubre.

Les AI sont généralement capable de dire n’importe quoi pour vendre un bien. Leurs paroles sans éléments factuels probants (certificat d’urbanisme…)  ne sont à prendre que pour des paroles et rien d’autre.
1/ Si cela est vrai pourquoi le vendeur n’a semble t-il pas fait les démarches ? Il avait tout intérêt à le faire pour vendre…
2/ Quel type de locataire, d’après vous, est près à vivre dans une cave avec visiblement juste un soupirail ?
3/ En quoi est-ce une "bonne annonce" ?
4/ Travaux récents, vente en cours d’été = possibilité de cacher problèmes d’humidité etc…

Surin a écrit :

L’agent vous a bien évidemment fait un résumé disant qu’il n’y comprend rien et que ces questions ne sont pas son problème.
Vous êtes-vous renseigné un petit peu ? Les lots sont-ils de l’habitation ? Y a-t-il eu travaux soumis à autorisation, changement d’usage ? Des fenêtres ? Si c’est un logement insalubre, c’est vite vu, ça vaut le prix d’une cave. Ce n’est sûrement pas la mairie qui vous dira que c’est un logement salubre.
Avez-vous lu le règlement sanitaire de la ville ? Quelle est la hauteur sous plafond ?
Autant de questions pour lesquelles il vous faut des réponses attestées par document et non pas par un "il suffit que" oral.

Je pense bien que les agents immo racontent n’importe quoi, il m’a indiquer qu’il y a beaucoup de fenetre et donc beaucoup de luminosité, je vais le visiter demain pour le voir en vrai, je vais voir les mesures, ainsi que le logement en lui meme, je vais voir si l’agent est pro et qu’il a tous les document sur lui

DDtee a écrit :

michaelstaudi a écrit :

L’agent immo m’a certifié qu’il suffi d’obtenir des documents de la mairie après travaux pour transformer la cave en logement habitable et salubre.

Les AI sont généralement capable de dire n’importe quoi pour vendre un bien. Leurs paroles sans éléments factuels probants (certificat d’urbanisme…)  ne sont à prendre que pour des paroles et rien d’autre.
1/ Si cela est vrai pourquoi le vendeur n’a semble t-il pas fait les démarches ? Il avait tout intérêt à le faire pour vendre…
2/ Quel type de locataire, d’après vous, est près à vivre dans une cave avec visiblement juste un soupirail ?
3/ En quoi est-ce une "bonne annonce" ?
4/ Travaux récents, vente en cours d’été = possibilité de cacher problèmes d’humidité etc…

1: aucune idée je vais lui demander en face je prefere que par telephone si deja ce n’est pas loin
2 : il y a beaucoup de fenetre, a voir si une fois le bien propre et neuf, cela peut devenir attractif encore une fois je jugerai sur place, c’est surtout pour les documents administratifs mon post..
3 : bonne dans le sens ou, dans le meme quartier, un appartement de 68 m2, propre et rénové se vends au minimum aux alentours de 110/120K€ et je n’abuse pas sur l’estimation
4 : ca aussi, je vais voir si il a un minimum de professionnalisme pour me montrer des documents en rapport avec le logement et je vais voir l’état sur place

Iqce a écrit :

J’en rajoute une couche ?
Que pense la copropriété de ces travaux : sont ils connus des autres copropriétaires (votés en AG ?) ce qui permet de lancer par la suite le changement de destination ?
Sinon : c’est une cave donc à acheter comme telle.

C’est une bonne question, je vais me renseigner

Dans tous les  cas vous etes tres loin de votre projet Air BNB …

les caves ont ete reunies en 1 seul lot de copro donc ?
Strasbourg est a ce point en penurie de logement que les caves s’habitent ?

je pensais que c’etait un privilège parisien ( j’ai bien vu ailleurs mais tellement marginal ce n’est pas un marché )

cdt

Vous avez raison d’y passer, ce sera formateur pour vous. Ne perdez pas trop de temps néanmoins. Tenez vous en aux documents qu’il n’hésitera pas à vous fournir si c’est un pro.

C’est une bonne chose de commencer par la … rien à ajouter sur le questionnement à voir des informations de qualité on déjà été donné.. mais le fait de répondre à l’ensemble se toute ses questions permettra de se faire de l’expérience.

C’est bien de chercher dans des choses atypique ou dans des choses qui va à l’encontre des croyances populaires.

Nota : un petit conseil , éviter de mettre l’annonce sur un forum public, vous êtes de bonne attention mais beaucoup peuvent vous passer devant par la suite.

Les bonnes affaires ne restent jamais longtemps …

@lachignolecorse : C’est une bonne formation bien sur !

@letuche57 : Ne soyez pas négatif, même avec 60 000 euros de travaux ce sera encore rentable

@cricri77700 : J’aime les trucs avec beaucoup de travaux, les annonces que personne ne veux, ok il y a des risques, mais serieusement si c’est possible et que j’ai des connaissance dans le batiment, ca ne me fait pas peur, je fait cette discussion vraiment pour obtenir differents avis et surtout voir si vraiment il y a une ou des choses très importantes que je dois vérifier et effectivement les bonnes annonces ne restent pas longtemps..

Bien sur j’en doute pas, je voulais quelques avis, je jugerai par moi même de mes propres yeux, évidemment si je ne le sens pas du tout ce sera next de toute façon, il faut un potentiel c’est certain

@cricri77700 : J’avais de toute façon pour but de louer en dessous du prix du marché car , Cave , peu lumineux et plus de facilité à trouver un locataire?

Non, je pense qu’il faut voir avec un conventionnement anah … et en loyer intermédiaire ou social avec une intermédiation locative = -85% d’abattement sur les loyers.
Étudier cela en demandant à l’association qui fait cette intermédiation la demande et si votre logement trouvera prenneur.

Sur ce genre de produit , je ferai uniquement du social.

Pour un premier projet éventuellement ( pas chère ) cela peut être optimiser comme ca.

Si le conventionnement passe , c’est que le logement est décent ( vous serez quelques part assisté sur ce point pour acheter vraiment un logement et pas une cave éventuellement )

On m’a donné un bon conseil en me disant qu’une bonne affaire ne se trouve pas mais doit se créer, je suis peut etre trop optimiste

Un sous sol peut être considéré comme un logement.

-La surface du logement ne peut être inférieure à 9 m²et le volume au moins égal à 20 m³.
-La hauteur sous plafond doit être égale ou supérieure à 2,20 m.
-Le logement doit être équipé de l’eau courante et d’un système d’évacuation, de l’électricité, du chauffage.
-Il doit disposer d’ouvertures sur l’extérieur à hauteur d’homme permettant un éclairage naturel et un renouvellement de l’air.

Il faut le confirmé avec le service de l’urbanisme.

Dans ce cas , je pense que si la demande locative est forte , il peut être judicieux de faire  un logement avec une intermédiation locative + anah éventuellement pour gratter quelques aides supplémentaire si travaux effectué.

Les loyers seront 2 fois moins chère et peut convenir à ceux qui n’ont pas trop d’argent si les règles sont respectées.

NB : cricri attention si vous me permettez cette précision, le service urbanisme traite du Code de l’urbanisme, pas du Code de la construction et de l’habitation par ex (une des rares exceptions à cette règle est le Code du Patrimoine bien sur). Donc à voir avec le service ANAH au préalable pour border le dossier, ce sont eux qui financent et qui contrôle (pas tous les dossiers mais ce genre de dossier est un bon candidat).
Sinon je suis entièrement OK avec votre raisonnement sur la forme (rechercher des biens atypiques pour créer de la valeur) et sur le fond (rechercher une optimisation fiscale en fonction du bien et des locataires potentiels).