Acheter 200 k€ de SCPI à crédit : Pierre Rendement, Primovie…

kirikou · #1

Bonjour à tous,

Comme certains d’entre vous, je souhaiterai profiter des taux bas et d’un effet de levier pour un investissement en SCPI.

Contexte: pacsé, sans enfant, non propriétaire de ma RP, TMI 30%.

J’ai envisagé un temps un montage à l’IS plébiscité ici mais la complexité du montage et le flou concernant l’imposition en sortie m’ont refroidi.

J’ai contacté le service de LinXea SCPI afin de voir le taux qu’ils pourraient me proposer pour un crédit de 200k euros sur 20 ans.
A la louche le taux assurance comprise devrait se situer vers 2,6%.

Parmi la liste des SCPI qu’ils proposent j’ai fait la sélection suivante (en panachant secteurs d’activité, géographie et sociétés de gestion):

- Commerce : foncia pierre rendement
- Santé, bureaux : pierval / primovie
- Paris, IdF : RAP

LinXea CréditConfort - LINXEA

Vos remarques et avis sont plus que bienvenus,

Dernière modification par kirikou (12/08/2018 09h51)

Mots-clés : crédit, kirikou, scpi

serenitis · #2

Bonjour

Je suis dans la même recherche que vous, en me posant la question d’acheter en démembré temporaire afin de ne pas charger mon imposition les premières années.

Je vais d’ailleurs interroger mon expert comptable sur l’opportunité d’utiliser ou non holding ou sci à l’IS dans mon cas.

ArnvaldIngofson · #3

Pas très convaincu d’acheter des SCPI à crédit aujourd’hui avec un TMI élevé, l’écart rendement / taux d’intérêt se resserre.

On a aujourd’hui un rendement moyen des SCPI d’environ 4,6 %.
Quoique dans votre sélection RAP se distingue par son faible rendement (conséquence de son positionnement bureaux à Paris).
Après impôt, TMI 30% sur revenus fonciers français, on arrive à 3,2 %. Un peu plus au début avec la déduction des intérêts d’emprunts, mais ils diminuent avec les années.

Vous mentionnez "A la louche le taux assurance comprise devrait se situer vers 2,6%."
Le site LinXea CréditConfort donne comme exemple " Taux fixe de 2,9% avec 0,6% d’assurances".

Il y a encore un écart favorable mais faible, sans doute moins de 1 %.
Par ailleurs il faut tenir compte :
. des délais de jouissance
. de la tendance à la baisse des rendements.

Une optimisation fiscale serait de choisir des SCPI ayant des revenus à l’étranger.
Dans la sélection Linxea CréditConfort, il y a les "allemandes".

Faith · #4

Ce genre de montage est vraiment à la limite de la rentabilité.
Il vous expose à des remboursements non négligeables pour un gain final médiocre.

Je vais partir des hypothèses suivantes:
- placement financier au même rendement net-net que les SCPI choisies (fixé à 4% pour mon calcul)
- frais d’acquisition de 10% (comme mentionné dans le lien)
- emprunt à 2.6% (comme mentionné par le 1er post)
- pas de revalorisation de part des SCPI

Dans ce cas, emprunter 200K pour les placer en SCPI vous fait débourser 5600€ par an pendant 20 ans.
Au bout de 20 ans, vous avez comme patrimoine total 180K€ de SCPI (puisque pas de revalorisation et 10% de frais d’acquisition). Tandis que si vous aviez placé vos mensualités au même taux vous auriez environ 170K€.

Avec ces hypothèses, vous gagnez 10.000€ en 20 ans en contrepartie d’un endettement important et de remboursements peu flexibles.
Bien sur l’hypothèse de non-revalorisation est discutable. Mais en l’état, ce placement ne me fait pas rêver.

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