Trahcoh [59] : étude de cas immobilier (colocation à Lille)

J’habite à 9 km, 10 minutes en voiture en heure creuse. C’est déjà loin.

Les chambres sont louées 300 à 370 euros en fonction de leur surface. Les plus petites (et moins cher) sont les plus demandées.

La maison se situe dans la banlieue de Lille, proche d’une faculté, comme indiqué dans le premier message. Le plus cocasse, c’est qu’aucun de mes étudiants n’étudie dans cet établissement.

1) Valorisation par les ventes comparables, issues de la base patrim, ainsi que des annonces similaires sur le bon coin (soigneusement choisies).

2) Valorisation pour un taux de rendement de 10%, la maison s’apparentant à un immeuble

3) Valorisation par rapport à une construction neuve: prix du foncier + prix de la construction neuve sur la base de 1200 €/m2.

Le critère décisif pour la négociation est ici, selon moi, le souhait des vendeurs de vendre rapidement.

Seul le résultat compte.

Bravo pour ce challenge réussi . Pour les vacances locatives, ne soyez pas trop inquiet, la plupart des étudiants conservent leur location durant l’été s’ils poursuivent leurs études l’année suivante.

Pour le prix, vous avez très bien joué. Le prix au m2 ne veut rien dire. C’est une question d’offre et de demande. Pour du locatif, il faut calculer le prix en fonction de la rentabilité souhaitez et non pas l’inverse. Le marché immobilier n’est pas régulé. C’est une problématique locale d’un vendeur qui cherche un acheteur. Si le vendeur veut vendre rapidement et qu’il n’a pas d’acheteur, le prix baisse et c’est l’acheteur qui fixe le prix.

Je vous conseille de passer régulièrement pour surveiller ce qu’il s’y passe. C’est contraignant mais cela permet d’éviter certaines dérives.

J’ai le même constat que vous sur les loyers peu élevés, ça se loue sans souci.

Dernière modification par lachignolecorse (23/08/2018 07h55)

Trahcoh a écrit :

J’habite à 9 km, 10 minutes en voiture en heure creuse. C’est déjà loin.

Les chambres sont louées 300 à 370 euros en fonction de leur surface. Les plus petites (et moins cher) sont les plus demandées.

La maison se situe dans la banlieue de Lille, proche d’une faculté, comme indiqué dans le premier message. Le plus cocasse, c’est qu’aucun de mes étudiants n’étudie dans cet établissement.

Vous louez des chambres (baux individuels) ou une maison (bail collectif) ?

Bravo pour ce premier projet !

Les sueurs froides des premiers mois sont tout à fait classiques. On dit souvent qu’il faut 6 mois pour s’approprier pleinement un nouveau bien immobilier, surtout s’il est nécessaire de le "redresser", par exemple réaliser des travaux sur un bien vétuste puis faire la première mise en location.

Généralement, plus les soucis sont importants et plus vous créez de la valeur via votre rénovation, donc potentiellement une plus-value à la revente. Sous réserve d’avoir acheté en dessous du prix du marché, ce qui semble être votre cas.

Dans votre cas, il faudra aussi voir sur les premières années quant à la vacance locative. Comme dit justement lachignolecorse, ne vous faites pas trop de souci, la demande est très forte sur toute la métropole lilloise sur ce type de biens. Dans le pire de cas, prévoyez une petite période de gratuité (1 mois max) l’été afin de fidéliser vos colocataires. L’inconvénient est que, en location meublée, vous devrez déclarer ces mois gratuits même si vous n’avez pas effectivement perçu les loyers, donc cette gratuité serait doublement coûteuse pour vous.

Avez-vous inclus une clause de solidarité entre les colocataires ? souvent c’est ce point qui bloque certains candidats avec les baux uniques collectifs, car ils n’ont pas envie de payer pour les autres en cas de vacance, d’impayés et/ou de dégradations, ce qui peut se comprendre.

Remarque générale : la colocation semble avoir le vent en poupe chez les aspirants rentiers, compte tenu des rentabilités potentielles élevées. Je déconseillerais toutefois de construire un parc immobilier uniquement constitué de colocations. Il y a des risques long termes évidents : cadre juridique (encadrement des loyers / interdiction de louer plus cher qu’à un locataire unique, interdiction de louer des surfaces privatives < 14m2, interdiction ou limitation des clauses de solidarité des baux uniques…), surabondance d’offre en colocation et donc baisse des loyers/rentabilités… qui s’ajoutent aux risques habituels de l’immobilier locatif.

NB : je serai intéressé pour connaître la ville exacte. Il y a quand même des différences entre, par exemple, Roubaix et Villeneuve d’Ascq. Cette dernière étant réputée pour avoir une des pressions locatives les plus fortes de France, mais cela serait intéressant d’avoir une confirmation directe.

Si vous accordez une gratuité pour des périodes de loyers l’été :

- soit vous donnez quittance au locataire pour la totalité du loyer dû, donc reconnaissez implicitement les avoir perçus, donc vous devez les déclarer

- soit vous ne donnez pas quittance, votre locataire est en situation d’impayés, en ne réclamant pas les sommes avec la diligence requise (LRAR, huissier etc…) l’administration fiscale peut choisir de vous imposer sur es loyers non perçus et non réclamés

Les revenus fonciers peuvent être soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, même s’ils n’ont pas été encaissés

Source : Immobilier : « des loyers non encaissés sont tout de même imposés »

Pour éviter cette situation, vous pourriez résilier le bail au début de l’été et en re-signer un autre avec une date d’effet au retour de l’été. Mais les contraintes sont nombreuses :

- paperasse supplémentaire (bail/annexes/cautionnement à refaire, et à faire signer par l’ensemble des colocataires du bail unique dans votre cas)
- les effets personnels devraient théoriquement être repris, sinon risque en cas de vol ou dégradation
- le locataire n’a pas obligation d’assurer le bien dans l’intervalle
- perte potentielle d’APL compte tenu du mode de calcul (carence le premier mois entamé)

L’entretien semble une grosse difficulté.

Soit vous augmentez les charges pour faire nettoyer, soit vous laisser les grands ados gérer (noté dans le bail de préférence).

Nous avons choisi pour l’instant la deuxième solution, mais nous avons récupéré à l’achat une maison crasseuse. Il semble que l’hygiène ne soit pas une vertu très poussée de notre éducation.

Par exemple hier en fin d’après-midi j’arrive pour faire des petits travaux, et je constate que le plat contenant les restes de la veille au soir sont encore présents à table. Le reste est à l’avenant.

Ces maisons sont sans doute trop grandes pour nos étudiants (et puis c’est difficile de balayer avec un smartphone dans la main).

Peut-être devrons nous trouver une autre solution. Les prestations ponctuelles d’entreprise semblent assez chères (30 € de l’heure, soit plus que mon salaire) sans aucune qualification. Je ne vois pas comment ajouter 2 heures de ménage par semaine sans faire exploser les charges.

bonjour à tous
ce sujet m’interpelle.

Notre projet est similaire mais sur une autre ville (PAU) quid de la loi Alur devenant Elan sur l’encadrement des loyers et le fait que le fait de louer en colocation ne permet de dépasser le loyer qu’un seul locataire paierai … ?
Je me dis que beaucoup de monde fait de la colocation et qu’il doit donc y avoir un truc mais je n’arrive pas à saisir où il est, si vous pouvez m’éclairer…

Merci

Trahcoh a écrit :

. Seuls 2 mairies ont mis le procédé en place à ma connaissance: Lille et Paris.
Les autres villes ne seraient donc pas concernées.

L’encadrement n’existe plus non plus pour ces 2 villes suite à décision de justice.

Pas de charte ni de règlement. Ni d’honoraires d’avocat.