Jade [77] : étude de cas immobilier (T5 pour de la colocation)

Bonjour Jade,

Jolie projet, bien ficelé je trouve

Jade a écrit :

Le compromis de vente ne sera pas signé avant début Juillet selon les dires de l’agent immobilier en raison de la crise sanitaire. Il va falloir patienter.

La signature à distance semble avoir été facilitée, toujours faut-il que tout le monde soit d’accord et que les études soient dotées du matériel adéquat:

http://www.leparisien.fr/immobilier/cor … 294712.php

Kundera a écrit :

Investir dans un grand bien au moment du confinement - alors qu’il est très possible qu’il y ait des reprises ponctuelles de l’épidémie dans quelques mois - et qu’il y a un risque de rester confiné dans un appartement avec des personnes pas forcément idoines, c’est un risque que je ne prendrai pas.

La colocation va peut être perdre une partie de sa clientèle avec cette menace latente.

C’est un point de vue auquel il est facile d’opposer le contraire : Le confinement pèse sur le moral des personnes vivant seules, pouvant tout aussi être amenées à vouloir vivre en colocation. J’imagine mal ce virus remettre en cause le marché de la colocation… d’autant plus si une crise économique importante éclate et érode le pouvoir d’achat des ménages… car un des points forts d’une colocation, c’est son aspect économique pour le locataire.

Au plaisir!

dalki a écrit :

Reste que le délai de rétractation à l’issue de la signature du compromis, si elle a été possible, ne pourra débuter qu’à compter du 24 mai (date de la fin de l’état d’urgence sanitaire à l’heure actuelle, date qui peut être reculée), pour un délai d’un mois (conséquence des ordonnances du 25/03). Et ce pour toutes les signatures faites après le 12/03 ou celles dont le délai de rétraction n’avait pas été purgé à cette date. Les dossiers auront donc bien du mal à avancer.

Il faudra quoi qu’il en soit que le délai de rétractation soit purgé pour pouvoir procéder à la signature, même électronique, de l’acte authentique. En d’autre terme, à moins d’un changement législatif il ne sera pas possible de signer un acte authentique avant le mois de juillet.

La donne a changé, une ordonnance du 15/04/2020 rend caduc mon post du 06/04, et c’est une bonne nouvelle pour le monde de l’immobilier. J’apporte donc la précision ici, pour faciliter la lecture future.

Une ordonnance du 15 avril 2020 vient compléter l’ordonnance susvisée en son article 2, précise que les délais de réflexion, de rétractation ou de renonciation ne sont pas concernés par l’article 2 de l’ordonnance du 25 mars 2020. Ce dernier n’est donc plus prorogé malgré l’état d’urgence sanitaire. L’acquéreur non professionnel ne bénéficie que du délai de dix jours pour se manifester. Passé ce délai, la rétractation se sera plus possible.

Il est donc possible de signer des compromis et programmer des signatures électroniques de l’acte authentique de vente (si le notaire est équipé, évidemment).
Sources :
Article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation
Article 2 de l’ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020

Des nouvelles de ce projet :

Je suis propriétaire de l’appartement depuis le 30 septembre.

Les travaux de rénovation ont démarré le lundi 05 Octobre :
Au menu :
- Mise aux normes de l’électricité, déplacement et ajout de prises électriques
- Suppression de la chaudière à gaz et passage à l’électricité de tous les radiateurs
- Création d’une 4ème chambre
- Rénovation totale de la SDB existante
- Création d’une seconde salle d’eau
- Murs
- Sols

Plan initial



Plan cible



Les photos avant le début des travaux

Pièce de vie


Cuisine


Chambres






SDB et WC , couloir







Photos travaux en cours









A date, nous avons :
- fini les saignées dans les murs pour le passage des câbles des  radiateurs , passé les cables pour ajout d’un point lumineux central dans chaque chambre
- changé le tableau électrique
- réglé le pb de la terre au niveau de l’élec
- ajouter les cloisons pour créer les 2 espaces supplémentaires : 1 cloison dans la cuisine pour créer la seconde petite salle de bain ; 1 cloison dans la pièce de vie pour créer la 4ème chambre
- enlevé les 3 couches de papiers peints qu’il y avait sur les murs (mon frère en a bavé…)
- enlevé la moquette au sol
- cassé la cloison qui sépare la cuisine de la pièce de vie

Cette semaine :
- Rebouchage de tous les trous pour commencer l’enduit des murs

Comme dans tous les travaux de rénovation, j’ai mon lot de surprises

Dans l’une des chambres, le plafond était recouvert de polystyrène. En enlevant le polystyrène, nous nous avons constaté que le plafond est gondolé.
Du coup, appel au syndic pour leur signaler qu’il y a une fuite au niveau du toit (je suis au dernier étage) et cela fait 2 semaines que suis en pourpaler avec le syndic :

- dans un premier temps, le syndic a fait intervenir un expert étanchéité qui n’a pas pu accéder au toit - ensuite ils ont fait appel à un cordiste qui doit intervenir demain (si les conditions météo le permettent) pour constater le problème sur le toti (si c’est une réparation mineure , il fait la réparation mais si c’est une réparation majeure, il doit y avoir une évaluation du coût et convoquer une assemblée exceptionnelle pour valider les travaux (dans ce scénario, je suis dans la M. car ça risque de prendre une plombe.)
Je vais prier pour que ce soit le scénario 1…

Dans tous les cas, une fois la fuite réparée, je dois faire un constat avec le syndic pour faire jouer les assurances pour faire la réparation du toit.

Avez vous des conseils par rapport à ce problème ?

Je démarrerai la location avec 3 chambres, le temps de régler le problème avec la 4ème chambre ;pas le choix

Dernière modification par Jade (27/10/2020 16h04)

Bonjour Jade,

Félicitations pour ce magnifique projet !

Voici mon retour d’expérience concernant la mise en location d’un appartement en colocation, exactement à la même période mais l’année dernière.
Première annonce postée le 30 décembre 2019 avec des photos de mauvaise qualité, nouvelle annonce postée vers le 20 janvier avec des photos de bonne qualité mais pas pro comme les vôtres ; les travaux n’étaient pas tout à fait finis, nous avons terminé mi-février.

J’avais effectivement eu relativement peu de contacts, mais tous d’excellente qualité. J’ai réussi à louer les chambres à mesure que je les terminais : une première le 15 janvier, une autre une semaine plus tard, la troisième mi-février, la dernière vers le 20 février. Toutes à des jeunes actifs.

Par contre, j’avais comme vous réalisé une petite étude de marché, et si j’étais clairement en haut du panier en terme de décoration et de qualité de l’ameublement / équipement, j’étais dans la moyenne + en terme de loyer. Pour parler chiffres, dans la ville où j’ai investi : je suis à 430€ par chambre CC, les annonces les plus chères sont autour de 480€ (voire >500€ avec SDB et WC privatifs), la moyenne est autour de 400-410€.
Concernant la baisse ou non de vos prix : en soi si l’effet coup de coeur est vraiment puissant, je n’ai pas trop de craintes sur le fait que vous louerez, et relativement rapidement (ce sera forcément plus simple quand il s’agira de renouveler un locataire seulement que quand il faut mettre en place toute la colocation). Néanmoins, observant presque quotidiennement le marché de la colocation dans ma ville depuis 2 ans et demi, j’ai remarqué que les colocations les plus chères (et qui ne le justifient "que" par la déco, pas par des points différenciants comme des SDB privatives) ont un turn-over très très élevé. C’est sans doute un point à avoir en tête pour effectuer votre arbitrage.

Bravo Jade, surtout pour l’heureux événement.

Avez vous maintenu les loyers ou baissé un peu comme cela avait été discuté en janvier?