Michelmp [06] : étude de cas immobilier (achat en SCI à l'IS : financement possible ?)

Bonjour à tous,

Je souhaite avoir votre avis concernant un éventuel investissement locatif dans un immeuble de rapport.
Je vais vous présenter tous les chiffres et les particularités de cet investissement.
J’aimerais beaucoup avoir votre avis objectif sur la faisabilité de l’investissement (notamment si vous pensez possible l’obtention d’un financement).

L’immeuble de rapport se situe en centre-ville, proche de toutes commodités et proche de la sortie de la ville (ville de Cannes et bord de mer à 10min) sur la Côte d’azur.
Il s’agit d’un immeuble ancien, sans gros travaux immédiat (façade à refaire d’ici quelques années).
Il est composé de deux 4 pièces, d’un studio et de deux locaux commerciaux au rez de chaussé. Tout est loué sauf le studio.
Les loyers mensuels sont les suivants 800€ HC + 50€ charges pour les 4P ; 500€ HC estimé + 30€ charges pour le studio ; 600€ HC + 70€ charges pour les locaux commerciaux.
Soit un total 3300€ HC + 270€ de charges.

Le prix de l’immeuble est affiché à 425 000€ actuellement, il a déjà baissé de 25 000€ depuis.
Je souhaite l’obtenir à 380 000€ (c’est mon prix limite ou je n’irais pas au-dessus ; soit 10% de moins que le prix affiché)

L’achat de l’immeuble se fera par le biais d’une SCI à l’IS à créer.
95% des parts pour moi et 5% mon petit frère (étudiant et sans revenu fixe).
Apport en capital de 1000€ et apport en compte courant de 35 000€.

Montant du financement 377 000€ sur 25 ans au taux de 1,80%.
Mensualités hors assurances : 1 560€
Mensualités avec assurances (estimée à 0,30%) : 1 656€

Voici le plan de trésorerie avec les estimations des frais/dépenses :

Au moment de l’achat :
•    Entrées :
    Prêt bancaire : 377 000€
    Capital apporté : 1 000€
    Apport en compte courant d’associé : 35 000€
    Dépôt de garantie des locataires déjà en place : 5 600€
Total des entrées : 418 600€

•    Sorties :
    Frais de constitution : 1 000€
    Achat immeuble : 380 000€
    Frais de notaire : 29 000€
    Frais de cautionnement : 3 000€
    Eventuel prorata des taxes : 1 000€
Total des sorties : 414 000€
Soit + de 4 000€ de trésorerie de départ.

Chaque année : (par mesure de simplification, je ne présente pas les calculs pour la première année qui sera au prorata) :
•    Entrées :
    Loyers CC : 42 840€ (3 300€ + 270€ x 12)
Total des entrées : 42 840€

•    Sorties :
    Remboursement emprunt : 18 737€
    Assurance emprunt : 1 131€
    Assurances GRL : 856,80€ (soit 2% des loyers)
    Assurances PNO : 856,80€ (soit 2% des loyers)
    Entretiens et réparations diverses : 2 000€
    Fournitures diverses : 100€
    Frais de déplacement : 200€
    Frais bancaires et autre : 150€
    Taxes foncières : 3 000€
    CRL : 1 071€
    IS : 2 250€
Total des sorties : 30 353€
Soit environ 12 500€ de trésorerie positive.

Compte de résultat :
•    Produits :
    Loyers CC : 42 840€ (3 300€ + 270€ x 12)
Total des produits : 42 840€

•    Charges :
    Assurance emprunt : 1 131€
    Intérêt d’emprunts : 6 686,90€
    Assurances GRL : 856,80€ (soit 2% des loyers)
    Assurances PNO : 856,80€ (soit 2% des loyers)
    Entretiens et réparations diverses : 2 000€
    Fournitures diverses : 100€
    Frais de déplacement : 200€
    Frais bancaires et autre : 150€
    Taxes foncières : 3 000€
    CRL : 1 071€
    Dotations aux amortissements : 11 600€ (amortissement de l’immeuble sur 30 ans après déduction de 10% pour la valeur du terrain)
Total des charges déductibles : 27 653€
Soit + de 15 000€ de résultat avant IS (IS à 15% = 2250€ environ)

A cela s’ajoute la première année la déduction possible des frais de notaires, ce qui permet de ne pas payer d’IS les deux premières années.
Par mesure de simplification toujours, je n’inclus pas la rémunération des comptes courant d’associés qui est une charge déductible.
Je ne prévois pas d’augmentations des taxes ni de loyers et je n’inclus pas la baisse des intérêts d’emprunt chaque année qui augmentera le résultat imposable à l’IS.
Je n’inclus pas également de gros frais de travaux et réparations, même si bien sure il y en aura.

L’objectif est de sortir dans un premier temps la trésorerie constituée pour me rembourser mon apport, et de ne verser aucun dividendes (possible à partir de l’année 3) pour éviter l’imposition supplémentaire. La trésorerie restante permettra de rénover le bien (notamment la façade) d’ici quelques années et de pourquoi pas réinvestir.

Pour finir :
Rendement brut : 10%
Cash-flow positif : 12 500€/an
Mes revenus des salaires : 22 000€/an
23 ans, collaborateur comptable dans une société de finance et d’expertise comptable.
Taux d’endettement assez élevé mais grand reste à vivre pour les yeux de la banque.
Même si en réalité ne sortant aucun dividende, il ne faudrait pas l’inclure à mes revenus.

Je peux si besoin mieux précisez pourquoi je choisis le mode d’achat par le biais d’une SCI à l’IS qui selon moi correspond à mes besoins et objectifs.

Voilà j’espère avoir été suffisamment précis dans mes calculs.
Je vous remercie pour votre éventuel retour sur mon projet.

Très bonne soirée à tous.
Michel

Mots-clés : financement, immobilier, is, sci (société civile immobilière)