Terres rurales louées à un fermier : quel taux de capitalisation ?

InvestisseurHeureux · #1

Soit des terres rurales louées à un fermier qui y fait paître ses vaches à l’année, quel est à votre avis le taux de capitalisation à utiliser pour valoriser les terres ou les mettre en vente ?

Mettons 1000 € de fermage annuel, revalorisé chaque année avec l’indice des fermages.

Il y a bien des chiffres de valeur vénale moyenne en euros par hectare, mais dans le cas présent, les terres sont déjà louées.

On dit souvent que la rentabilité des terres agricoles et groupements forestiers est faible, autour de 3%, mais du coup cela valoriserait les terres à 33 000 €, ce qui me semble élevé.

En même temps, des adeptes du survivalisme parisien seraient peut-être heureux de diversifier leur patrimoine dans des terres rurales, même avec une faible rentabilité ? ;-)

Quelqu’un a-t-il une expertise sur la question (je peux évidemment demander à une agence immobilière, mais c’est aussi pour lancer le sujet sur nos forums) ?

Mots-clés : agricole, ferme, terre

Tahure · #2

Voici un lien vers l’indice national des fermages, qui détermine le loyer des terres nues.
Baux ruraux -Quel est l’indice national des fermages ? - professionnels | service-public.fr

Mais ça ne répond pas à votre question si j’ai bien compris.

M07 · #3

Bonjour !

Le hasard faisant bien les choses, j’avais trouvé cet article (de 2017) pour un ami : Capital.fr
En résumé : cela dépend BEAUCOUP des régions/emplacements ; compter entre 1,5 % et 2, 5 %

Et puis, regardez là : Prix fermage (les prix ont baissé de plus de 3 % pour les deux dernières années).

Super_Pognon · #4

Il y a le site de la SAFER avec des terres agricoles à vendre.

Proprietes-rurales.com - propriétés rurales et agricoles à vendre

On peut chercher des terres agricoles, voir les fermages, les prix, etc…

De mémoire c’est vers 2% (parfois 3%, mais rare).

Exemple :
Proprietes-rurales.com - propriétés rurales et agricoles à vendre

SAFER a écrit :
Situation géographique

Proche Argentan
Descriptif du foncier

Situation géographique

Proche Argentan (61)
Descriptif du foncier

Dans le cadre du maintien de l’exploitant en place, nous sommes à la recherche d’un investisseur pour l’acquisition de 70ha 36a 35ca sur le secteur d’Argentan situé dans le département de l’Orne (61).

Conditions d’acquisition pour 70ha 36a 35ca :

Nature : labours

Qualité agronomique : bonne

Fermage : 234/ha/an soit 16 498€/an

Taxe Foncière : 43€/ha/an

Eléments complémentaires

Prix acte en mains estimé (hors emprunts) : 646 237 €, comprenant :

- Prix de vente hors honoraires : 562 908€

- Rémunération SAFER : 47 284 € TTC soit 8,4% TTC (7% HT) du prix net vendeur à la charge de l’acquéreur

TVA (20%) récupérable pour les projets professionnels si assujettissement : 7 880 €

- Frais de notaire exonérés des droits d’enregistrement par l’engagement du maintien de la destination du bien dans un cahier des charges (substitution) : 7 900 € environ (hors emprunts) et honoraire de négociation 28 145€ttc.

InvestisseurHeureux · #5

Merci pour vos réponses.

Il s’agit de terres utilisées en pâturage et non en agriculture, donc peut-être les rendements attendus sont différents.

Mais le site Proprietes-rurales.com - propriétés rurales et agricoles à vendre est intéressant.

maxcorporis · #6

Passez un coup de fil à la chambre d’agriculture
Décrivez le terrain et son emplacement vous aurez en réponse une réponse très précise

jergaud · #7

La question n’est pas simple. Le prix dépend de la région, de la fertilité,…
Il ne faut pas oublier que le fermier locataire a un droit de préemption lors de la vente. Le prix en souffrira en conséquence…
La Safer est également là pour encadrer les transactions et favoriser d’abord l’installation de nouveaux agriculteurs puis l’agrandissement des exploitations existantes.
Tout dépend bien entendu de la surface mais un investisseur non agriculteur n’a aucune chance d’acheter une exploitation sans un montage à la limite de la légalité.
Ces fortes contraintes pour limiter la spéculation sur les terres agricoles expliquent pourquoi le foncier en France est 5-10 fois moins cher que nos voisins européens.

Pour la forêt, les rendements peuvent être bien meilleurs avec un bon réseau et des connaissances techniques.
Tout en sachant que la plupart des investisseurs non initiés en forêt le font pour des raisons fiscales ou pour la chasse.

Iqce · #8

maxcorporis a écrit :
Passez un coup de fil à la chambre d’agriculture
Décrivez le terrain et son emplacement vous aurez en réponse une réponse très précise

Bonjour,

En théorie oui…dans la pratique pas forcément, ils sont là aussi pour défendre les intérêts des agriculteurs donc suivant le cas, la réponse éventuelle sera plus ou moins fiable, orientée…
J’ai beaucoup plus confiance dans des organismes plus directement liés à l’Etat tels que les ex DDA (servie économie agricole bien sur).

@jergaud : Tout à fait d’accord ; vous pourriez ajouter que louer à un agri c’est perdre en fait la plupart de ces droits de propriété ce qui posera un jour soucis puisque d’un coté on consomme du foncier pour bâtir et que de l’autre beaucoup de gens répugnent à louer dans ces conditions (outre le prix), ce qui posera un jour soucis car l’on digère plus facilement des céréales que des briques.
Tout nous ramène au survivalisme n’est ce pas IH ?

On est sauvé, le sénat s’en occupe : Préservation du foncier agricole - Sénat

jergaud · #9

J’ai travaillé sur cette problématique de diminution du foncier agri en service agricole d’une DDT.
Tout dépend bien sûr du dynamisme du département mais en milieu rural, c’est les preemptions des collectivites pour faire des réserves foncières dans le but de créer des zones d’activités qui étaient les plus consommatrices.
Sachant que chacune d’entre elles voulait sa zone sans concertation avec la voisine. On se retrouve avec des zones vides et des friches…

Mevo · #10

Jergaud a répondu quant aux paramètres qui influent la détermination du prix. Mais le point le plus important, que de nombreux messages mentionnent en filigrane, mais sans jamais le dire directement, est;

La fixation du loyer d’un bail rural (appelé fermage) n’est pas laissée au libre choix des parties contractantes (le bailleur et le preneur). Son mode de calcul est encadré. Le fermage (loyer dû en contrepartie de la location d’un bien agricole) est exprimé en euros, et non pas en denrées.

Source et détails: Comment calculer le fermage d’un bail rural ? - professionnels | service-public.fr
(EDIT: L’article de capital de M07 le mentionnait)

FastHand · #11

Bonjour,

En pratique, des terres occupées ont une décote car il est quasiment impossible de reprendre les terres, sauf si on souhaite qu’un de ses descendants s’installe comme agriculteur.

Il existe un barème « officiel » de valeur des terres.
http://agreste.agriculture.gouv.fr/IMG/ … mebsva.pdf

Lausm · #12

Au-delà du prix de la terre, un "adepte du survivalisme parisien" se devra de se former longuement à la culture sous toutes ses formes. Ce qui demande du temps, des efforts physiques, intellectuels, beaucoup d’observation sur du long terme, voire de trouver un initiateur.
Acheter de la terre juste pour la posséder n’a financièrement pas beaucoup d’intérèt, il faut y mettre d’autres buts plus existentiels: (ré)apprendre à cultiver, le lien à la nature, parfois la reconstruire car elle est àbimée par la chimie etc…bref c’est un vrai investissement humain.

Et qui demande une vraie présence physique régulière.

A mon très humble avis.

Iqce · #13

Les anciens disent qu’il faut 20 années pour faire un bon jardin ; le temps de préparer la terre et de se préparer. Et puis pour le coup "c’est la terre qui nous possède et non pas nous qui possédons la terre"…

koldoun · #14

Bonjour,

Le projet suivant me vient souvent à l’esprit :

acheter une terre agricole libre d’occupation et y planter des arbres et arbustes de fruits assez chers en magasin.

Pas pour en faire commerce, mais simplement pour les consommer soit même.

Idéalement des arbres ne demandant pas ou peu d’entretien.

Noisetiers, noyers, cerisiers, framboisiers etc

On plante et on récolte, à la limite l’achat d’un petit bouquin sur la taille, et voila un petit garde manger à disposition pour toute la famille.

Les enfants adorent se munir d’un petit seau et participer aux récoltes… si en plus on peut y faire un petit pique-nique…

Il faut juste que ce ne soit pas trop loin de votre domicile pour des raisons hygiéniques, sauf si "la feuillée" n’effraie pas vos proches :-)

Mais en Belgique, les terres libres d’occupations sont rares… et tout ce qui est rare est… :-(

InvestisseurHeureux · #15

koldoun a écrit :
Idéalement des arbres ne demandant pas ou peu d’entretien.

Noisetiers, noyers, cerisiers, framboisiers etc

On plante et on récolte, à la limite l’achat d’un petit bouquin sur la taille, et voila un petit garde manger à disposition pour toute la famille.

Tout cela me semble tellement utopique. :-)

En ce moment je suis dans le centre de la France, et des terres inoccupées pleine de ronces, d’arbres morts, de mousse, de lierre en tout genre, il y en a plein : elles ne sont même pas agréables pour la promenade.

Quant aux arbres fruitiers présents dans les champs, ils débordent ponctuellement sur le bas-côté. Ils font des fruits quand ils ne sont pas attaqués par le lierre et les fruits sont accessibles si l’arbre n’est pas entouré de ronces. Pour dix fruits que vous arrivez à attraper, vous en avez neuf véreux. Les paysans locaux ne prennent même pas la peine de les entretenir, ni de les cueillir. :-)

-

Pour les parcelles de pâturage déjà louées, je suppose qu’en terme de diversification patrimoniale, cela peut intéresser un tiers : il touche un loyer chaque année et n’a strictement rien à faire, avec seulement le risque de la retraite de l’exploitant. Les parcelles ne m’appartiennent pas et il y a des droits de préemption, mais j’aurais tendance à penser qu’une annonce sur LBC avec une rentabilité brute à 5% (voire 4%) peut intéresser un investisseur. A suivre !

Boubouka · #16

Philippe,

Pour donner un élément de réponse, j’ai 2 petites parcelles dans l’Aveyron, louées en fermage, reçues en héritage.

La première, environ 6 hectares, valorisée à 35k€ (maintenant 50k€ car il y a 10000m² constructibles) louée 1300€ l’année. Sur la base de 35k€ la renta brut est autour de 3,5%. A savoir que le montant du fermage est encadré par le préfet. Nous sommes un peu au dessus de 200€ l’hectare.

La seconde, également 6 hectares, valorisée récemment par un notaire à 60k€ (que j’ai contesté mais le notaire Aveyronnais m’a certifié à juste titre qu’il connait le sujet mieux que moi), louée 1170€. Nous sommes en dessous de 200€ l’hectare.

Cette rentabilité est très faible ne suffit pas à compenser le peu de liquidité de cet actif. Car depuis des années je cherche à vendre ces parcelles, mais le fermier (et la SAFER derrière) a tous les pouvoirs.

Le fermage, bail de 9 ans, est en réalité, assez difficile à résilier.

J’ai entendu parlé de contrat "auto-entrepreneur" plus avantageux pour le propriétaire mais je n’ai pas étudié la question, car je suis "coincé" dans le fermage. Mon objectif est de sortir et de vendre, car je ne veux pas laisser à mes enfants en héritage des terres agricoles données en fermage.

Aussi, je me suis posé la question est ce qu’il est plus intéressant d’être locataire exploitant que propriétaire bailleur. Mon locataire, fermier de la première parcelle, éleveur, exploite de l’ordre 100 de hectares. Depuis 10 ans, j’essaie de lui vendre la parcelle (35k€), il dit qu’il est intéressé mais n’a pas la possibilité d’emprunter auprès de la banque. Car avec des prêts à 2% sur 20 ans (à la louche) c’est mieux que payer un fermage de l’ordre de 3%. Il râle, car locataire depuis longtemps, il considère qu’il a déjà "payé" les terres une fois (mais c’est l’état d’esprit de tout locataire).

En même temps, je ne fais aucun acte de à part réviser le loyer et encaisser le chèque une fois par an. La taxe foncière est prélevée automatiquement.

Si ces éléments peuvent donner quelques éléments.

corsaire00 · #17

Bonjour,

Pour alimenter cette file de discussion voici les prix des terres et prés libres non bâtis en 2017 par département.

ce tableau permet de constater qu’il existe de beaux écarts par département avec des prix élevés dans le nord et nord pas de calais probablement liés aux tensions sur le foncier agricole en Belgique.

Le prix moyen national s’établit à 5990 euros/ha soit une baisse de 0,8% par rapport à 2016.

Discussion	Réponses	Vues	Dernier message
Acquérir des terres agricoles louées à un fermier : pourquoi ? comment ? [ 1 2 ]	26	20 455	06/10/2015 21h01 par Iqce
Vente d'un local professionnel loué : quel taux de capitalisation ?	19	5 405	23/05/2018 08h54 par Pruls
Prêt à taux variable ou fixe : quel évolution des taux directeurs ?	15	7 687	11/08/2011 09h05 par frame
Forte hausse des taux immobiliers en juin 2022 et taux d'usure ! [ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 ]	212	94 422	29/05/2024 16h20 par R3dSqu4re
Achat d'un cap (call sur taux d'intérêt) pour se couvrir d'une hausse des taux ?	11	3 385	05/01/2017 23h33 par Nek
Taux de vacance : comment connaître le taux de vacance immobilier d'une ville ?	16	13 273	30/03/2016 14h36 par pandora64
L'avenir dans l'investissement immobilier (inflation, taux d'usure, taux d'endettement) ?	8	2 689	31/07/2022 05h14 par Gwen11

Terres rurales louées à un fermier : quel taux de capitalisation ?

#1 25/08/2018 10h37

#2 25/08/2018 11h00

#3 25/08/2018 11h01

#4 25/08/2018 11h14

SAFER a écrit :

#5 25/08/2018 16h06

#6 25/08/2018 17h16

#7 25/08/2018 21h38

#8 25/08/2018 21h59

maxcorporis a écrit :

1 #9 25/08/2018 22h39

#10 26/08/2018 20h10

1 #11 26/08/2018 20h31

#12 26/08/2018 21h56

#13 27/08/2018 07h43

#14 27/08/2018 10h38

#15 27/08/2018 15h38

koldoun a écrit :

2 #16 27/08/2018 16h17

#17 28/08/2018 17h24

Discussions peut-être similaires à “terres rurales louées à un fermier : quel taux de capitalisation ?”

Pied de page des forums

Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)