Investir dans les foncières du Benelux : analyse et perspectives
Cette discussion porte sur l'investissement dans les foncières cotées du Benelux, comparées aux foncières françaises. Les membres analysent les avantages fiscaux spécifiques à ces pays, notamment les régimes d'exonération ou d'atténuation fiscale pour les REIT (Real Estate Investment Trusts), plus nombreux au Benelux qu'ailleurs en zone euro. La diversification du portefeuille est un argument majeur, permettant aux investisseurs français de réduire leur dépendance au marché immobilier français.
Un point important concerne le rendement locatif. Les participants soulignent que celui-ci est parfois plus élevé dans les grandes villes du Benelux qu'à Paris. De plus, la durée des baux commerciaux, pouvant atteindre 20 à 30 ans dans certains cas, est mise en avant comme un élément important de sécurisation des cash flows et de réduction du risque. À l'inverse, la situation française est jugée moins favorable à cet égard.
La discussion aborde également la valorisation des actifs immobiliers. Des divergences d'opinion apparaissent sur la fiabilité des ANR (Actifs Nêts Réévalués) publiés par les foncières. Les membres soulignent la complexité de l'évaluation immobilière et la possibilité de sur- ou sous-évaluation volontaire ou involontaire par les entreprises, rendant la comparaison du cours de bourse à l'ANR insuffisante pour une analyse approfondie. L'importance d'une analyse rigoureuse intégrant les cash flows et l'évolution des prix des actifs est soulignée.
Enfin, la discussion couvre plusieurs foncières spécifiques (Corio, Eurocommercial Properties, Wereldhave, Cofinimmo, Befimmo, Intervest, etc.), analysant leur diversification géographique, leur endettement, leur politique de dividendes et leur potentiel de croissance à long terme. L'impact de la fiscalité, notamment les retenues à la source sur les dividendes et le crédit d'impôt, est également un point récurrent de la discussion. Les évolutions de la fiscalité, en particulier aux Pays-Bas, et leurs conséquences sur les REIT sont également abordées. Le débat s'articule autour de la gestion du risque et de la recherche d'un rendement optimal tout en tenant compte de la diversification géographique et de la solidité du bilan financier des entreprises.
La discussion conclut par l'analyse d'OPA (Offre Publique d'Acquisition) sur plusieurs foncières, soulignant l'importance de suivre l'actualité du marché pour saisir les opportunités d'investissement.
Bonjour
Autre foncière qui me parait intéressante et dont je suis également actionnaire.
Perspectives | Befimmo
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Bonjour,
Bonne publication pour WDP :
http://www.wdp.be/sites/default/files/R … 202016.pdf
Le dividende devrait être augmenté de 6% l’année prochaine.
J’ai des actions WDP.
Bonne journée
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Bonjour
BEFIMMO initie une AK avec DPS à 49,75.
Sur le cours de clôture d’hier, ajusté de l’AK, le titre est stable.
AMF: toujours actionnaire
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Bonjour,
J’ai vu aujourd’hui que BEFIMMO a baissé brutalement ces derniers jours, en j’en cherchais la raison.
L’opération que vous mentionnez justifierait-il cet impact ?
Fabrice
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Bonjour
La présentation de juillet donne les prévisions suivantes (voir image)
Comme vous pouvez le constater le nombre d’actions n’envisage pas d’AK
L’AK proposée est de 1 pour 9
Si toute l’AK est souscrite nous aurons un nombre d’actions de l’ordre de 25579210
Sur un EPRA de 3,77 en 2016, un PER de 16,23 pour un cours de clôture de 61,2 début août nous obtenons un cours théorique de l’ordre de 55 euro qui est proche de la NAV de fin juin
Le communiqué de l’AK ne précise pas l’augmentation de l’EPRA qui est visée. Pour le moment seule une baisse de 5% de la LTV est évoquée.
Maintenant Il faut attendre la publication de fin octobre
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Bonjour
La BELGIQUE passe de 27 à 30% la retenue sur les dividendes
source : https://dits.deloitte.com/#TaxGuides BELGIQUE, highlights
Il est donc impératif de récupérer le trop prélevé si la convention fiscale n’est pas appliquée
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Bonjour
Publication semestrielle http://hugin.info/133954/R/2121467/808360.pdf avec le bilan de l’AK. La baisse de la LTV est un peu en dessous de l’objectif des 5% visés pour le reste les prévisions sont respectées. Bonne nouvelle le dividende reste à 3,45 euro brut
AMF actionnaire de BEFIMMO
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Bonjour
Les résultats de 2017 viennent d’être publiés.
La société évoque également les perspectives sur les années 2018-2020 compte tenu des nouveaux projets
http://www.befimmo.be/sites/default/fil … inal_2.pdf
AMF actionnaire de BEFIMMO
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Bonjour
Quelques nouvelles des foncières belges
BEFIMMO
http://www.4-traders.com/BEFIMMO-5993/p … report.pdf
WDP
https://www.wdp.eu/fr/communiqu%C3%A9s- … triel-2018
Le parcours bousier de WDP est plus séduisant que celui de BEFIMMO. Dans le même secteur que WDP, mais pas le même positionnement géographique, le parcours de ARGAN est agréable à regarder.
AMF actionnaire WDRP et BEFIMMO
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1 #35 28/08/2018 14h15Risque de remise en cause du statut REIT aux Pays-Bas :
Bloomberg a écrit :
The country will scrap its 15 percent withholding tax on dividend distributions from 2020 onward as part of the government’s ruling agreement. (…) Real estate investment funds are bracing for the impact of the abolition on their profits and the return on investment they have promised their shareholders.
From 2020 onward, investment funds that own Dutch real estate will fall under the normal corporate income tax regime as a result, which they warn will dampen their profits.
2 REITs hollandaises semblent particulièrement affectées : NSI et Vastned.
Bloomberg a écrit :
Analysts at the Dutch bank ING downgraded their stock rating from hold to sell for Vastned Retail NV and from buy to hold for NSI NV, two leading Dutch property investors, in a July 2 report.
End of Dutch Dividend Tax May Hurt Real Estate Investment Sector | Bloomberg Tax
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Bonjour
Comme mentionné dans l’article il est urgent d’attendre SEPTEMBRE afin de prendre connaissance de son projet fiscal pour 2019 et son impact réel pour les REIT
Un peu plus d’explication sur les tenants et les aboutissants éventuels de cette réforme fiscale.
End of Dutch Dividend Tax May Hurt Real Estate Investment Sector | Bloomberg Tax
AMF pas de REIT DUTCH
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Bonjour,
Pour donner une idée, voici une liste des SIR (Sociétés Immobilières Règlementées) cotées à Bruxelles. Cela date de fin 2015, donc plus tout récent, mais dans l’ensemble pas de gros changement à ma connaissance, et les valeurs de rendement ont probablement un peu évolué aussi.
Je trouve utile d’avoir ces ratios de payout, endettement, etc…
à noter qu’à cette époque, il fallait compter 15% d’impôt sur le dividende des SIR (30% maintenant :-/), ces 15% sont déjà retirés sur le rendement annoncé car "rendement net".
Mais actuellement il faut donc encore retirer 15% pour avoir le net actuel, en tout cas pour les résidents belges… (pour ceux qui veulent faire le calcul exact, en fait, remettre les 15%, puis enlever 30% sur le global brut)
Pour les Français, je suppose qu’ils peuvent en récupérer une partie ?
Sinon j’en détiens plusieurs de la liste depuis pas mal de temps, et plutôt satisfait de leur évolution et rendement. Peu de risque et divendende très correct.
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
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A une époque, le prélèvement n’était que de 15% sur les foncières résidentielles (home invest, xior, aedifica) alors qu’il etait de 25% ou 30% sur les autres.
Est ce toujours le cas?
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Pour XIOR il semble que la réponse est oui c’est 30%
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1 #40 03/09/2018 15h00Klaus a écrit :
A une époque, le prélèvement n’était que de 15% sur les foncières résidentielles (home invest, xior, aedifica) alors qu’il etait de 25% ou 30% sur les autres.
Est ce toujours le cas?
Tout a été harmonisé à 30% malheureusement même pour SIR résidentielles… les 15% sont du passé…
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1 #41 03/09/2018 17h16Les SIR qui investissent au moins 60% dans les soins de santé, bénéficient d’un précompte réduit de 15%, c’est le cas d’Aedifica et de Care Property Invest
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En effet, je vois ça, merci pour la correction, il reste donc un petit nombre de SIR encore épargnées… On peut logiquement se demander pour combien de temps cette exception sera encore valable, vu toutes les hausses récentes à ce sujet (avant 2012 il n’y avait encore aucun précompte sur les SIR résidentielles !)
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la fiscalité applicable à AEDIFICA voir bas de page
Société immobilière réglementée - Aedifica
Pour CARE PROPERTY
Profil d’entreprise – Care Property Invest
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2 #44 21/09/2018 18h13Bonsoir
Point de situation sur l’évolution de la fiscalité néerlandaise et son impact sur les foncières.
La taxe immobilière néerlandaise touche aussi la Bourse de Bruxelles | L’Echo
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1 #45 20/10/2018 19h52thegambler a écrit :
Pour XIOR il semble que la réponse est oui c’est 30%
https://www.investisseurs-heureux.fr/up … 141417.png
Profil
Bonsoir
Confirmation du montant du prélèvement pour XIOR à 30 %
Information extraite de ce document
ANNUAL REPORT 2017
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Bonsoir
Les prévisions du BPA, pour les 3 prochaines années, indiquées lors de la publication des résultats financiers 2017 et confirmées lors de la présentation des résultats du S1 2018 n’ont pas rassuré les investisseurs entrainant une baisse des cours.
La société BEFIMMO vient donc de faire en OCTOBRE et NOVEMBRE un point de situation sur ses différents projets. A en croire la réaction du cours de bourse et la hausse des volumes les investisseurs semblent rassurés.
La société indique également que sa prévision de dividende reste stable à 3,45 euro. De grandes réserves sont disponibles pour suppléer des BPA plus modestes.
Les différents publications sont disponibles ICI
Le tableau ci dessous reprend quelques indications chiffrées qui sont toutes issues des publications de la sociétés. Les cellules sur fond vert sont les prévisions faites par BEFIMMO. Le petit historique permet d’apprécier la qualité des prévisions
Autre tableau qui reprend les dernières indications de la publications semestrielle du S1 2018
Evolution de la LTV
Pour terminer ce rapide coup d’œil évolution du cours de bourse comparée à la NAV
Tableau disponible à ce lien
BEFIMMO-2018 - Google Spreadsheets
AMF : actionnaire de la société
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1 #47 14/01/2019 17h24Voici l’évolution des SIR (Sicafi) Belges en 2018 (source : article paru dans un "Trends" de décembre 2018)
La 2e colonne représente le dividende net, c’est à dire déjà amputé de 30% par rapport au brut pour la majorité et 15% pour 2 cas spécifiques (Aedifica & Care property invest).
On peut voir que les 2 spécialistes des entrepôts Montea et WDP ont bien tiré leur épingle du jeu "leurs plateformes logistiques aux Pays-Bas leur ont permis de profiter pleinement de l’explosion du commerce virtuel".
A l’autre extrémité Qrf (immobilier commercial) a souffert "en conflit avec H&M qui représente 16.5% de ses loyers contractuel, l’entreprise s’est vue contrainte d’acter en 2018 une dépréciation de 7M€ … & actions en justice avec 2 autres immeubles qui représentent 10% de ses revenus locatifs…". Le bénéfice par action estimé pour 2018 ne couvre déjà pas le dividende, donc les 7.1% annoncés sont probablement hypothétiques…
Perso je vais rester à l’écart de celle-là….
à noter une AK courant 2018 sur Befimmo et Intervest O&W (j’ai souscrit au deux car déjà actionnaire), ce qui explique une partie de la baisse.
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
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Bonjour
Commentaires de brokers belges concernant des sociétés immobilières belges évoquées dans des files spécifiques telles que AEDIFICA, XIOR.
"Les sociétés immobilières belges, les vrais acteurs de croissance" | L’Echo
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
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Bonjour
ING vient de sortir ses recommandations pour quelques valeurs du marché immobilier.
A coté de WDP ( Capi 3462 M€, EV 5614 M€ ) il y a la société VGP ( Capi 1353 M€, EV 1781 M€) qui est également un acteur du secteur de la logistique. En mai elle vient de publier sa présentation dans laquelle elle dévoile, en autres, ses ambitions européennes.
Deux diapos extraites de la présentation pour celles et ceux qui cherchent une diversification géographique
deux liens pour aller plus loin dans la connaissance de cette société
Our Profile - VGP - Developer of industrial parks
http://www.vgpparks.eu/investors/images … y_2019.pdf
AMF actionnaire VGP
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1 #50 19/01/2020 16h02Un résumé de l’évolution des SIR Belges sur l’année 2019 (article de l’echo : Les meilleures actions immobilières pour votre portefeuille | Mon Argent), impossible de se tromper avec n’importe laquelle de ces valeurs l’an passé… Dans le pire des cas c’était du +6.9% (pas loin de 10% dividende net inclus) et une moyenne de plus de 25% (quasi 30% dividende net inclus).
Donc une très bonne année pour ce type d’actions… Logiquement elles devraient continuer à bien se comporter (probablement pas autant qu’en 2019 tout de même) tant que les taux restent bas, ce qui devrait être le cas en 2020.
Personnellement je reste assez investi dans ce secteur en diversifiant avec des SIR résidentielles, logistique, un peu moins les bureaux et les maisons de soins. J’allégerai éventuellement si un risque de forte hausse de taux se fait sentir.
Autre info intéressante que l’on peut trouver sur l’article, "Cofinimmo affichait déjà un taux de 56% investis en immobilier de soins à fin septembre. "Nous pensons que Cofinimmo ne tardera pas à franchir le cap des 60%" estime l’analyste Jonathan Mertens, de Dierickx Leys."
=> Ce seuil est important car en Belgique les SIR qui investissent au moins 60% dans les soins de santé bénéficient d’un précompte réduit de 15% (au lieu de 30% pour les autres). Donc des dividendes potentiellement moins taxés à l’avenir sur cette action…
Le temps que la Belgique décide d’harmoniser tous les précomptes à 30% sans distinction… (faut il rappeler qu’il y a quelques années, toutes les SIR étaient encore taxées à 15%…)
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