Fantomas60 [60] : étude de cas immobilier (investissement locatif avec ma compagne)

Bonjour,

Vous devez en profiter pour réfléchir à votre situation , vous n’êtes ni marié ni pacsé mais vous avez des enfants. Et des biens.
C’est le pire cas en cas de…Décès.

Voyez surtout votre notaire, en distinguant ce qui est dans la "communauté" ou qui devrait l’être et en distinguant une éventuelle succession si besoin (les 2 cas ne sont pas toujours forcément identiques contrairement aux idées pré conçues). Et au passage pour un coût modique voir gratuit suivant vos relations avec le notaire, vous aurez la bonne réponse pour les impôts.

Il est certes possible de louer nu un appartement meublé. Vu la liste des meubles obligatoires en meublé, il suffit de ne pas en fournir un pour pouvoir dire en toute bonne foi "je n’ai pas déclaré en meublé car je ne respectais pas la liste des meubles obligatoires". Du point de vue fiscal, aucun problème.

Par contre, une colocation en bail de location nue, c’est un problème à cause de l’ampleur de la protection du locataire du bail type de location nue (durée du bail, obligation de proposer l’achat au locataire si vous lui donnez congé pour vendre, etc). A mon avis, en nu, la colocation en baux multiples est carrément exclue, et même la colocation à bail unique peut être source de problème.
Ensuite, le passage en meublé peut s’avérer difficile si les locataires n’ont pas la bonne idée de partir tous en même temps.
C’est pourquoi je vous recommande fortement de partir directement sur la location meublée en LMNP au réel.

Acheter à deux sans être sous un régime de communautés de biens, c’est forcément faire une indivision devant le notaire. Il y a quelques inconvénients (lourdeur de l’indivision ; en meublé on ne peut pas bénéficier de la ristourne pour adhésion à un CGA ; et j’en oublie sans doute).
L’alternative pour acheter à deux (en louant meublé et en étant en LMNP au réel) est la SNC. Pas très simple non plus.
Le plus simple, et de loin, est que chaque conjoint fasse ses propres investissements. Achetez un bien chacun. Ça ne vous empêche pas de faire comme s’ils étaient commun (chacun apporte ses compétences respectives sur chacun des deux projets), mais du point de vue fonctionnement et fiscalité, c’est tellement plus simple !

Concernant la succession pour un bien en indivision : ni marié ni pacsé mais avec enfants n’est pas le pire ; le pire, c’est sans enfants.
- sans enfants, les biens du conjoint décédé vont à ses héritiers, les parents s’ils sont encore vivants. Le conjoint survivant se retrouve donc en indivision avec ses beaux-parents. Pas toujours facile, surtout si les beaux-parents ont quelque chose à reprocher au survivant (la façon dont il ne s’est pas assez occupé du conjoint mourant, la façon d’élever les enfants, ou encore avoir un nouveau conjoint  : la liste des griefs possibles est longue).
- avec enfants, les biens du conjoint décédé vont à ses enfants. Le conjoint survivant se retrouve donc en indivision avec ses propres enfants. S’ils sont mineurs, il devra demander l’autorisation du juge des enfants pour tout acte de disposition (notamment vendre le logement), mais pour le gérer au quotidien et notamment continuer à le louer, ça ne pose pas trop de problème.

Bonjour à tous

Un retour sur ce beau projet:

1ère partie, trouver le bien:
Alors après ces conseils, je me suis décidé à faire une offre un peu en dessous, mais malheureusement, le bien était déjà vendu entre temps.

On ne se laisse pas abattre, et on commence à écumer les agences immobilières pour trouver un autre bien, mais même s’ils sont gentils, rien ne convient: Nous voulons un grand appartement avec des travaux, et surtout bien situé.

Nous faisons quelques visites et finalement, nous nous positionnons sur un F4 de 64 m2, visité de nuit, 3 chambres, nous faisons une offre à 89.000 au lieu de 96.000. C’est accepté. Ce n’est pas l’affaire du siècle, pas très bien situé, mais juste à coté d’une école d’infirmière.

Nous avions toujours contact avec le jeune agent immobilier qui nous appelle un jour pour un autre bien qui n’est pas encore sur le marché. Il est situé tout simplement au même endroit que le premier, sauf qu’il est  au 3ème étage au lieu de Rez de Chaussée. Il fait visiter ma femme. L’appartement appartient à une vieille femme, sous tutelle, qui vient de partir en maison de retraite, et son neveu doit vendre l’appartement. Mise à prix 103.000 pour 97 m2. Nous signons tout de suite au prix et annulons l’achat du 64m2.

deuxième partie : financement
Nous allons donc emprunter moi et ma femme, nous estimons les travaux à 26.000euros : peintures, sols, deuxième salle de bain, fenêtre, électricité.
Ma banque, le LCL accueille ma femme les bras grand ouverts et nous propose 1.2% sur 15 ans pour 129.000 euros. ayant été refroidis par la délégation d’assurance sur mon premier achat, qui avait pris un temps fou, je décide de passer par l’assurance maison LCL, un peu plus cher, mais bon…
Et bien rebelote, et des échanges à ne plus finir, j’ai signé chez le notaire 2 semaines plus tard que prévu.

troisième partie : les travaux
Que de stress ! des devis hallucinant pour le décollage de papier peints et faire enduit+peinture murs et plafond pour 97 m2. Le plus cher : près de 20.000euros avec au moins 2 semaines rien que pour enlever le papier peint actuel, et les finitions "au phare" pour le plafond. J’ai eu un devis à 14.000 euros au noir et enfin… 3.400 (déclaré) par un artisan. En désespoir de cause, je prends le dernier en me disant on verra bien. Et bien, les gars ont tout enlevé en 2 jours, puis on mis en 10 jours 2 couches d’enduit, et 2 couches de peinture au pistolet, le résultat est très bon.
Pour la plomberie , mon oncle s’en est chargé.
pour le carrelage, c’est un gars qui travaille parfois avec à mon oncle qui l’a fait avec lui, puis il m’a proposé de poser le parquet, et de faire une cloison qui permet de faire une 4ème chambre. Je dis OK

…et début août, le collègue pose 7 lames de parquet le soir, pour voir ce que ça donne, puis j’apprends qu’il part en vacance 15 jours en me laissant en plan, avec le parquet en paquet, et des salles de bains sans faïence, la cuisine sans plinthe, aucune cloison. Selon lui tout sera fini pour début Septembre comme prévu…Mais moi, je fais visiter quoi ? je meuble quand? J’installe ma cuisine quand?  et la cloison?  il faut quand même l’enduire, et la peindre. Et les quarts de rond?

Discussion active avec mon oncle pour lui dire tout le bien que je pense de son collègue.
J’appelle mon peintre pas cher qui accepte de poser mon parquet, les seuils, les quarts de rond et poser la cloison ( + enduit + peinture) pour 2.000 euros.

aujourd’hui, ou plutôt hier, il reste :
- Les  barres de seuil ( mon peintre)
- les quarts de rond dans une chambre ( peintre)
- des plinthes dans la première salle de bains ( collègue de mon oncle)
- les joints de faïence de la (nouvelle) salle de douche ( collègue de mon oncle)
- un peu de plomberie ( mon oncle)
- finit de meubler 2 des 4 chambres et la pièce à vivre ( moi)
- les WC

Ce qui est terminé :
- électricité
- cuisine (95%)
- une salle de bain ( 95%)
- 2 chambres
- double vitrage

quatrième partie : les locataires
Un peu stressant aussi, car il y a une semaine, ce n’était pas visitable.
Vendredi 17 aout, je me décide enfin à poster mes annonces sur le bon coin, et 2 autres sites de colocation: pour cet appartement, et l’autre que je possède déjà. Soit 7 chambres au total.
J’avais un contact qui était amie avec une colocatrice de mon F4 l’année dernière. Elle a visité samedi 18 et pris tout de suite une chambre. Plus que 6. Elle me propose de mettre l’annonce sur le site de l’université. Le dimanche, elle me trouve 2 personnes intéressées, et je fais aussi une visite concluante.
Depuis lundi, j’ai 7 contacts de plus, donc une visite hier concluante.
Il faut savoir, que j’ai adapté mon tarif de sorte d’être en cash flow un peu >0 avec une estimation de vacance de près de 30%… soit des chambres à 340 euros, et à ce prix, pour des appartements complètement refaits, avec du mobilier flambant neuf, c’est introuvable à moins de 450 euros.
Personne n’est sortie d’une visite de mes chambres sans conclure.
Je pense qu’après les visites de samedi je serai complet:

En septembre, je rembourserai 1440 euros pour mes 2 emprunts, et je devrais toucher 2380 de loyer ( 340*7), pourvu que ça dure !

Sympa votre post : très complet. On attend donc la suite avec intérêt
Une question, par curiosité : c’était quoi le problème avec la délégation d’assurance sur votre premier achat (qui avait pris un temps fou)?
Parce que mon vécu = en délégation, ça peut aller infiniment plus vite que les assurances maison parce que de plus en plus d’assurances font tout le process sur Internet. Si vous répondez NON à toutes les questions du QS, vous signez le contrat d’adhésion directement. Si besoin de pièces médicales, ça se gère en ligne, sur un espace sécurisé.

Bonjour A tous

Quelques infos sur ce deuxième  investissement qui m’use vraiment avant même de me rapporter quelque chose.
Il ne restait plus grand chose à faire, mais moins il y a de chose, plus ça prend de temps.
- Mon oncle qui a fait le plomberie a mangé le midi chez un chinois, et il s’est choppé un truc. En plus , il est tombé par terre et s’est fait un bleu aux fesses immense. Je suis son neveu, il a quand même fait ce qu’il pouvait pour venir en aide à son neveu ( moi)
- Son pote, carreleur de métier, mais je le pose mieux que lui j’en suis sur maintenant, pareil à lui même, vient quand il veut…Pourquoi j’ai payé d’avance?
- le peintre,  je ne sais jamais quand il vient, mais quand il est là…ça dépote ! vraiment exceptionnel. La cloison qu’il a fait, jamais on pourrais penser qu’il y avait une ouverture.

Mercredi soir 29 août , je vais a l’appartement pour bricoler et….pas de courant ! la tuile, c’est de ma faute, j’ai complètement oublié de changer le contrat d’EDF.
Jeudi matin, je prend un contrat à Total Spring pour avoir le rétablissement le jour même du courant, moyennant 153 euros.
J’ai pris 2 jours de congés pour finalement avoir le courant…aujourd’hui 3 septembre à 15h. j’ai pas arrêté d’appeler total spring, des incompétents! j’ai seulement eu ENEDIS samedi vendredi matin pour une intervention aujourd’hui en me disant que total spring m’avait pipoté.
Sauf que j’avais 2 locataires qui arrivaient dimanche soir, et sans courant…

Bref, alors mon week-end :
- Tout ce qui traîne au niveau outils, pot de peinture…ça a prend plusieurs m2, la moitié de ma pièce à vire, direction chez moi, les gars ils se débrouilleront pour récupérer leurs outils, peinture, ciment,…
- montage des meubles et gros nettoyage ( sans courant)

une des colocatrice qui devait venir a accepté de ne venir que le we prochain..ouf !
le second…bah je lui ai pris une chambre d’hôtel ( 68p euros à mes frais) pour la nuit de dimanche à lundi à l’hôtel IBIS.

Cet après midi, 1/2 journée de RTT pour être présent pour ENEDIS, le gars est venu et oh miracle, le courant est revenu.. J’ai pu en profiter pour finir mes travaux, c’est à dire poser les verrous sur les portes ( j’avais besoin de ma perceuse électrique pour percer le métal), avec passage chez leroy merlin pour acheter des forets qui pétaient .
j’ai pu tester le lave linge=> OK pour le lavage rapide 15’

j’ai pu tester la freebox => OK

il faut savoir que j’ai eu un étudiant qui a refusé ma chambre…Mon premier échec ! Je mets ça sur les travaux en cours. J’avais 4 contacts en attente dont une institutrice mutée qui a pris la chambre après avoir visité une première qui ne lui convenait pas, et sans visiter  un autre appartement alors qu’elle avait rendez vous.

Donc ce soir, je peux enfin décompresser, TOUTES mes chambres (7) sont louées, et moi et ma femme, on va pouvoir respirer, car franchement, tous les 2, on a vraiment été stressé à passer nos soirées à bosser à l’appartement sans savoir si on pourrait finir à temps.

Maintenant va falloir passer aux comptes…
- le collègue de mon oncle, 1900 euros à réclamer (  la parquet qu’il n’a pas fait, et qu’il n’aurait jamais eu le temps de faire)
- Total spring : 153 euros pour l’intervention en urgence qui a mis 5 jours + 680 euros pour la chambre d’hôtel.

Voilà je vous souhaite une bonne soirée

Bonjour

Quelques infos de mes 2 appartements.
Alors le plus dur est passé, et effectivement maintenant…je mange mon pain blanc ( 2380 euros qui rentrent chaque mois, pour un remboursement des prêts d’un peu plus de 1400 euros…Mais attention j’ai les charges, les impôts,etc…difficile de faire un bilan là car il me faudrait une année complète, mais c’est bien parti quand même.
J’ai quand même du installer un extracteur d’air dans un cagibi où j’ai fait mettre une arrivée d’eau et une évacuation. Il y a maintenant un lave linge séchant, mais ça commençait à moisir…

J’ai au moins une fois par semaine quelqu’un intéressé par une des 7 chambre…alors clairement l’année prochaine, j’augmente le tarif pour passer à 350 ou 360. Je pense que je ferai 350 pour le F4 et 360 pour le F5.

Maintenant place à la recherche d’un 3ème bien, mais qui sera complètement différent pour me diversifier. j’écume le bon coin, et je "checke" pratiquement TOUTES les annonces

Pour répondre à la dernière question, je fais un bail pour chacun….je sais…

Bonnes fêtes à tous les investisseurs heureux et que 2019 vous offre de belles opportunités !