Yoan14 : étude de cas immobilier (crédit sur 25 ans ?)

Yoan14 · #1

Bonjour à tous,

J’ai trouvé un appartement pour lequel je pourrais, si l’offre était acceptée, parvenir à un CF de +/- 1 euro. Les prix immobiliers de mon coin sont assez cher et je profiterais du besoin de vendre du propriétaire pour l’avoir bien en dessous des prix du marché.

Cependant le bien est un peu atypique. Des combles assez basses, une petite surface (25 carrez, 34 habitable) pour un studio dans une petite ville appartenant à l’agglomération d’une ville moyenne, qui sera en concurrence avec majoritairement des T2, et une forme de "boomerang" le rendant difficile à cloisonner et agencer. Je pense qu’il pourrait se louer mais plus difficilement qu’un T2 dans ce même coin et fais donc des calculs avec des loyers plus bas. Je test actuellement la demande en location nue.

Du coup je me demandais, compte tenu du fait que les taux sont actuellement très bas, ne devient-il pas intéressant d’envisager un crédit sur 25 ans et donc de sécuriser un CF de 35€ malgré la plus grande part des intérêts dans le coût total ?

Merci de votre avis.

Mots-clés : crédit, immobilier, location

AesculusHippocastanum · #2

bonsoir,

emprunter sur 25 ans améliorera votre T.R.I. et vous permettra de ne pas grignoter votre taux d’endettement. Pensez alors à négocier les IRA.

Cordialement,

sven337 · #3

Il faudra trouver une banque qui accepte d’aller à 25 ans pour un crédit immobilier dédié à un investissement locatif, ce qui n’est pas le cas de toutes.
Mais oui, privilégier le cash flow est une approche qui se défend.

cricri77700 · #4

Oui et non , ce qui est bien , c’est de rembourser du capital.
Sur 25 ans , les premières années, le capital se rembourse très lentement.

L’immobilier, on pense être long terme , et il y a souvent un changement de stratégie, un imprévu ou autre.

À côté de cela , vous avez payer peu de capital, les frais de notaire ont été payé, l’entretien de l’immeuble ou du bien également.

Je ne pense pas qu’il faut jurer que par le CF.
Je ne pense pas qu’il soit pertinent d’emprunter sur plus de 20 ans également.

FastHand · #5

Bonjour,

Vous avez 33 ans ce qui vous amène théoriquement à 58 ans.
Avec 20 ans, vous remboursez 40% de votre emprunt en 10 ans.
Sur 25 ans, c’est plus compliqué.
J’empreunterai plutôt sur 20 ans, et je tacherais de trouver un emprunt modulable à la hausse ou à la baisse:
- si vos revenus augmente pas de soucis, vous pouvez même augmenter vos mensualités.
- si vous voulez retrouver plus d’aisance après quelques années de remboursement, vous pouvez étendre votre emprunt de 2-3 ans.

Dans le cas présent, la vraie question est de savoir si cela vaut le coup de se mettre au taquet du cash flow pour un bien avec beaucoup de défauts.
Ne vaut-il pas mieux ne pas chercher le cash flow à tout prix, mais plutôt essayer de trouver un bon produit.

Boubouka · #6

Vue votre description, la question concerne davantage la qualité du bien que la durée du prêt.

Trop de défauts pour un si faible cash flow. La rentabilité semblerait faible.

Un premier investissement est déterminant pour la suite.

Yoan14 · #7

Merci pour vos réponses.

C’est vrai que je suis sceptique vis à vis du bien et que ce n’est pas tant l’appartement qui me plaît que les circonstances de la vente qui me permettent de casser le prix.
Mais venant d’arriver dans le coin, je me disais que d’acheter un bien qui devrait s’autofinancer ou au pire me coûter quelques euros par mois, me permettrait d’être reconnu comme un nouveau joueur sérieux pour mon réseau en création. Une fois ce bien acheté, je devrais avoir plus de facilités avec les agences sans sacrifier mon épargne. Un CF de -15 s’absorbe facilement. Enfin si y a pas de soucis sur l’appartement bien sûr, toujours un risque.

Les prix sont élevés et j’ai peur de rester coincé longtemps dans ma recherche si je cherche à tout prix la perfection sur le premier bien.

Dur dur. Je dois retourner le voir pour vérifier si je peux le cloisonner par exemple.

Stinky · #8

Toujours beaucoup de doutes pour un premier investissement, surtout sur une région chère où il est difficile d’obtenir un cash-flow positif.

N’oubliez pas que la première opération est très importante car c’est elle qui va déterminer la suite de vos investissements et décider la banque à vous suivre sur d’autres projets ou pas.

Dans ce contexte, il est amha indispensable d’être en cash-flow positif , ou à défaut être dans la règle des 70% (la mensualité de l’emprunt doit être au moins égale ou inférieure à 70% du loyer hors charges).

Partant de là, il n’y a pas 36 solutions :
- obtenir un rendement de 9% brut minimum
- déléguer votre assurance de prêt, même si les banquiers n’apprécient guère car c’est là dessus qu’ils margent. Et je vous assure que respecter la règle des 70% avec une mensualité sans assurance est bien + simple, même si le cout de l’assurance est toujours présent. Il est bien sur possible de le faire après avoir obtenu le prêt.
- mettre un peu d’apport dans le projet. Perso c’est ce que je fais actuellement (10% du projet), cela réduit mes mensualités, aide à faire passer le dossier et me permet d’avoir un cash-flow positif + conséquent, et j’ai de + la possibilité de faire un différé partiel de 3 ans qui me permet si nécessaire de me reconstituer mon apport en très peu de temps.

Financement sur 20 ans, c’est déjà bien assez long et très très peu de banques financent sur 25.

Bref avec un cash-flow neutre, l’opération peut être belle tout de même, surtout si vous achetez en dessous des prix du marché

Yoan14 · #9

Je me disais aussi que malgré un CF nul voire légèrement négatif (-10 max) si jamais j’ai vraiment du mal à trouver un locataire, je pourrais le rénover et le vendre plus cher d’ici 9/10 ans.

Même si je suis d’accord, le premier investissement est important, je pense que le plus important reste de se lancer et de ne pas faire une grosse erreur. Si jamais j’avais un CF de -10, ça ne devrait pas être handicapant pour la suite non ?

Dur.

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