Yoan14 [28] : étude de cas immobilier (studette sans foncier ?)

La question me semble être : est-ce que cette studette a une existence légale ? Pour qu’elle puisse être vendue, il faut qu’elle soit un lot défini dans le règlement de copropriété et au cadastre également, me semble-t-il. On ne peut pas vendre une pièce de son appartement sans qu’il soit officiellement divisé !

Un point à éclaircir, avec l’aide de votre notaire, sur la base du réglement de copropriété, de l’état descriptif de division et de l’extrait du cadastre.

Pour ce qui est de faire de la location "moyenne" durée, de quelques mois, c’est très simple :
- si votre locataire établit sa résidence principale dans le local que vous lui louez, le bail est soumis à la loi de 1989 ; vous ne pouvez louer qu’au minimum 9 mois pour du meublé à un étudiant, 1 an pour du meublé autre, 3 ans pour du nu ; le bail est automatiquement reconductible sauf l’étudiant.
- si votre locataire a une résidence principale effective ailleurs, alors vous lui louez une résidence secondaire ; ce n’est pas soumis à la loi de 1989, mais au code civil (comme une location saisonnière de vacances, ou encore la location d’un garage, d’une cave…). On marque ce qu’on veut dans le bail pourvu que les deux parties en soient d’accord. Donc, aucun problème pour louer 3 à 6 mois, par exemple. Notez bien que ce n’est plus de la location saisonnière (maxi 3 mois), mais de la location de résidence secondaire.

Précautions à prendre :
- bien marquer dans le bail "le locataire déclare que sa résidence principale est établie telle (autre!) adresse"… "loue le local… à usage de résidence secondaire". "Les parties conviennent expréssement que, le local loué n’étant pas affecté à la résidence principale, le présent bail constitue un louage de chose conformément aux articles 1709 et suivants du code civil".
- s’assurer que la situation du locataire est bien celle où il a une résidence principale effective ailleurs ; cas d’un étudiant qui continue à habiter officiellement chez ses parents, de la personne en formation ou en mission pour quelques semaines et quelques mois mais qui rejoindra son conjoint et ses enfants dans la RP à la fin de la mission/formation. On rappelle que la résidence principale est celle où la personne "a ses intérêts personnels et familiaux" ; il faut donc qu’il ait de fortes attaches à sa RP, qu’il continue à être domicilité officiellement là-bas et que ce que vous lui louez soit bien un "pied-à-terre". Sinon, vous n’avez pas le droit de faire un bail "code civil".
- attention aux durées anormalement longues ; au-delà de 6 à 9 mois, il va devenir difficile de soutenir que vous pensiez que ce n’était pas sa RP (au cas, par exemple, où le locataire porte le pète pour obtenir la reconnaissance d’un bail loi 1989). Pour des durées aussi élevées, autant faire un bail loi 1989 (un an en meublé) en disant au locataire qui souhaite ne rester que 8 mois qu’il n’aura qu’à résilier à temps et que ça fera 8 mois effectifs. Remarquez, même pour 4 mois c’est possible de faire un bail loi 1989 de un an en meublé, là aussi le locataire n’aura qu’à résilier à temps.

- expliquer au locataire que, s’agissant d’une résidence secondaire, des aides telles que les APL sont exclues.

PS : 14  m² ou un tout petit peu moins ? 33 m3 de volume, ou moins ?
Louer un tel logement peut être illégal si la division en logement date d’après 2000. Et j’aurais tendance à dire que si la studette est officiellement une "salle de jeu", c’est la vente en cours qui lui donne la statut de logement et constitue donc la division effective. Attention donc à ce qu’elle respecte strictement ces minima de surface et de volume sous peine d’acheter une bombe à retardement juridique (même si ces divisions illégales semblent très rarement poursuivies, il suffit d’un locataire mauvais coucheur et d’un juge motivé pour perturber durablement votre sommeil !)

Cf ce message : Perecastor [69] : étude de cas immobilier (valoriser un immeuble avec des lots non cadastrés ?)

Dernière modification par Bernard2K (28/09/2018 23h52)