Flavius : étude de cas immobilier (vente de foncier à un promoteur en VEFA)

Votre terrain vaut de l’or.
Le promoteur ne partagera pas le pré-bilan financier, sauf à ajuster les chiffres pour créditer sa propal.
A moins que vous n’ayez signé une exclusivité, vous pouvez faire monter les enchères en contactant d’autre promoteurs régionaux.
Ces conditions suspensives sont classiques et très peu de promoteurs développent à risque, sauf ce que le prix d’acquisition proposé ne reflète ce risque.
La consultation d’autre promoteur pourra aussi répondre sur l’intérêt de ce terrain et ainsi jauger le risque d’activation des conditions suspensive. En effet, si tous vous font des offres fermes, c’est que l’intérêt acquéreur final existe.

Le promoteur m’a, dés le début, communiqué le lien relatif à l’OAP qui précise pour le village concerné:

A. MIXITE FONCTIONNELLE
▪ Le secteur est à vocation mixte à dominante résidentielle et accueillera préférentiellement des constructions à usage de logement.
▪ Il s’agit de conforter des espaces d’habitat en lien avec le cœur du village.
▪ Les constructions à usage économique ne sont autorisées que si elles sont cohérentes et compatibles avec la vocation résidentielle (commerces, services de proximité, …)

L’échéancier prévisionnel permet une ouverture à l’urbanisation de la zone à court terme, à partir de l’approbation du PLU intercommunal.
Un habitat individuel groupé ou individuel est préférentiellement attendu en lien avec le schéma d’aménagement. Néanmoins, cela n’interdit pas ponctuellement de l’habitat collectif de petite dimension.

Les 7000 euros de frais de viabilisation mentionnés au téléphone sont probablement limités aux raccordements. Il y a un parking, et toutes sortes de contraintes, de voie goudronnée qui très vraisemblablement inflatent considérablement ce montant qui avait aussi surpris mon notaire. Le promoteur a déclaré vouloir vendre 70 000 euros la parcelle nue, ou 280 000 euros la maison et la parcelle. Sachant que ce n’est pas le constructeur. Et que sur 14 parcelles je ne peux dire combien sont sur mon terrain, si ce n’est l’estimation de 6000/8000m2= 75% soient 10,5 parcelles sur 14.

Il y avait aussi 2 autres propositions que j’ai déclinées (mais pas l’autre propriétaire, local): 1 parcelle+ 270 000 euros; ou bien 2 parcelles + 210 000 euros. je préfère aucune parcelle et 325 000 euros, habitant à l’autre bout de la France de ce village.

Ma connaissance de cette vallée et mes échanges avec le maire et plus récemment ce promoteur, me rendent relativement optimistes quant à la demande de maisons neuves. les terrains à construire étant rares.
Beaucoup d’inconnues dans un monde qui m’échappe largement…Je crois que le prix du foncier dans une maison neuve est tellement variable d’un terrain à l’autre qu’il m’est impossible d’estimer un juste prix.

Message édité par l’équipe de modération (07/11/2021 17h30) :
- ajout de balises Quote

Vous ne pouvez pas faire confiance aux chiffres fournis par le promoteur car il peut vous dire ce qu’il veut. C’est utile pour comprendre l’équilibre général du projet mais vous ne pouvez pas vous y fier.

A votre place, je verrai les points suivants à approfondir :
- établir les prix courants dans le coin pour un terrain à construire (en prenant en compte que l’hypercentre coûte plus cher) et pour une villa neuve. A noter aussi qu’il ne réalisera peut-être pas que des villas : en hypercentre, de petits immeubles de plusieurs logements peuvent être plus rentables.
- le sérieux de ce promoteur. Renseignez-vous par tous moyens (regarder son site internet, ses autres projets, ses états financiers, voir si son nom ressort dans Googles Actualités, etc.).
- étudier les alternatives :
- alternative n°1 : faire monter le prix. elbolo propose une stratégie de négociation.
- alternative n°2 : mettre en concurrence. Contactez les autres promoteurs/lotisseurs du coin. Mais, si la voisine a déjà signé une promesse de vente avec lui, ça coince pas mal vos possibilités de négociation avec un autre promoteur.
- alternative n°3 : faire vous-même. En payant des gens dont c’est le métier (urbaniste et/ou architecte pour commencer), vous pourriez diviser, lotir, viabiliser, et vendre chaque parcelle séparément. C’est un peu de travail mais ça peut rapporter gros.

En tout cas, ne signez rien tant que vous n’êtes pas sûr de votre choix.

Ne pas négliger le coût de la simplicité et de la tranquillité. Dans la proposition actuelle, ça vous rapporte 325000 € et vous n’avez absolument rien à faire. Le lotisseur va marger grassement, mais c’est ce qui rémunère son travail et toutes les complications qui vont avec. Essayer de gratter plus, c’est possible et même probable, mais ça complique d’autant.