Quel décote pour un appartement loué à un locataire protégé ?

creusois · #1

Bonjour,

Ma question concerne le montant de la décote que l’on peut négocier lors de l’achat d’un appartement loué en bail nu avec un locataire protégé (plus de 65 ans) en place.

J’ai repéré un appartement qui m’intéresse de part sa taille (T1 de 30m2) et sa localisation (centre ville dans copropriété récente de standing).Ce bien est vendu loué en bail nu,avec un loyer sensiblement dans les prix du marché.Il serait bien sûr loué plus cher en meublé.
Pour une raison que je n’ai pu obtenir de l’agent immobilier,le vendeur,qui vend 3 logements occupés dans cet immeuble,n’a pas donné congé il y a quelques mois pour vendre,alors que le bail se terminait en novembre.
Peut-être savait-il qu’il serait compliqué de donner congé en devant reloger son locataire?

J’ai vu lors de la visite que le locataire,qui semble sérieux,est une personne de plus de 65 ans,donc avec la protection renforcée,en cas de congé pour vendre ou habiter dans le futur,ce que m’a confirmé l’agent immobilier,qui gère le bien.
Il n’envisage pas de partir,car le logement et la proximité des commerces lui conviennent très bien,ce que je comprends.

Actuellement,le bien est proposé au prix du marché pour un appartement libre (il n’est pas interdit de rêver).
Il est certain qu’il s’agit d’une zone tendue où ce type de bien est rare.Il est en vente depuis 10 jours et s’il était libre,je pense qu’il serait déjà vendu.

Ma question est: quelle décote peut-on envisager de proposer pour ce type de bien ?
On lit parfois entre 10 et 20% ,voire plus.
Il est certain qu’on connait d’emblée la rentabilité du bien (pas extraordinaire avec ce régime fiscal),mais que l’on est exposé à ce que le locataire occupe ce bien comme un viager,à la différence que l’on touche le loyer.

Avez-vous des retours d’expérience dans ce type de cas ?

Je poste cette demande car il me semble qu’elle est assez spécifique par rapport au fait d’acheter un appartement avec un locataire lambda qui ne bénéfice pas de protection spécifique et qui,surtout pour une petite surface,partira probablement d’ici quelque temps s’il est jeune,d’où la possibilité de louer ensuite en meublé.

En vous remerciant pour vos conseils.

Mots-clés : décote, investissement locatif, locataire protégé

sven337 · #2

Si votre objectif est de mettre l’appartement en location (nue…), et que le locataire est bon (pas de souci de paiement, bon entretien du logement), le fait qu’il ait l’intention de rester longtemps ne pose pas forcément de souci particulier, et dans cette optique sa protection ne justifie pas une décote supplémentaire par rapport à un bien vendu loué à un locataire < 65ans. Mais, c’est difficile de le savoir par avance, et a minima ça vous limite dans vos possibilités de faire du meublé un jour, ou de revendre vide. En contrepartie vous avez la garantie de la fidélité (taux de vacance = 0% dans vos simulations).
Sans avoir d’expérience particulière en la matière il me semble logique d’appliquer la fourchette haute de la décote usuellement retenue pour un logement vendu loué (donc 20%) ?
Souvenez-vous que le seul prix valable c’est celui sur lequel vous trouvez un accord avec le vendeur…

lachignolecorse · #3

Plutôt que de définir une remise, fixez vous une rentabilité nette (ou le cash flow) et calculez le prix d’achat correspondant. Est-il loin du prix de vente?

Dans ce genre de situation, vous pouvez essayer de lui racheter des meubles mais à plus de 65 ans, ça risque de ne pas être possible. Donc restez dans l’optique d’une location nue.

Philref92 · #4

Si vous voulez faire du meublé, n’achetez pas. Ou vous regretterez le manque à gagner/imposition immédiate.

Vous gagnerez surement plus en achetant plus cher mais en louant plus cher en meublé.

Si il est loué au prix, le fait que la personne soit agée n’influencera pas significativement la décote par rapport aux autres biens loués (à qualité de bien et de locataire identique) sur votre zone à forte demande. Si c’est un bien dédié à la location, la décote de base sera faible.

Vous êtes en zone tendue, donc le prix est "élevé" et le manque à gagner sera encore plus grand car vos amortissements et charges d’acquisition représentent une part plus importante du loyer qu’ailleurs. J’imagine donc que la rentabilité sera faible et le cash flow très négatif en nu.

Donc sauf si le bien et le locataire sont de qualité et que vous pouvez investir plus d’argent tout les mois, je vous le déconseille. C’est alors un investissement plus long terme.

Passer en meublé sera délicat et moins intéressant si pas effectué la première année.
Selon moi, ce n’est pas l’age qui compte mais plutôt le type de logement et la mentalité/connaissance du locataire.
J’ai eu le cas récemment avec une personne de 60 ans.

Après, vous n’avez rien à perdre en essayant une grosse négociation.

Bernard2K · #5

Je serais tenté de dire qu’il n’y a pas de décote, par rapport à un autre appartement loué nu à un locataire <65 ans.

Il y a plein de gens qui veulent investir dans l’immobilier locatif et qui se contentent très bien de la location nue.

Pour eux, le fait que le locataire soit âgé n’est pas un inconvénient, et le fait qu’il reste longtemps peut même être perçu comme un avantage : pas de vacance à la relocation, pas de frais de relocation non plus (beaucoup passent par une agence qu’ils doivent payer), pas de dégradation, pas de travaux à faire (en général les personnes âgées sont plus soigneuses, sauf s’il a un chien qui bouffe tout).

Frycek · #6

N’ayant, à ce jour pas ce type d’expérience mais ce cas semble pouvoir etre interessant/rentable

à voir déja vos objectifs,

- garder le locataire,
si garant et rentabilité ok, et que la rentabilité est au rendez vous
achetez et vous ferez une plus value/rendement (en nu ou meublé) qui vous convienne

- sortir le locataire ou faire évoluer le Bail,
pari risquer mais pouvant permettre une meilleur rentabilité

- acheter sans locataire ou clause d’achat avec congé,
vous permettant d’avoir une situation "propre" et de faire à votre guise

Voyez vos objectifs de rentabilité et calculez chacun des scénarii,
cela vous donnera une vision du prix d’achat à proposer

Prenez en compte les points en suspens
si l’actuel propriétaire vend, menez une enquete des raisons auprès des locataires, voisins, amis, internet, ….et vous aurez vos marges de négociations !

en vous souhaitant un bon investissement

creusois · #7

Merci pour vos conseils et vos remarques très pertinentes qui me permettent de mieux préciser ce projet.

Je le voyais effectivement comme un investissement de long terme.Pour moi,la question que le locataire soit protégé jouait dans le sens où il sera compliqué de vendre ce bien vide sauf départ volontaire du locataire (par exemple pour raisons de santé).
Le fait de devoir proposer un logement équivalent et dont le bailleur accepte de louer à un locataire âgé est très difficilement applicable dans cette zone où il y a une forte demande pour les petites surfaces par des jeunes actifs par exemple.Il ne pourrait être donc vendu qu’à un autre investisseur.

Ma question était plus large que ce projet proprement dit,mais,en l’espèce,le bien ne pourra être vendu qu’occupé avec ce locataire.Il reste la possibilité de faire évoluer le bail en en discutant avec lui,mais il ne pourra pas être donné congé dans un bref délai.
Je ne sais pas pourquoi cela n’a pas été fait il y a quelques mois ,donc avant le terme légal.Pour ce bien,se posait le problème du relogement du locataire,mais pour un autre bien vendu par la même personne,il aurait pu donné congé avant la vente (locataire jeune).Selon l’agent immobilier,le propriétaire vend pour faire une donation à ses enfants.Je ne pense pas avoir plus d’informations auprès de lui,ni auprès des locataires,car c’est la même agence qui s’occupe de la gestion,et les locataires n’ont pas de contact avec le vendeur.

J’ai bien conscience que beaucoup d’investisseurs se contentent d’une rentabilité réduite,surtout dans ce type d’endroit où il s’agit plus d’un placement patrimonial et que le coté "clés en mains" avec une personne sérieuse, dans une copropriété de qualité peut séduire des personnes n’ayant pas envie de se compliquer avec un meublé et un turnover fréquent.

D’autant que le locataire n’a pas de chien et semble bien entretenir le bien…..Peu de risques également d’impayés ou de problème avec le voisinage suite à des soirées entre étudiants.Il sera sans doute difficile qu’une proposition basse soit acceptée,mais cela peut valoir la peine d’essayer.

Je pense que l’installation électrique devrait être remise aux normes (cf diagnostic électrique).
D’ailleurs,dans le cadre de cela,une rénovation incluant une cuisine équipée (et le rachat des meubles) pourrait peut-être constituer une base pour proposer un changement de bail en meublé,éventuellement sur une durée de 3 ans pour rassurer le locataire.Cela ne changerait rien par rapport à sa protection et me conviendrait mieux sur le plan rentabilité.Mais je me doute que cela ne sera pas forcément son choix.

Philref92 · #8

Le bien est loué au prix, donc pour le vendeur c’est pas un problème, au contraire même.

Travailler plus pour gagner plus ou investir pépère sans optimiser la fiscalité ni choisir son locataire.
Je l’ai fait et je ne le conseille pas si vous souhaitez faire du meublé.

N’oubliez pas que beaucoup investissent en SCI pour de la location nue.

Comme préconisé plus haut:
- faites des simulations de cash flow et choisissez en connaissance de cause.
- évitez les hypothèses de changement d’activité en cours de route (ce sera juste un bonus qui rattrapera les "dégats", à moins que vous fassiez une affaire à l’achat - cela risque d’être dur, notamment en face d’investisseur en SCI).

Êtes-vous sur qu’en location meublée il soit autant protégé?

En meublé la session avec locataire en place est déjà plus facile (pas de préemption, durée de bail plus courte donc les occasions de dénoncer le bail pour vente/reprise sont plus fréquentes).

De plus la protection des personnes agées est sous condition de revenus.

creusois · #9

Merci d’attirer mon attention sur l’investissement sous forme de SCI.J’avais sous-estimé cet aspect.

Concernant la protection du locataire âgé,je sais qu’elle est sous conditions de ressources (environ 1650 euros pour une personne seule en province),mais je pense que cela concerne un bon nombre de locataires âgés.
C’est bien sûr un point à vérifier.

Il me semble que depuis les lois Alur et Macron,l’obligation de relogement du locataire de plus de 65 ans s’applique en location meublée,comme en location nue,et donc sécurise le locataire,en particulier dans ce type de zone.
On peut également proposer un bail meublé de 3 ans.

Je considère cependant,comme vous le faites remarquez à juste titre,que ce changement de statut sera un "bonus" et qu’il ne faut pas prendre la décision avec cette hypothèse.

Il me semble cependant que,si il est fait de façon juste,ce changement peut profiter au bailleur et au locataire.
Le bailleur a un statut fiscal plus intéressant,le locataire des meubles et équipements de l’appartement garantis puisque c’est au propriétaire de les remplacer s’ils sont hors d’usage.

Je vais étudier avec soin tous les points susmentionnés.

Cordialement.

Philref92 · #10

En effet, la protection s’applique aussi a la location meublée (cf. Service public)

Un passage à la location meublé sera plus profitable au locataire car pour le même prix (ce sera délicat de l’augmenter), il bénéficiera de meubles à votre charge potentiellement à vie.

De votre coté, vous bénéficierez des amortissements (en LMNP au réel) mais :
- vous ne louerez pas au prix le plus intéressant
- vous ne pourrez pas passer en charges les frais d’acquisition notariés (si vous ne passez pas en meublé la première année).

C’est pourtant ces 2 aspects combinés qui boostent la rentabilité de l’investissement en LMNP les premières années (ou à défaut lorsque la rentabilité du bien est faible, permettent de conserver la rentabilité de l’activité plus longtemps).

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