Quelles étapes pour un appartement acheté déjà loué ?

jeensu · #1

Bonjour à tous,

Je suis en train de faire l’acquisition de mon premier bien dans le cadre d’un investissement locatif.
Tout est validé nous en sommes à la dernière ligne droite avant la signature définitive, et j’ai commencé à écrire un post pour détailler tous les détails pour ceux que cela pourrait intéresser !

Je n’arrive cependant pas à trouver toutes les informations que je recherche, à savoir toute la checklist de choses à faire afin que tout soit en règle le jour de la vente !

L’appartement est vendu déjà loué, avec un locataire en place donc, dont je reprends le bail en cours jusqu’à fin 2019 - avec un bon dossier, pas d’impayé, loyer cohérent avec les prix du marché.

Je suis sur le point de souscrire une PNO, et ce qui m’interroge, c’est le reste des procédures à effectuer pour être opérationnel le jour J (d’ici 2 semaines) ?
J’ai l’impression qu’hormis cette assurance, il n’y a pas énormément d’obligations, cela me semble bizarre ?

Pourriez-vous m’éclairer sur le sujet ?
Merci !

Mots-clés : appartement déjà loué, checklist, investissement locatif

Tchouikov · #2

Bonjour,

Il me vient à l’esprit 2 points sur lesquels vous devriez être attentif :

1) Assurez-vous bien que vous êtes éligible à la garantie loyers impayés et que vous ne devez pas laisser courir un délai de 6 mois durant lesquels l’occupant du logement aura été VOTRE locataire pour pouvoir y souscrire valablement : ce serait ballot de payer à fonds perdus des primes d’assurance.

2) Réglez bien, avec le vendeur, la question du dépôt de garantie payé par le locataire à son entrée dans les lieux. A défaut, vous pourriez être tenu à sa restitution lorsqu’il partira alors que le vendeur ne vous l’aurait pas transférée (en cherchant, vous devriez trouver le sujet qui avait été ouvert sur cette question).

jeensu · #3

Merci de cette réponse !

1) Le locataire est en place depuis un bon moment, et n’a jamais eu d’impayé. Je ne compte ainsi pas prendre de GLI.
2) Il n’y a pas de dépôt de garantie, mais en effet je me suis renseigné sur le sujet.

Timinel · #4

Bonjour

Demandez la copie du bail ( pouvoir avoir le detail des conditions qui vous engagent ) et verifier en particulier la réévaluation et cette caution. il est tres rare il me semble de ne pas demander cette garantie … vous pourriez un jour devoir la debourser.

Autre point si ce n’est pas formalisé , vous pouvez ecrire dans le compromis que le vendeur déclare le locataire a jour de ces loyers …

Cdt

mas19 · #5

Bonjour,

Effectivement il n’y a pas de check list pour tout je pense car chaque cas est particuliers, en fonction du type de bail notamment…
Mes différentes alertes seraient :

- Appelez votre notaire pour savoir si il a bien tous les documents nécessaires,
- Lui demander la somme que la banque doit verser si vous faites un emprunt et vérifier avec la banque que c’est bien la somme qu’elle projette de virer au notaire,
- Eventuellement pour le bail demander un point à votre notaire il est également là pour vous aider sur ces points, mais ils sont souvent débordés… Ils ont la mauvaise habitude d’ouvrir votre dossier la veille
- Ne pas oublier le relevé des compteurs
- Vérifier si les régularisation des charges pour le locataire ont été faites
- Demander à être présenter au locataire par le propriétaire. Demander au locataire de vive voix si il y a des choses qui clochent
- Attention à la caution manuscrite donnée par un proche, est-elle cessible en cas de vente, convient-il d’en demander une nouvelle.
- Transmettez votre RIB avec une attestation de propriété sans prix et vos mails et téléphone au plus tôt au locataire pour éviter un retard de règlement.

Cordialement,

Trahcoh · #6

Récupérer auprès de l’ancien bailleur tous les originaux: bail, caution, état des lieux. Une copie n’a pas de valeur légale. Et les copies: cartes d’identité locataire/cautions, justificatifs de domicile… ça peut servir.

Identifier tous les prestataires du logement: eau, électricité, etc.

Dernière modification par Trahcoh (27/08/2018 17h11)

Vivel75 · #7

Bonjour à tous,

Je suis sur le point d’acquérir un bien loué et je suis à quelques jours de la signature de l’acte authentique.

J’ai pris le soin de choisir un notaire autre que celui du vendeur mais malheureusement il m’est peu d’utilité.

Pourriez-vous me dire sur quels points je dois être vigilant pour le décompte financier (prorata taxe foncière, récupération du dépôt de garantie, prorata loyer etc…).

Voyez-vous d’autres éléments à prendre en compte dans ce décompte financier?

J’ai pensé à la récupération des charges effectuées par l’ancien propriétaire de janvier 2021 à aujourd’hui, est-ce que je dois réclamer cette somme puisque ça sera moi qui vais procéder à la régularisation des charges en faveur ou en défaveur du locataire.

C’est vraiment compliqué de devoir penser à tout, tout seul et pas pouvoir être aider par son notaire qui vous laisse faire et qui ne conseille en rien.

Si vous voyez d’autres points d’attention je suis preneur bien évidemment. thks

Range19 · #8

Bonjour;
À minima faîtes une contrevisite en présence des locataires avant signature et faîtes vous remettre l’intégralité du dossier locataire.

Vivel75 · #9

La contre visite a été faite
Il n’y a pas de dossier locataire (l’ancien propriétaire était ami avec le locataire il ont juste fait un bail)

julimmo · #10

Bonjour,

Il faudra également prendre en compte à votre charge le fond de roulement du syndic généralement à régler le jour de l’acte notarié avec le prorata de la taxe foncière.

Avez vous consulté le bail ? Est il correctement rédigé ?

Vivel75 · #11

@julimmo
oui le fond de roulement est à rajouter à ce que je dois au propriétaire donc ça ils ne l’ont pas oublié de me le rappeler

Mais concernant ma question plus haute que je répète ici, êtes vous d’accord ou pas ?

"J’ai pensé à la récupération des charges effectuées par l’ancien propriétaire de janvier 2021 à aujourd’hui, est-ce que je dois réclamer cette somme puisque ça sera moi qui vais procéder à la régularisation des charges en faveur ou en défaveur du locataire".

Concernant le bail oui bien rédigé pas de problème d’apparence.

julimmo · #12

À quelles charges pensez vous ?

Pour la taxe d’ordures ménagères cela sera réglée avec la taxe foncière ?

Pour ce qui est des charges locatives de la copropriété, je pense que cela sera à vous de régulariser. Personne ne connait au moment de la vente le différentiel. A confirmer mes propos, je me trompe peut être.

Sur le bail il est marqué forfait de charges ou provision de charges ?

Vivel75 · #13

Je pense aux provisions de charges mensuel récupérées par le propriétaire et inclus dans le loyer CC.

Dans mon exemple loyer à 680€ CC dont 40€ de charges

C’est indiqué sur le bail "provisions sur charges avec régularisation annuelle"

Le problème étant que de janvier à octobre il aura perçu des charges que moi je devrai à la copro le moment des comptes soit l’année prochaine ?

Puis il se peut aussi que dans les charges récupérées, il y ait un trop perçu et que je devrais par conséquent rembourser ce trop perçu de charges au locataire.

Je sais pas si j’arrive à me faire comprendre

julimmo · #14

Vous n’aurez rien à régler au syndic. Les 40 euros de charges payés par votre futur locataire sont les charges de copropriété à la charge du locataire estimé par l’ancien propriétaire sur la base des charges de copropriété fournis par le syndic.

A la clôture des comptes de l’exercice 2021, cela sera à vous de régulariser, en moins ou en plus. L’ancien propriétaire ne rentre plus en compte dans le paiement des charges.

Vivel75 · #15

Oui mais les 40€ donnés par le locataire de janvier à octobre 2021 à l’ancien propriétaire il les a dans sa poche et les dois à la copro?

julimmo · #16

Le propriétaire a déjà payé les charges de copropriété tous les 3 mois.

Les appels de fond sont payés tous les 3 mois pendant l’exercice comptable. Le montant du buget est voté l’année d’avant en AG.

A la prochaine AG, le syndic vous présentera les comptes et c’est à ce moment que vous saurez si les appels de fond étaient suffisants.
Vous pourrez réguler à partir de ce moment.

Vivel75 · #17

mas19 a écrit :

Pourquoi demander les relevés des compteurs si le bien est loué ? c’est le locataire qui paie ses factures d’électricité et gaz pas le proprio.
Pouvez vous éclaircir ce point stp ?

julimmo a écrit :
Le propriétaire a déjà payé les charges de copropriété tous les 3 mois.

Les appels de fond sont payés tous les 3 mois pendant l’exercice comptable. Le montant du buget est voté l’année d’avant en AG.

A la prochaine AG, le syndic vous présentera les comptes et c’est à ce moment que vous saurez si les appels de fond étaient suffisants.
Vous pourrez réguler à partir de ce moment.

Je capte pas vraiment, mais en gros j’ai rien à demander à ce sujet ?

Canyonneur75 · #18

En pratique :

- Caution : le bail prévoit il une caution et dans l’affirmative quel est le montant ?
Dans l’affirmative, ce montant doit être déduit du prix de vente, que la caution ait été versée ou pas. Le cas échéant, c’est à l’ancien propriétaire de récupérer la caution auprès du locataire s’il le souhaite…
Dans la négative, vous ne pourrez pas demander de caution au locataire (article 22 de la loi de 1989).

- Taxe foncière : le compromis prévoit vraisemblablement un partage prorata temporis… Normalement le montant de la taxe 2021 est connu et le calcul sera fait sur cette base. Vous pourrez alors réclamer au locataire la quote part de la TEOM depuis le jour de la vente.

- Loyer : sauf stipulation contraire dans le compromis, le propriétaire doit vous rembourser la quote-part prorata temporis du loyer et de la provision charges pour le mois en cours depuis le jour de la vente.

- Charges : si le compromis le prévoit, le propriétaire actuel va vous demander le remboursement de la quote-part de la provision charges de copropriété pour le trimestre en cours depuis le jour de la vente.

- Charges locatives copropriété: vous allez recevoir après la clôture de l’exercice comptable de la copropriété (en général le 31/12) un document récapitulant les charges dues pour votre lot et les charges locatives. Vous pourrez calculer le montant des charges locatives depuis le jour de la vente. Ne pas oublier d’ajouter la quote-pat de la TEOM.

- Vérifications :
a - Vérifier si le loyer a bien été révisé chaque année selon la clause figurant dans le bail. En l’absence de clause, pas de revalorisation possible jusqu’au départ du locataire (article 17-1 de la loi de 1989)..
Si la clause n’a pas été appliquée, possibilité d’appliquer la dernière revalorisation immédiatement, puis une nouvelle revalorisation à la date anniversaire du bail (article 7-1 de la loi de 1989).
b - Vérifier si le montant de la provision charges est cohérent avec les charges locatives actuelles. Consulter le relevé de charges du dernier exercice clôturé, ajouter la TEOM, et vérifier si la provision charges est légèrement supérieure au 1/12ème de ce montant.

- Assurance : demander au propriétaire une copie de l’attestation d’assurance du locataire pour l’année en cours ainsi que le récépissé de l’entretien de la chaudière / ramonage s’il y a lieu…

- Documents : demander à disposer d’une copie de tous les documents justificatifs des montants ci-dessus.

- Clause dans l’acte authentique : déclaration que le locataire est à jour de l’ensemble de ses obligations locatives, en plus de la déclaration sur le paiement des loyers.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (10/10/2021 22h43)

Vivel75 · #19

Canyonneur75

- Ordures ménagères : le compromis prévoit vraisemblablement un partage prorata temporis… Normalement le montant de la taxe 2021 est connu et le calcul sera fait sur cette base. [b]Vous pourrez alors réclamer au locataire la quote part de la TEOM depuis le jour de la vente.[/b]

a écrit :

Oui il a été prévu un partage prorata temporis.

Pouvez-vous préciser, je n’ai pas compris quoi réclamer au locataire ?

Canyonneur75 · #20

Je viens de modifier le message initial. Il convient de lire taxe foncière. La taxe foncière est payée intégralement par le propriétaire au 1er janvier de l’année de la vente.

Les avis de taxe foncières sont reçus généralement en septembre.

Les compromis prévoient généralement le remboursement prorata-temporis de la taxe foncière pour le dernier montant connu. Donc en général, remboursement sur la base de la taxe de l’année précédente jusqu’à début septembre sans régularisation ultérieure - le vendeur assumant l’augmentation de la taxe par apport à l’année précédente, sur la base de l’année en cours pour la fin de l’année.

Si le bien est soumis à la TEOM, le montant de cette taxe figure sur l’avis de taxe foncière et seule cette part est récupérable auprès du locataire.
Si le bien est soumis à la CEOM, la contribution n’est pas basée sur la valeur locative cadastrale du bien et un avis distinct est émis.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (10/10/2021 22h47)

Vivel75 · #21

Donc dans le premier cas je peux réclamer cette somme au locataire à compter de la date de la vente jusqu’au 31 décembre ?

Désolé mais quand on est novice c’est pas simple à comprendre comme ça.

gunday · #22

La TEOM fait effectivement partie des charges locatives.

Par contre la réclamer, c’est déjà ce que vous faites en réalisant une provision pour charges mensuelles.

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