Cession temporaire d'usufruit à une société à l'IS et amortissement ?

Bonjour,

Vous ne pouvez pas être seul détenteur d’une SCI, il faut a minima être deux.

Ensuite, j’entends de plus en plus parler de ce type de montage, mais je n’ai pas assez de recul et je vois venir l’abus de droit gros comme une maison.

Sans compter que je verrais plus ce montage organisé en utilisant une holding. Cela permettrai d’avoir deux détenteurs pour la SCI (vous + holding). Vous détiendrez la nue propriété de 99% de la SCI et l’usufruit serait cédé à la holding. L’emprunt serait payé par les remontées de dividendes de la SELARL en profitant du régime mère-filles et la quote part de résultat de la SCI détenu par la holding (100% finalement) calculé à l’IS (donc amortissement du bien). A la fin de la cession d’usufruit vous récupérez 99% de la SCI en nom propre.

Cela parce que en plus du risque d’abus de droit ce n’est pas dans l’objet social de la SELARL que de détenir et gérer de l’immobilier.

Merci pour vos réponses.
La SCI pourrait évidemment être partagée avec ma femme (voire avec ma fille).
Le modèle que mon comptable m’a présenté semble effectivement lever des doutes auprès de la communauté "Les investisseurs" et je n’en suis pas très surpris. Je redemanderai des précisions à mon comptable, mais ce modèle a l’air trop beau pour être vrai…

Concernant les autres moyens de générer un revenu complémentaire à la retraite, j’ai déjà commencé quelques pistes (PEA, assurances vie notamment…) mais je souhaite mettre une partie de mes billes dans de la pierre (la vraie pierre de préférence, pas les SCPI ou les REITS), à la fois pour son côté rassurant et pour la facilité de ce système à générer une rente régulière.

Merci encore pour vos conseils !

J’avais un besoin équivalent d’utiliser ma trésorerie d’entreprise pour de l’investissement locatif. A ce titre,  je suis allé voir un fiscaliste qui m’a parlé d’un montage assez débattu ici:

Verser des dividendes à une holding dès la première année ?

où il était question d’une holding (SCI ou SCP pour éviter le CAC, à l’IS), qui possédait mon EURL, ainsi qu’une SCI à l’IR, avec un démembrement dans la SCI permettant d’amortir le bien au début, et de profiter à la fin du régime d’abattement pour durée de détention des associés personnes physiques(en cas de revente). Même problématique d’abus de droit.

Au final, le plus simple serait de conserver ce montage, sans la partie démembrement. L’important est que votre société ne soit pas impliquée directement dans ces investissements, vu qu’elle n’a pas vocation à le faire de par son objet social.

Je ne peux que vous conseiller de solliciter d’autres avis de professionnels du secteur.

Ou sinon : location meublée avec cette fois-ci un cadre fiscal plus généreux, mais tous les défauts de ce modèle : petites surfaces uniquement, turnover, dégradation des biens plus rapides, etc…

Ne partez pas avec des à priori: je fais du LMNP, entre autres avec des T3 meublés de 65 m2, le turnover n’est pas plus long que dans mes T3 en nu, les locataires sont soigneux. Le LMNP, quand il est bien géré, reste quand même une solution très avantageuse.